【正文】 立主業(yè)態(tài)之后，穿插其他主題板塊的部分功能與業(yè)態(tài)，以此實(shí)現(xiàn)各大主題板塊的互動(dòng)與關(guān)聯(lián)。 項(xiàng)目建筑與商業(yè)規(guī)劃的平衡策略 體系 目錄 目標(biāo)分解 項(xiàng)目分析 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)銷售的四大模式 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃思想 商業(yè)設(shè)施建設(shè) /景觀建設(shè) /基礎(chǔ)建設(shè)與市場開發(fā)保持協(xié)調(diào)同步，避免重復(fù) 建設(shè)和喪失景觀獨(dú)特性； 為避免同質(zhì)化與商業(yè)規(guī)劃的交叉重復(fù)，商業(yè)規(guī)劃應(yīng)更具主題性和特色性， 更強(qiáng)調(diào)互動(dòng)性和穿插性； 吻合整體開發(fā)節(jié)奏，通過景觀帶景觀大道的點(diǎn) —線 —面帶動(dòng)，優(yōu)先規(guī)劃 帶動(dòng)人氣的“熱業(yè)態(tài)”，實(shí)現(xiàn)有序開發(fā)與合理商業(yè)規(guī)劃的完美結(jié)合，并把握 未來需求熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)換，為未來商業(yè)發(fā)展預(yù)留規(guī)劃空間和發(fā)展空間。為秦楚式建筑注入經(jīng)營理念，添加時(shí)尚的建筑和功能元素，以贏得最廣泛社會(huì)層面的認(rèn)同和參與。即 考慮到上面的秦楚風(fēng)，又兼顧到下面的商氣 。 策略之二 ： 選擇以文化交流廣場為中心點(diǎn)，以點(diǎn)串線、以線帶面的規(guī)劃混合商業(yè)業(yè)態(tài)功能。將景觀中軸大道延展的支道路骨架，營造為神似秦楚和船幫文化的街巷空間尺度和氣氛。 1．主題概念性 ——“文化致尚，主題致勝 ” 主題概念明確 ， 擁有豐富的內(nèi)涵和想象空間 ， 引進(jìn)國內(nèi)一流品牌商家 ， 以 “ 文化致尚 ” 為共識 ， 結(jié)合各自商業(yè)主題性 ， 形成商業(yè)主題的概念差異化 、 個(gè)性化 。 3．板塊互動(dòng)性 ——“商業(yè)脈動(dòng)，互為誘因 ” 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目群 ， 業(yè)態(tài)主題涵蓋了文化 、 餐飲 、 購物 、 康體 、 旅業(yè) 、 娛樂等 6大板塊 ，若無各個(gè)主題消費(fèi)區(qū)間的 互動(dòng)與穿插 ， 容易使消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)疲勞 ， 無法延長有效消費(fèi)時(shí)間 。 2．購物娛樂性 ——“文風(fēng)環(huán)境，娛樂視覺 ” 營造體驗(yàn)式 、 參與式的秦楚和船幫文化氛圍的購物娛樂環(huán)境 。 以 盛秦楚和船幫文化為核心演繹到現(xiàn)代時(shí)尚的文化氛圍 ， 創(chuàng)新挖掘文化的底蘊(yùn) ， 以古帶今 ， 創(chuàng)造文化商業(yè)業(yè)態(tài)的新價(jià)值 。 2．復(fù)合中的復(fù)合 虛實(shí)結(jié)合 ， 在多種業(yè)態(tài)的復(fù)合中 ， 再進(jìn)行復(fù)合組合 ， 如在文化交流廣場區(qū)角放置茶餐廳 、街吧等日場旺場的業(yè)種業(yè)態(tài) ， 就可以更好體現(xiàn)文化體驗(yàn)與購物休閑的景觀商業(yè)情節(jié) 。 4．品牌中軸－激情耀動(dòng) 運(yùn)用商業(yè)品牌展列的黃金法則 ， 以 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目中軸景觀大道為主線 ， 招納品牌商家 ，以新業(yè)種 、 新業(yè)態(tài)及強(qiáng)勢品牌的聚客力 ， 將項(xiàng)目中軸景觀大道打造成新概念的文化娛樂商業(yè)形態(tài) ，融購物娛樂化 、 體驗(yàn)品牌化 、 旅游情節(jié)化 于一體 。 2．假日情節(jié)－娛樂表現(xiàn) 在 【 龍山古鎮(zhèn) 】 不同業(yè)態(tài)的購物消費(fèi)環(huán)節(jié)中 ， 營造不同的環(huán)境氣氛 ， 通過建筑體之間的銜接動(dòng)線表現(xiàn) ， 把 假日情節(jié)溶入 ， 使購物娛樂情節(jié)化 。 項(xiàng)目含括的商業(yè)類型 文化型商業(yè)、娛樂型商業(yè)、景觀型商業(yè)、主題型商業(yè)、特色型商業(yè)、復(fù)合型商業(yè)、參與型商業(yè)、旅游型商業(yè)、配套型商業(yè)、休閑型商業(yè)等； 項(xiàng)目商業(yè)屬性定義 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目是秦楚和船幫文化符號及歷史文脈傳承為表現(xiàn)形式的復(fù)合式文化 MALL， 集旅游景點(diǎn)要素 、 文化復(fù)興要素 、 休閑娛樂要素 、 購物商務(wù)要素等于一體的 主題式娛樂消費(fèi)空間 。 “秦楚圣境”項(xiàng)目群的商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化、競爭化潛含危機(jī)，適合市場需求體量的新主題、新業(yè)態(tài)打造成為必須。 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目價(jià)值要素 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目商業(yè)屬性分析 商洛商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度超過了現(xiàn)階段的市場承受能力 ， 開發(fā) 符合市場真實(shí)需求的新項(xiàng)目業(yè)態(tài)模式 成為項(xiàng)目生存之必需 。 文化景觀性 在 時(shí)間和空間的坐標(biāo) 上 ， 將歷史文脈的傳承與商業(yè)景觀的演繹交融一體 。 假日廣場性 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目是盛秦楚都市文化體驗(yàn)工程 。 ” 即在規(guī)劃地段內(nèi) ， 容納商洛的歷史 、 文化 、 大自然的精髓 ， 并創(chuàng)造經(jīng)過凝縮的各種世界觀 ， 向人們提供以往任何人都沒有體驗(yàn)過的浪漫且充滿樂趣的商業(yè)空間 。 在精心營造的商業(yè)空間里 ， 有城市歷史文脈及地方特色的行為空間與商業(yè)文化 ， 它們大大滿足了人們的尋古懷舊心理與保留城市之根等多種情節(jié)要求 。文化 一個(gè)秦楚和船幫文化特色濃郁的大型商業(yè)體驗(yàn)空間 ， 一個(gè)歷史演繹的特色環(huán)境 。 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目三維物性特征分析 空間 以文化為主題，將圖書、餐廳、休閑、健體、旅游和教育服務(wù)及商業(yè)辦公等商業(yè)規(guī)劃合理搭配，組合在一個(gè)復(fù)合式的商業(yè)空間中。倡導(dǎo)文化消費(fèi)的 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目，必將掀起新文化浪潮，引領(lǐng)商洛商業(yè)地產(chǎn)的新方向。 【 龍山古鎮(zhèn) 】 文化旅游商業(yè)特征分析 其中 ， 魂統(tǒng)領(lǐng)貫穿整體 ， 通過建筑 、 商業(yè)表達(dá)文化底韻；旅游是引力 ， 針對歷史文脈的演繹 ，吸引世人觀顧；建筑則起到營造商業(yè)活動(dòng)空間 ， 調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛在消費(fèi)欲望 ， 發(fā)掘綜合旅游商業(yè)價(jià)值 ，同時(shí)兼顧其游逛 、 娛樂 、 聚會(huì)等方面的行為要求；而商業(yè) ， 則是滿足消費(fèi)需求和實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的核心 ， 商業(yè)的成敗 ， 直接關(guān)系到項(xiàng)目的成功與否 ， 商業(yè)的活躍 ， 又要靠文化和環(huán)境來提升 。 文化的體現(xiàn)不僅僅在建筑本身，它是企業(yè)與建筑、企業(yè)與消費(fèi)者、建筑與消費(fèi)者的互動(dòng)，種種互動(dòng)的橋梁就是文化，這種文化不能只注重形式，必須要有具體內(nèi)容來體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值除地段、品質(zhì)、成本等基本要素外，其商業(yè)內(nèi)容的含量、經(jīng)營優(yōu)劣的結(jié)果、對資金源頭的吸引等都是其項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵指數(shù)。 屬性解析 【 龍山古鎮(zhèn) 】 物業(yè)屬性特征 旅游地產(chǎn)特征 以多種旅游資源為依托和基礎(chǔ)，以通過旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，共同構(gòu)成一個(gè)旅居結(jié)合的、融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。 并以獨(dú)特的時(shí)空概念， “ 融古托今 ” ，創(chuàng)造無限的想象意境。大連的過去便是 商洛的現(xiàn)在，而大連的如今也 是商洛城市旅游業(yè)發(fā)展應(yīng)該參 照的模板。所以本案提出的“ 商洛旅游中 央樞紐 ”的切入點(diǎn)從外來旅游人口發(fā)起。而景觀中只能看山水，食品消費(fèi)及旅游紀(jì)念品質(zhì)量差、價(jià)格貴成為了多數(shù)人旅游時(shí)遇到的窘境。 商洛市的招牌景點(diǎn)如仙鵝湖、柞水溶洞、丹江漂流、東龍山等都屬于自然生態(tài)景觀；而賣點(diǎn)也是“回歸大自然”的返璞歸真之美。 異地旅游三大障礙 解決方案： 龍山古鎮(zhèn)作為旅游國際港、中央樞紐要起到多景點(diǎn)交互式服務(wù)中心的作用，分別配備大型購物廣場及娛樂康體消費(fèi)場所、大型連鎖餐飲及酒店、導(dǎo)游、游客服務(wù)中心此類設(shè)施，以解決和滿足客戶的消費(fèi)需求、食宿需求以及旅行規(guī)劃需求。 2. 食宿地點(diǎn)分布不均，且距離旅 游區(qū)較遠(yuǎn)，沒有一站式的飲食酒 店服務(wù)。 “秦楚文化 Mall” 是 點(diǎn)亮城市中心區(qū)的關(guān)鍵 區(qū)位解析 項(xiàng)目區(qū)位 西接劉灣丹江 大橋；南臨南 秦河大橋；北 過丹江與濱江 北路隔江相望， 幾條重要干線 呈“區(qū)”字型 環(huán)繞本案，形 成了得天獨(dú)厚 的交通優(yōu)勢， 丹江橫繞也使 其具備了優(yōu)秀 的旅游資源與 自然資源。 【 龍山古鎮(zhèn) 】 以 “ 盛秦楚和船幫文化 ” 為主題，建筑風(fēng)格以新秦楚式建筑風(fēng)格為主，內(nèi)部結(jié)合現(xiàn)代商場需要的科技感和時(shí)代感的現(xiàn)代裝修，配合正確比例的古典分割，展現(xiàn)出現(xiàn)代秦楚風(fēng)，形成一種歷史的延續(xù)性，也昭示著時(shí)空的超越。 項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位 【 龍山古鎮(zhèn) 】 的建筑除了尊重 “ 秦楚和船幫文化主題 ” 的基本定位外，更應(yīng)考慮將秦楚和船幫文化從秦楚代建筑提升到 “ 全秦楚－即秦楚人文化 ” 的高度 ,使其具有強(qiáng)烈時(shí)代精神，與一般的仿秦楚建筑有所區(qū)別，形成獨(dú)具特色的風(fēng)格，并成為一個(gè)“ 當(dāng)代商洛 ” 新的人文景觀。 項(xiàng)目形象定位 【 龍山古鎮(zhèn) 】 是以秦楚和船幫文化為導(dǎo)向 ， 商洛第一個(gè)以餐飲 /娛樂 /康體 /購物/旅業(yè) /文化為載體 ， 面向陜西 /面向大眾的 ， 開放的 /現(xiàn)代的 /商業(yè)的文化 Mall。 項(xiàng)目功能定位 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目是一個(gè)以秦楚和船幫文化 、 旅游資源為依托的 ， 集餐飲購物 、 康體休閑娛樂 、 旅游觀光 、 文化展示與體驗(yàn)融為一體的 ， 打破傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃和時(shí)空概念 、 提供多方位消費(fèi)機(jī)會(huì)的 “ 全時(shí)空文化假日 Mall”。 就目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)檔次而言 ， 【 龍山古鎮(zhèn) 】 項(xiàng)目的客層定位也應(yīng) 覆蓋全客層 ， 對游客需重點(diǎn)關(guān)注 。文化假日 MALL “全時(shí)空 ” 從時(shí)間、空間的多維角度，表現(xiàn)【 龍山古鎮(zhèn) 】