【房地產(chǎn)】某地產(chǎn)：價(jià)格模型重點(diǎn)參考資料-文庫(kù)吧資料
2025-02-13 20:01本頁(yè)面
【正文】 對(duì)于不同的產(chǎn)品（高層、小高層、情景洋房、合院情景洋房、疊 T、 TH、集中商業(yè)、小區(qū)商業(yè) …… ）的維度的進(jìn)一步優(yōu)化； （ 2）不同產(chǎn)品之間的價(jià)格平衡； （ 3）產(chǎn)品線與價(jià)格的“梯隊(duì)”問(wèn)題； （ 4）如何準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)和解讀市場(chǎng)信號(hào)？尤其是作為該城市組團(tuán)內(nèi)的標(biāo)桿性項(xiàng)目的時(shí)候； 四、萬(wàn)科價(jià)格模型的評(píng)價(jià) 謝謝！ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 藍(lán)山的三大維度如下： 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 1）單元編號(hào) ?部門(mén)：設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部 ?階段成果：編號(hào)平面圖 （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） ?部門(mén)：設(shè)計(jì)部 ?階段成果：基本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號(hào)、套內(nèi)面積、建筑面積、戶(hù)型、家庭娛樂(lè)室面積、地下儲(chǔ)藏間（無(wú)采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽(yáng)臺(tái)及不封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù)等。 （ 1）價(jià)格檢驗(yàn)的原則 以上原始價(jià)格生成后，是否符合我們定價(jià)的原則和初衷呢？如何檢驗(yàn)以上定價(jià)是否合理呢？有以下幾個(gè)價(jià)格檢驗(yàn)的原則： 1）均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)以上價(jià)格生成子模型生成的 Pn的均價(jià)是否滿(mǎn)足公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的要求； 2）棟均價(jià)檢驗(yàn)（產(chǎn)品差異檢驗(yàn)）：檢驗(yàn)各棟的均價(jià)，并比較各棟之間均價(jià)差異與產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異是否吻合？ 3）戶(hù)型均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各種戶(hù)型之間的均價(jià)差異；并根據(jù)市場(chǎng)情況（通常是客戶(hù)儲(chǔ)備情況和周邊競(jìng)品戶(hù)型供應(yīng)量和價(jià)格情況）對(duì)戶(hù)型均價(jià)作出調(diào)整（附加調(diào)整因子）； 4）最高價(jià)、最低價(jià)檢驗(yàn)：對(duì)價(jià)差幅度的檢驗(yàn)，通常同一種住宅類(lèi)產(chǎn)品的最高和最低價(jià)格的價(jià)差一般不超過(guò) 20％； 5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個(gè)別調(diào)整：例如家庭娛樂(lè)室面積、地下儲(chǔ)藏間（無(wú)采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽(yáng)臺(tái)及不封閉陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽(yáng)光室個(gè)數(shù) ，等。 目錄 序：以前的定價(jià)方式 一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 名詞解釋 定價(jià)原理 價(jià)格生成子模型 價(jià)格檢測(cè)子模型 二、萬(wàn)科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的三大維度 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正 三、萬(wàn)科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城花為例 住宅價(jià)格模型的四大維度 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 對(duì)價(jià)格模型結(jié)果的修正 四、萬(wàn)科價(jià)格模型的評(píng)價(jià) 該模型的特點(diǎn)及優(yōu)劣 進(jìn)一步需要思考的問(wèn)題 序：以前的定價(jià)方式 主要的前模型定價(jià)方式 （ 1）基價(jià)－差價(jià)法 1）確定基價(jià) 2）總平面圖確定各棟間差價(jià) 3）確定層差 4）制定價(jià)格表 5）銷(xiāo)售中檢驗(yàn)、反饋 （ 2）基價(jià)－系數(shù)法 1）確定基價(jià) 2）總平面圖確定各棟間差價(jià)的系數(shù) 3）基價(jià)與系數(shù)相乘，并縱橫比較 4）確定層差 5）制定價(jià)格表 （ 3）混合法 以上兩種方法的混合 （ 4）其他方法：競(jìng)品價(jià)格綜合法、無(wú)差別定價(jià)法、一房一價(jià)法、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃反推法 序論：前模型定價(jià)方式 前模型定價(jià)方式的優(yōu)劣 （ 1）優(yōu)點(diǎn) 1）定價(jià)直接、明了 2）運(yùn)用各專(zhuān)業(yè)口“焦點(diǎn)小組”，快速生成價(jià)格 （ 2）缺點(diǎn) 1）定價(jià)體系不系統(tǒng)； 2）價(jià)格制定的隨意性較大； 3）定價(jià)比較倚重于經(jīng)驗(yàn)判斷和主觀判斷； 4）不知道什么時(shí)候賺錢(qián)、什么時(shí)候虧錢(qián)、能賺多少、會(huì)虧多少？往大里說(shuō)，就是 影響公司對(duì)經(jīng)營(yíng)情況的預(yù)期和判斷 ； 5）價(jià)格調(diào)整一定要等到銷(xiāo)售到一定程度、得到市場(chǎng)完全的反饋后才能進(jìn)行，且價(jià)格調(diào)整的隨意性更大（典型如“阿杜，來(lái)了條水魚(yú)”型），不利于調(diào)價(jià)的及時(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)； 一、萬(wàn)科價(jià)格模型的原理 名詞解釋 （ 1）基價(jià)：該模型唯一的系統(tǒng)內(nèi)自變量；該基價(jià)一經(jīng)輸入模型，模型將自動(dòng)計(jì)算所有房源的原始價(jià)格； （ 2）原始價(jià)格：該模型的因變量，一般為該房源的按揭實(shí)收價(jià)； （ 3）維度：模型的主要計(jì)算
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