【正文】 Taiwan Shanxi CAN SZX CTU CKG Tianjin Qingdao Ningbo Hangzhou 二、三線城市將成為投資熱點 資料來源： 九洲遠景分析 經(jīng)濟水平 二三線城市商業(yè)發(fā)展 17 Report_CATIC_20231220 18 購物中心的擴張區(qū)域?qū)⒂涩F(xiàn)在的一線城市為主向二三線城市普及 天河城，廣州， 1996 梅龍鎮(zhèn)廣場，上海， 1997 津匯廣場，天津， 2023 SM廣場，廈門， 2023 華南 mall，東莞， 2023 京華城，揚州， 2023 一線城市 二線城市 三線城市 資料來源：九洲遠景分析 經(jīng)濟水平 二三線城市商業(yè)發(fā)展 京華城，揚州，18 Report_CATIC_20231220 當?shù)谌a(chǎn)業(yè)的 GDP占比超過 50%，第三產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)需求出現(xiàn)拐點，進入旺盛需求階段 1 1 . 3 %2 0 . 8 %4 4 . 5 %4 0 . 3 %4 8 . 2 %4 1 . 3 %4 5 . 9 %4 8 . 6 %2 8 . 2 %3 1 . 9 %2 4 . 3 %2 1 . 6 %3 1 . 6 %3 9 . 0 % 4 0 . 1 %1 5 . 1 %2 7 . 1 %3 0 . 2 %3 5 . 4 %2 3 . 6 %5 1 . 0 %1952 年 1960 年 1970 年 1980 年 1990 年 2023 年 2023 年中國一二三產(chǎn) GDP占比 第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 資料來源： inter，九洲遠景分析 19 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)占比 19 Report_CATIC_20231220 20 中國商業(yè)地產(chǎn)處在成長階段， 商業(yè)地產(chǎn)年投資額的平均增長率始終保持在 15%以上，第三產(chǎn)業(yè)占比的逐年提高也為商業(yè)發(fā)展帶來強大驅(qū)動 本階段發(fā)展特點（ 20232023年） ? 商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)生質(zhì)的飛躍，呈現(xiàn)出眾多國內(nèi)外大開發(fā)商進入、融資渠道多元化等特征 ? 商業(yè)運營價值帶來長期穩(wěn)定收益的理念越來越得到認可，開始重視商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，以長期經(jīng)營獲利為主的開發(fā)模式增多 ? 部分成熟的國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商已具備實力打造商業(yè)地產(chǎn)品牌，并在全國進行快速復制，如華潤萬象城、中糧大悅城及萬達廣場 ? 中國城市商業(yè)在此階段明顯分化成不同發(fā)展類型 第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 商業(yè)營業(yè)用房投資總額 房地產(chǎn)投資總額 商業(yè)營業(yè)用房投資額年增長率 資料來源： 九洲遠景分析 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)帶動作用 20 Report_CATIC_20231220 21 南寧市 20232023年城市化率變化趨勢 [萬人 ] 總 人口 數(shù) 非農(nóng)業(yè)人口 注 1：城市化率指數(shù) = 非農(nóng)業(yè)人口 / 戶籍人口 資料來源：九洲遠景分析 660672684 692698177 182 186189 1912 7 . 1 % 2 7 . 2 % 2 7 . 3 % 2 7 . 4 %2 6 . 9 %2023 2023 2023 2023 20231 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%城市化率 1） 持有經(jīng)營的另一驅(qū)動因素是城市化率， 中國城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的正相關(guān)關(guān)系反映了城市化進程帶動商業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L的趨勢 CARG % CARG % 人口狀況 城市化率分析 2023年全國城鎮(zhèn)化率為% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年05001 ,0 0 01 ,5 0 02 ,0 0 02 ,5 0 03 ,0 0 03 ,5 0 04 ,0 0 04 ,5 0 0中國城市化水平與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的正相關(guān)關(guān)系 單位：億元 % 城市化率 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模 21 Report_CATIC_20231220 22 立地研究為項目研究的重要模塊，集中安排在第一周完成、形成項目類型的初判，是第一次溝通（會）最核心的結(jié)論內(nèi)容 資料來源：九洲遠景分析 序號 工作模塊 準備期（非項目地） 1W（ 項目地） 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 0 外部啟動會 2 項目立地條件研究 注釋 收集城市商業(yè)主要項目資料（商業(yè)格局） 政府訪談、項目組看立地條件、交通條件、核對分析物業(yè)指標、確定商圈范圍 交付 項目經(jīng)理整合修改 工作計劃 項目立地研究工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實施 ?輸入信息：與 BD部門完成資料交接工作，同時在九洲遠景資料庫搜索相關(guān)城市資料 ?內(nèi)部啟動會 ?方法：政府訪談、網(wǎng)搜、客戶溝通、實地調(diào)研、 workshop ?資料來源：商業(yè)類型網(wǎng)站、客戶提供、調(diào)研結(jié)論、集中討論（ workshop) ?第 2周的第一次溝通會，溝通內(nèi)容為商業(yè)格局、立地條件區(qū)位、交通分析、區(qū)位價值體現(xiàn)、物業(yè)限制條件分析、商業(yè)類型初判及商圈確定 2 立地研究 22 Report_CATIC_20231220 項目立地研究分為 6項工作模塊形成核心結(jié)論，全部集中在第一周時間內(nèi)完成 23 資料來源：九洲遠景分析 2 立地研究 準備期（非項目地） 1W（ 項目地） 序號 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 2 項目立地條件研究 注釋 收集城市商業(yè)主要 項目資料 政府訪談、項目組看立地條件、交通條件、核 對分析物業(yè)指標、確定商圈范圍 交付 項目經(jīng)理整合修改 政府訪談 注釋 提出配合請求 提交訪談提綱 政府訪談實施 交付 城市商業(yè)格局 注釋 收集城市商業(yè)主要 項目資料 項目組全體現(xiàn)場核實 補充 交付 項目經(jīng)理整合修改 時間 項目區(qū)位研究 注釋 項目組全體看立地條件 交通條件、地塊周 邊環(huán)境 交付 地塊物業(yè)條件分析 注釋 與業(yè)主核對指標，保持溝通 workshop 交付 項目區(qū)塊價值 注釋 workshop 交付 商業(yè)類型初判及商圈確 定 注釋 workshop 交付 23 Report_CATIC_20231220 項目立地研究分解成為 6大工作模塊，最終通過內(nèi)部討論給出項目商業(yè)類型初判及確定項目商圈 項目立地研究工作模塊分解 … ?項目區(qū)位研究 ：分析項目城市區(qū)位狀況、項目周邊的交通情況（人流動線、車流動線）、交通可視性、可達性 ?物業(yè)條件分析 ：挖掘物業(yè)指標對發(fā)展商業(yè)的限制因素，指導商業(yè)定位和建筑設計建議 ?政府訪談 ：了解政府對于城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃的政策性導向 ?區(qū)域價值判斷： 從城市、區(qū)域、地塊角度判斷區(qū)位價值，最終得出項目商業(yè)類型初判 ?項目商圈確定 ：根據(jù)項目商業(yè)類型，綜合考慮商圈劃分原則，給出項目核心商圈、次級商圈、擴大商圈的范圍 ?城市商業(yè)格局 ：根據(jù)城市規(guī)劃、現(xiàn)有商業(yè)分布及未來商業(yè)供給，推斷出未來城市商業(yè)格局，及項目所在商圈的特性 2 立地研究 資料來源：九洲遠景分析 24 項目立地研究 24 Report_CATIC_20231220 政府訪談主要走訪規(guī)劃局、發(fā)改委、商貿(mào)委、統(tǒng)計局及旅游局，了解城市 /區(qū)域的經(jīng)濟、商業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，把握城市商業(yè)發(fā)展的政策性導向 政府訪談 市規(guī)劃局 區(qū)規(guī)劃局 市發(fā)改委 區(qū)發(fā)改委 市商貿(mào)委 區(qū)商貿(mào)委 市統(tǒng)計局 ?城市發(fā)展規(guī)劃 ?城市道路規(guī)劃 ?城市公共交通規(guī)劃 ?城市區(qū)域人口規(guī)劃 ?區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ?…… ?城市經(jīng)濟發(fā)展情況 ?城市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)情況 ?城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 ?城市主要項目開發(fā)情況 ?城市主要的發(fā)展區(qū)域情況 ?區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況 ?區(qū)域大型項目開發(fā)情況 ?…… ?城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 ?城市商業(yè)發(fā)展情況 ?城市主要大型商業(yè)項目情況 ?城市招商引資情況 ?區(qū)域主要商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?區(qū)域商業(yè)項目情況 ?…… ?城市經(jīng)濟宏觀數(shù)據(jù)的更新 ?統(tǒng)計年鑒購買 ?統(tǒng)計數(shù)據(jù)的摘錄 ?房地產(chǎn)業(yè)詳細數(shù)據(jù) ?…… 注明：根據(jù)項目情況進行旅游局的訪談，城市 /區(qū)域旅游規(guī)劃、旅游資源的開發(fā)或者酒店等物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù) 資料來源：九洲遠景分析 25 立地研究 政府訪談 25 Report_CATIC_20231220 綜合考慮 4個影響商業(yè)格局變遷的因素，通過 workshop預測未來商業(yè)格局，從中分析項目所在城市商圈的級別，支撐商業(yè)類型的初判 資料來源：九洲遠景分析 城市未來商業(yè)格局示意圖 蘭山 南坊 河東 東南 羅莊 市級商業(yè)中心 市級商業(yè)副中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 立地研究 商業(yè)格局 影響商業(yè)格局變遷因素 政策因素（城市規(guī)劃） 人口因素 （分區(qū)域人口數(shù)量的情況） 住宅開發(fā) （分區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展） 交通因素 （公共交通、交通樞紐、道路交通規(guī)劃） 26 城市未來商業(yè)格局判斷 26 Report_CATIC_20231220 27 項目區(qū)位條件研究主要體現(xiàn)在區(qū)位和交通兩方面的分析，結(jié)論支撐項目區(qū)位價值的判斷 資料來源：九洲遠景分析 德城區(qū) 行政商務辦公區(qū) 立地研究 區(qū)位條件研究 市政府 德 城 區(qū) 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) 老城區(qū) 項目區(qū)位條件研究 區(qū)位條件分析 項目所在的區(qū)域承擔的城市功能定位 項目周邊區(qū)域所承擔的城市功能特征 項目緊鄰的道路情況 項目周邊是否有可利用的自然、人文資源 交通條件分析 項目與城市主要功能節(jié)點的距離，反映可達性 項目周邊人流、車流動線可達性分析 項目地塊緊鄰道路的交通可視性分析 27 Report_CATIC_20231220 28 項目組全體須重視對物業(yè)條件的研究分析，多與客戶溝通，建議采用workshop方式全面分析地塊的限制因素 舉例 項目地塊圖及重要指標 物業(yè)條件分析 ?實際用地面積： 24955平米，容積率： 、建筑密度：45%、商業(yè)面積比例：最多 35%（地下商業(yè)面積不計容積率） ?項目商業(yè)回遷面積： 3500平米（相對獨立） 資料來源：九洲遠景分析 長 340米 50米 160米 預留通道 ?遵循的商業(yè)原則 ：盡量用足容積率和建筑密度 ?物業(yè)重要指標 ：地塊面積、容積率、建筑密度、商業(yè)面積占比、地塊的平面坡度、土地開發(fā)程度等指標 ?研究目標 ：深度、全面挖掘發(fā)展商業(yè)的限制條件如交通動線、項目物業(yè)產(chǎn)品組合聯(lián)系、綠化帶隔離、停車位預留等，給出產(chǎn)品適宜性建議 ?方法 ： ，挖掘客戶在地塊物業(yè)條件上限制的擔憂，與項目組分析相結(jié)合； workshop形式項目組全體重視物業(yè)方面的限制 立地研究 物業(yè)條件分析 28 Report_CATIC_20231220 從城市、區(qū)域、地塊三個角度分析項目區(qū)位價值，最終得出項目商業(yè)類型的初判 29 從城市角度 city ? 項目不在城市發(fā)展的重點方向，但作為老城區(qū)，人口密度高，消費潛力大 ? 項目不處于市級商業(yè)中心或城市商業(yè)副中心的核心位置，但北部商圈正逐漸形成 從區(qū)域角度 region ? 區(qū)域內(nèi)的舊城改造進程在加速，將導入大量新興人群，人口結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化 ?北部區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)供給不足，南城百貨區(qū)域形成小規(guī)模的聚集，但項目周邊區(qū)域商業(yè)逐步發(fā)展，本項目的開發(fā)處于機遇發(fā)展期 從地塊角度 location 舉例 項目區(qū)位價值判斷綜述 資料來源：九洲遠景分析 1 2 3 ? 項目地塊周邊部分新興樓盤已經(jīng)啟動并初具規(guī)模，商業(yè)環(huán)境的氛圍正逐漸改善 ? 項目地塊的可達性及可視性較好，地塊的商業(yè)價值較高 立地研究 區(qū)域價值判斷 29 Report_CATIC_20231220 通過對現(xiàn)有項目與購物中心類型選址條件的匹