【正文】 結(jié)論 ? 麗都項(xiàng)目經(jīng)營的目標(biāo)區(qū)域界定 ? 目標(biāo)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和功能定位趨勢(shì) ? 目標(biāo)區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)機(jī)會(huì)分析 ? 目標(biāo)區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)的資源狀況評(píng)價(jià) ? *麗都在區(qū)域內(nèi)的影響力 *注：視研究內(nèi)容確定 市場機(jī)會(huì)研究 酒店 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 對(duì)象界定 ? 建議在以下范圍內(nèi)研究酒店市場 ? 高等級(jí)，即，四、五星級(jí)酒店 ? 有一定經(jīng)營歷史，即，開業(yè) 15年以上；或者，新近開業(yè)，經(jīng)營不超過 5年的酒店 一定經(jīng)營時(shí)間內(nèi)的同等級(jí)酒店對(duì)麗都有直接參考價(jià)值 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 實(shí)地考察 抽樣調(diào)查 二手資料研究 酒店經(jīng)營市場環(huán)境 ?國家旅游局人士 ?旅游經(jīng)濟(jì)專家 ?酒店經(jīng)營業(yè)內(nèi)人士 ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場分析報(bào)告 高檔酒店市場特征和趨勢(shì) 市場 競爭 ?同類酒店項(xiàng)目 市場 需求 ?主要酒店客戶 高檔酒店改造工程 ?酒店設(shè)計(jì) /工程專家 ?酒店經(jīng)營業(yè)內(nèi)人士 ?同類酒店項(xiàng)目 麗都酒店市場潛質(zhì) ?麗都酒店重點(diǎn)客戶 * *注：必要時(shí)，請(qǐng)麗都提供資料并確認(rèn) 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談和實(shí)地考察 專家訪談 同類酒店項(xiàng)目實(shí)地考察 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?主管旅游的政府部門 ?高檔酒店經(jīng)營者 ?酒店工程專家 ?酒店價(jià)格與麗都酒店相近 ?經(jīng)營時(shí)間與麗都公寓相近，或近 2年內(nèi)開始營業(yè)的新公寓項(xiàng)目 樣本量 共 3個(gè) 共 5個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 酒店客戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 通過服務(wù)協(xié)議安排入住的客戶機(jī)構(gòu)（包括旅行社、企業(yè)等） 8個(gè) 非服務(wù)協(xié)議性客戶 共 2組 16人 機(jī)構(gòu)客戶 個(gè)人客戶 調(diào)查方法 深度面訪 座談會(huì)結(jié)合問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實(shí)施 由經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 對(duì)于 酒店和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 酒店市場機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 高檔酒店發(fā)展的市場潛力和市場機(jī)會(huì) ? 高檔酒店的市場需求變化趨勢(shì) ? 北京市高檔酒店的市場競爭空間和影響因素 ? 高檔酒店在硬件設(shè)施改造方面順應(yīng)市場需求的策略 ? 案例分析 ? 麗都酒店的經(jīng)營潛力和面臨的挑戰(zhàn) 市場機(jī)會(huì)研究 寫字樓 寫字樓市場機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京寫字樓市場環(huán)境 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場分析報(bào)告 高檔寫字樓市場需求特征和趨勢(shì) 高檔寫字樓市場競爭特征和趨勢(shì) ?市區(qū)內(nèi)高檔寫字樓 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霏h(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類寫字樓租戶 ?區(qū)域內(nèi)同類寫字樓 麗都商業(yè)大廈市場潛質(zhì) ?麗都商業(yè)大廈重點(diǎn)客戶 * *注：必要時(shí)，請(qǐng)麗都提供資料并確認(rèn) 寫字樓市場機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談和實(shí)地考察 專家訪談 寫字樓實(shí)地考察 市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目 * 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?高檔寫字樓項(xiàng)目開發(fā)商 ?高檔寫字樓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 ?知名度較高 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建寫字樓項(xiàng)目 ?租金水平與麗都商業(yè)大廈相近 樣本量 共 3個(gè) 共 10個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 寫字樓市場機(jī)會(huì)研究 —— 租戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)同類寫字樓租戶和麗都商業(yè)大廈租戶 共 20個(gè) 麗都商業(yè)大廈租戶 8個(gè)，其他寫字樓租戶 12個(gè) 調(diào)查方法 深度面訪 調(diào)查問卷 由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實(shí)施 由經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 對(duì)于 寫字樓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 寫字樓市場機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 高檔寫字樓的市場發(fā)展機(jī)會(huì) ? 高檔寫字樓的市場需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域發(fā)展高檔寫字樓的市場潛力和競爭空間 ? 麗都商業(yè)大廈的經(jīng)營潛力和需要解決的問題 市場機(jī)會(huì)研究 公寓 公寓市場機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京公寓市場經(jīng)營環(huán)境 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場分析報(bào)告 高檔公寓市場需求特征和趨勢(shì) 高檔公寓市場競爭特征和趨勢(shì) ?北京市同類項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)公寓市場環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)同類公寓租戶 ?區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目 高檔公寓改造工程 ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 麗都公寓市場潛質(zhì) ?麗都公寓重點(diǎn)客戶 * *注：必要時(shí)，請(qǐng)麗都提供資料并確認(rèn) 公寓市場機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談和實(shí)地考察 專家訪談 公寓項(xiàng)目實(shí)地考察 北京市公寓項(xiàng)目 * 區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目 * 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?高檔公寓項(xiàng)目開發(fā)商 ?高檔公寓的物業(yè)管理公司 ?租金水平與麗都公寓相近 ?經(jīng)營時(shí)間與麗都公寓相近，或近 2年內(nèi)開始營業(yè)的新公寓項(xiàng)目 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建公寓項(xiàng)目 ?租金水平與麗都公寓相近 ?有一定的知名度 樣本量 共 3個(gè) 共 10個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 典型抽樣 *注：新華信將與麗都商討確定 公寓市場機(jī)會(huì)研究 —— 公寓租戶調(diào)查 樣本定義 樣本數(shù)量和結(jié)構(gòu) 目標(biāo)項(xiàng)目中以機(jī)構(gòu)名義租住公寓的客戶 8個(gè) 目標(biāo)項(xiàng)目中以個(gè)人名義租住的客戶 共 2組 16人 機(jī)構(gòu)租戶 個(gè)人租戶 調(diào)查方法 深度面訪 座談會(huì)結(jié)合問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 調(diào)查實(shí)施 ?由經(jīng)驗(yàn)豐富的研究員親自主持，直接獲取深度信息 調(diào)查內(nèi)容 ?對(duì)于 公寓和配套設(shè)施 的需求特征和潛在需求 公寓市場機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 高檔公寓在北京市的發(fā)展前景 ? 高檔公寓的市場需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)高檔公寓的市場潛力 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)發(fā)展高檔公寓的競爭空間 ? 麗都公寓的經(jīng)營潛力和不足 市場機(jī)會(huì)研究 住宅 住宅市場機(jī)會(huì)研究 —— 內(nèi)容和方法一覽 研究內(nèi)容 研究方法 專家訪談 抽樣調(diào)查 實(shí)地考察 二手資料研究 北京住宅市場經(jīng)營環(huán)境 ?建設(shè)部 /北京市建委官員 ?新華信數(shù)據(jù)庫 ?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ?專業(yè)期刊、出版物 ?政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)資料 ?市場分析報(bào)告 中高檔住宅市場需求特征和趨勢(shì) ?開發(fā)商 ?物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ?北京市居民問卷調(diào)查（區(qū)域外） 中高檔住宅市場競爭特征和趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)住宅市場環(huán)境 ?區(qū)域內(nèi)居民問卷調(diào)查 ?區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目 綜合考慮麗都項(xiàng)目的消費(fèi)水平，中高檔次的同類項(xiàng)目參考性更強(qiáng) 住宅市場機(jī)會(huì)研究 —— 專家訪談和實(shí)地考察 專家訪談 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目實(shí)地考察 樣本選取標(biāo)準(zhǔn) ?國家 /北京市主管住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的政府機(jī)構(gòu)官員 ?規(guī)模較大的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 ?住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的知名物業(yè)管理公司 ?位于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建成及在建住宅項(xiàng)目 ?平均售價(jià)高于 6,000元 /平方米 樣本量 共 5個(gè) 5個(gè) 抽樣方法 典型抽樣 順序抽樣（即，按照項(xiàng)目售價(jià)由 高至低順序選?。? *注：選取標(biāo)準(zhǔn)由麗都與新華信共同確定 住宅市場機(jī)會(huì)研究 —— 居民問卷調(diào)查 調(diào)查問卷 ?由新華信提出，與麗都討論后確定 抽樣依據(jù) ?最大允許誤差為 ?臵信水平為 95% ?標(biāo)準(zhǔn)差為 （此值為新華信根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值設(shè)定） 調(diào)查實(shí)施 ?由經(jīng)過新華信嚴(yán)格培訓(xùn)的訪問員實(shí)施調(diào)查，新華信專職督導(dǎo)將監(jiān)控調(diào)查過程，以確保調(diào)查質(zhì)量 樣本數(shù)量 ?150個(gè) 最小樣本數(shù) 146 樣本甄別 ?北京市常住人口，有購房意愿 ?大宗消費(fèi)決策人 調(diào)查方式 ?在固定場所（如，住宅小區(qū)門口、商場等處）隨機(jī)進(jìn)行問卷調(diào)查（經(jīng)過樣本甄別），面訪方式，保證問卷的可靠性 調(diào)查內(nèi)容 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?中高檔住宅需求潛力和特征 ?目標(biāo)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施潛在需求和特征 ?150個(gè) ?目標(biāo)區(qū)域常住人口，有購房意愿 ?大宗消費(fèi)決策人 區(qū)域外 區(qū)域內(nèi) 住宅市場機(jī)會(huì)研究 —— 結(jié)論 ? 中高檔在北京市的發(fā)展前景 ? 中高檔住宅的市場需求趨勢(shì)和主要影響因素 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)中高檔的市場潛力 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)中高檔住宅的競爭空間 ? 目標(biāo)區(qū)域內(nèi)開發(fā)中高檔住宅需要的資源 市場機(jī)會(huì)研究 配套設(shè)施 配套設(shè)施市場機(jī)會(huì)研究 —— 對(duì)象界定