【正文】 了解現(xiàn)代商業(yè)的特性，需要了解城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，并通過系統(tǒng)化的思考，尋找到有利支撐才能成功 。我們項目要想成功就只有兩條路選擇： “ 廝殺紅海 ” “ 突圍藍(lán)海 ”? “ 廝殺紅海 ” ：其核心就是 “ 整合資源、借勢發(fā)展 ”– 即整合所在商圈內(nèi)所有可以整合的資源、借助與周邊商業(yè)、環(huán)境、交通等進(jìn)行最優(yōu)化組合和聯(lián)通，通過主題化、專業(yè)化的升級，提高項目的核心競爭力，從而成為商圈內(nèi)的成功者，領(lǐng)導(dǎo)者，稱霸紅海；? “ 突圍藍(lán)海 ” ：其核心就是 “ 勇于創(chuàng)新、奇兵出擊 ”– 即從商業(yè)模式與城市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展等為出發(fā)點，尋找其中的空白點、差異化，在通過與現(xiàn)有資源進(jìn)行創(chuàng)新性組合，適當(dāng)?shù)氖袌鎏剿骱团嘤?，開拓全新的市場和經(jīng)營模式，從而成為新型商業(yè)模式的開拓者、尋寶者中的第一人，獲得高額回報；? 本項目為開門子購物廣場二期，2地塊，西側(cè)靠廣場南路，北側(cè)為戴家弄路（未建成）項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積 7993平方米總建筑面積 31401平方米地下建筑面積 5105平方米地上建筑面積 26296平方米商業(yè)建筑面積 8044平方米住宅建筑面積 18252平方米容積率 戶型比 總戶數(shù) 320戶90M2以下 260戶， %90M2以上 60戶， %2. 周邊主要商業(yè)設(shè)施性質(zhì) 設(shè) 施 名 稱 功能描述 簡述商 業(yè) 開門子購物廣場 傳統(tǒng) SHOPMALL模式 大型超市沃爾瑪 +百貨國貿(mào)步行街 陶瓷大市場 以中低檔產(chǎn)品為主浙江路商業(yè)街 娛樂休閑一條街 浙江人投資，檔次不一古玩市場 傳統(tǒng)大市場 市面較為冷清 項目所在地塊及商業(yè)分析 ? 商業(yè)功能區(qū)域定位– 景德鎮(zhèn)位于中心商業(yè)區(qū)圈，東南角；? 商業(yè)性質(zhì)特征– 目前周邊是大型陶瓷批發(fā)賣場及市級購物中心；? 商業(yè)布局形態(tài)– 原有商業(yè)中心主要集中在 “ 從人民廣場起，往珠山中路方向 ” ；? 地塊沿街商業(yè)價值挖掘：– 地塊北側(cè)地下與開門子購物廣場聯(lián)通，保障人流；– 地塊東側(cè) 50米，連接古玩街出口；– 地塊西側(cè)對面的國貿(mào)陶瓷城可與我們起到互補的作用；– 地塊南側(cè)，與浙江路相接，距火車站僅 500米；Keywords:p豐富的周邊資源，為項目打造、升級商圈提供了有力支撐；豐富的周邊資源，為項目打造、升級商圈提供了有力支撐；小 結(jié)4. 項目 SWOT分析劣勢（ W）u距離傳統(tǒng)認(rèn)知的商業(yè)中心，仍有一定距離；u項目市場培育成本較大；u商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗較少；u項目商業(yè)體量??；優(yōu)勢（ S）? 品牌優(yōu)勢，借勢開門子品牌與口碑，? 地段優(yōu)勢 , 核心商業(yè)區(qū)邊緣，發(fā)展空間較強；? 空間優(yōu)勢 ,城市中心商圈之中，城市繁華之中；? 配套優(yōu)勢，開門子、國貿(mào)等，良好商業(yè)氛圍；? 交通優(yōu)勢 , 便利的交通利于人氣聚集；? 古玩軸線；? 承接中心商圈；機(jī)會（ O）? 陶瓷產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展帶來的機(jī)遇；? 原有城市商圈升級與擴(kuò)張帶來的契機(jī)；? 外來投資者和創(chuàng)業(yè)行為提供的優(yōu)質(zhì)客群；? 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)建的良好前景；? 居民消費結(jié)構(gòu)升級，三產(chǎn)釋放；威脅（ T）? 市場供應(yīng)量增大，市場份額受到?jīng)_擊；? 同質(zhì)化嚴(yán)重，同質(zhì)競爭項目隨時浮出水面；? 市場消費能力不均衡，兩級分化大；? 價格敏感度較高，高端市場購買力不穩(wěn)定；? 新性商業(yè)模式的市場認(rèn)可度不確定；? 政策性房源的預(yù)期上市； 我們的運作思路 1– 就是，一定要做市場的領(lǐng)導(dǎo)者；– 如果做不到市場領(lǐng)導(dǎo)者，也要做細(xì)分產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)者；– 如果做不到細(xì)分市場領(lǐng)導(dǎo)者，也要做商圈內(nèi)區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者廝殺紅海 — 領(lǐng)導(dǎo)者路線 運作目標(biāo)? 從挑戰(zhàn)者向領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)軍的后起之秀– 把有限的區(qū)域商業(yè)通過運作，尤其是借助開門子，運作成商業(yè)中心的挑戰(zhàn)者、有力競爭者；– 陶瓷市場軸線效應(yīng)的整合；– 使人民廣場效應(yīng)延伸到廣場南路，成為人民廣場商業(yè)中心的有效組成部分之一，成為景德鎮(zhèn)商業(yè)中心東南大門的重要組成部分；– 讓東南大門在商業(yè)中心的比重逐步加大，以至于成為景德鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者 。5. 缺乏專業(yè)人才調(diào)控– 商業(yè)運營是個長時間的過程，需要有統(tǒng)一的招商管理、統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一的服務(wù)，沒有專業(yè)人員的把控，就容易造成經(jīng)營混亂、檔次偏失、品牌沖突等局面 . 商業(yè)問題分析（ 2）本 章 小 結(jié)u 景德鎮(zhèn)的開發(fā)幅度越來越大，商業(yè)競爭日趨激烈，競爭的表象下是經(jīng)營文化、營銷理念、規(guī)模、鋪貨方式、價格、位置等的綜合競爭，也是傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)的競爭；u 我們的項目若參與到現(xiàn)在的競爭中是具有一定風(fēng)險的，現(xiàn)在項目進(jìn)入市場，就將處在 “ 紅海競爭 ” 的惡劣市場環(huán)境中。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)組合對建筑結(jié)構(gòu)的要求，來做建筑設(shè)計，才能保障未來商的順利；3. 過度透支商業(yè)地產(chǎn)的價值– 高售價使得業(yè)主追求高租金，高租金嚇跑了商家。Key words:p現(xiàn)有商圈容量已然有限，中心商圈擴(kuò)張或新商圈崛起將成為可能；現(xiàn)有商圈容量已然有限，中心商圈擴(kuò)張或新商圈崛起將成為可能；p現(xiàn)有業(yè)態(tài)復(fù)雜，競爭激烈，新商業(yè)發(fā)展必須有新的模式或主題；現(xiàn)有業(yè)態(tài)復(fù)雜，競爭激烈，新商業(yè)發(fā)展必須有新的模式或主題；人民廣場商圈Key words:p現(xiàn)有商圈容量已然飽和，商圈擴(kuò)容或附屬商圈崛起成為必然；現(xiàn)有商圈容量已然飽和，商圈擴(kuò)容或附屬商圈崛起成為必然；p商業(yè)建筑業(yè)態(tài)趨同，大型商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)趨同；領(lǐng)導(dǎo)性、特色性、商業(yè)建筑業(yè)態(tài)趨同，大型商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)趨同；領(lǐng)導(dǎo)性、特色性、 主題性商業(yè)綜合體發(fā)展階段較低；主題性商業(yè)綜合體發(fā)展階段較低；p商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、與多樣性并存；競爭激烈，新商業(yè)發(fā)展必須學(xué)會商業(yè)業(yè)態(tài)雜亂、與多樣性并存；競爭激烈，新商業(yè)發(fā)展必須學(xué)會 直接嫁接與研創(chuàng)；直接嫁接與研創(chuàng)；小 結(jié) 景德鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀（ 1）1． 現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)成為主導(dǎo)– 景德鎮(zhèn)的商業(yè)正處于傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)向現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)過渡的階段；2． 中低端產(chǎn)品競爭激烈– 小商品市場已略呈現(xiàn)出飽和態(tài)勢，整個市場的空置率約為 30%；3． 專賣店與大型商場超市成為主流– 品牌專賣店與大型商場超市發(fā)展態(tài)勢尤為迅猛；4． 商業(yè)運營仍處于初級階段– 現(xiàn)代營銷意識薄弱，缺乏系統(tǒng)性與專業(yè)性運作是景德鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展的主要弊端5． 中高端產(chǎn)品缺乏– 景德鎮(zhèn)中高檔的商品仍然較少，贗品名牌較多；6. 供求關(guān)系失衡– 一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置，一方面大量商家無法找到適合開店的經(jīng)營場所，二者之間的矛盾非常尖銳 商業(yè)問題分析（ 1）1. 開發(fā)商缺乏長期運營意識– 重銷售輕運營輕招商只顧眼前利益，缺乏長線投資眼光；2. 開發(fā)商缺乏專業(yè)、系統(tǒng)性思考– 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要有系統(tǒng)性思考，不能先改好房子在想招商?？ǖ?、黎人坊等，地段優(yōu)勢明顯，具有品牌個性，注重對店鋪的包裝等Key words:p 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展呈剛起步階段，未來發(fā)展空間巨大；現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展呈剛起步階段，未來發(fā)展空間巨大；p 商業(yè)形態(tài)混亂，同質(zhì)化競爭現(xiàn)象嚴(yán)重；商業(yè)形態(tài)混亂，同質(zhì)化競爭現(xiàn)象嚴(yán)重；p 處于傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)升級過程中；處于傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)升級過程中；小 結(jié)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合 建筑業(yè)態(tài)的先鋒引導(dǎo) 市民消費行為心理剖析 ? 喜好名牌產(chǎn)品，尤其偏好中檔次的國內(nèi)名牌；? 但消費能力有限，對高端名牌的消費能力較弱品牌消費心理 休閑式消費心理 從眾消費心理? 非消費性支出、消費結(jié)構(gòu)提升，休閑、娛樂業(yè)逐步進(jìn)入普通居民消費視野? 普遍存在從眾心理，習(xí)慣性聚眾消費行為較重；Key words:p