【正文】 的國內(nèi)人士和外籍人士（主要為韓國人）。仁泰旅游度假花園（威海），其產(chǎn)品基本均規(guī)劃為塔樓，雖然定位為韓籍人士，據(jù)了解，雖然韓籍人士對塔樓并不排斥，但市場同類項目的板樓設(shè)計同樣給該案銷售帶來了巨大阻力。項目的產(chǎn)品：讓客戶舒舒服服的享受，讓客戶心甘情愿的掏錢項目的產(chǎn)品：讓客戶舒舒服服的享受，讓客戶心甘情愿的掏錢其他考察樣本的規(guī)劃借鑒之處：凱旋國際（煙臺），在其北側(cè)東西兩戶各規(guī)劃一個觀精陽臺，確保了戶戶觀海的可能。項目的產(chǎn)品：讓客戶舒舒服服的享受，讓客戶心甘情愿的掏錢項目的產(chǎn)品：讓客戶舒舒服服的享受，讓客戶心甘情愿的掏錢利用私人會所概念，以會所高品質(zhì)規(guī)劃來提升項目品質(zhì)和檔次私有會所概念，會所不對外開放，聘請專業(yè)管理公司經(jīng)營，只向檀香灣業(yè)主提供服務(wù)檀香灣將會所放置在頂層，采用全透明玻璃設(shè)計，規(guī)劃有多種綜合功能。這方面做的最好的還是東海路 9號。項目的產(chǎn)品：讓客戶舒舒服服的享受，讓客戶心甘情愿的掏錢項目的產(chǎn)品：讓客戶舒舒服服的享受，讓客戶心甘情愿的掏錢利用建筑新技術(shù)，給客戶最舒服的享受，俘獲客戶的心威海國際海景城，推出恒溫恒濕住宅，給客戶最舒適的生活享受，既增加了產(chǎn)品的賣點，也大幅度提高了產(chǎn)品的檔次，恒溫恒濕住宅，國內(nèi)最早在北京的鋒尚和 MOMA住宅實現(xiàn)，海景城推出了恒溫恒濕第三代，以恒溫恒濕樣板房來吸引高端客戶，輕易實現(xiàn)了最低 12023元／㎡起的目的。項目定位的二八定律：項目定位的二八定律： 20%的地塊屬性，的地塊屬性， 80%的市場的市場對于目標(biāo)客戶的定位不能太過單一，以減小宏觀政策以及調(diào)研偏差所產(chǎn)生的失誤，這也是和項目產(chǎn)品規(guī)劃的多元化相通的總建面積 14萬平米的仁泰旅游度假花園就是一個失敗的典型，由于威海市韓籍人士數(shù)量眾多，加上韓國的高房價對韓國人購買住宅的影響，韓國人開始向威海轉(zhuǎn)移購買房產(chǎn)，因此，該主要客群定位為韓國人士；因此，推廣及銷售道具也多為韓國人專門制作，從項目推案至現(xiàn)在半年多，僅銷售 250余套，平均每天僅銷售一套，與威海其他樓盤的火熱銷售相比，仁泰旅游度假花園顯得格外冷清。類比項目項目第一形象：給項目個最合適不過的案名項目第一形象：給項目個最合適不過的案名強(qiáng)調(diào)項目的地段位置： 壹品星海（在星海版塊里屬于１級中心位置） 西海岸?。椖吭谥ヮ穮^(qū)芝罘島，在煙臺的西海岸）給客戶假想一種生活： 半島聽濤（在一個環(huán)海的私有小島上，聽濤擊打巖石的聲響） 陽光 100 （陽光百分之一百，這里的陽光可以打一百分）強(qiáng)調(diào)項目的無上檔次： 帝柏灣?。ɑ实坌菹⒌暮常┩娴木褪歉拍罨螒颍?東海路９號（讓你好奇，不懂才會去關(guān)注它）項目定位的二八定律：項目定位的二八定律： 20%的地塊屬性，的地塊屬性， 80%的市場的市場地塊的屬性適合造什么，只是我們需要考慮的一個重要方面；發(fā)掘市場需求，利用景觀優(yōu)勢，讓產(chǎn)品 “ 高度 ” 彌補(bǔ)地塊的先天缺陷?？疾毂容^216。類比城市研究類比城市研究 ———— 房地產(chǎn)市場供求情況房地產(chǎn)市場供求情況秦皇島秦皇島 2023年，年，竣工房屋面積達(dá)竣工房屋面積達(dá)到了到了 142，與新，與新施工面積相比施工面積相比，以及銷，以及銷售面積售面積 ，我們大致可得，我們大致可得出目前秦皇島的出目前秦皇島的房地產(chǎn)市場正處房地產(chǎn)市場正處于一個市場整合于一個市場整合時期。類比城市研究類比城市研究 ———— 房地產(chǎn)總投資量房地產(chǎn)總投資量秦皇島的房地產(chǎn)秦皇島的房地產(chǎn)投資在同比的四投資在同比的四個城市中，僅為個城市中，僅為威海投資量的二威海投資量的二分之一。那現(xiàn)在秦皇島缺什么？為什么是首批沿海開放城市發(fā)展排名最后？類比城市研究類比城市研究類比城市研究類比城市研究 ———— 城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)從秦皇島的城市從秦皇島的城市GDP以及固定資以及固定資產(chǎn)投資來看：產(chǎn)投資來看：類比城市研究類比城市研究 ———— 居民收入居民收入同比四個考察城市同比四個考察城市，秦皇島，秦皇島 2023年年城市居民可支配收城市居民可支配收入尚未突破入尚未突破 10000元關(guān)口。類比城市216。市場剛性需求日益明顯增強(qiáng)當(dāng)?shù)鼐用耖_始向往濱海居住的舒適性，若能以一個恰當(dāng)?shù)亩ㄎ桓叨热胧?，佐以高?biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計，定能奠定海洋置業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位。項目區(qū)域環(huán)境理解項目區(qū)域環(huán)境理解產(chǎn)品未來競爭激烈目前濱海物業(yè)的供應(yīng)呈總體上升趨勢，雖然海港區(qū)目前的供應(yīng)量并不大，但在未來一段時間內(nèi)潛在供給量較大，競爭將會非常劇烈。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品由于產(chǎn)品檔次差異，銷售價格也表現(xiàn)參差不齊的局面。區(qū)域現(xiàn)狀項目區(qū)域環(huán)境理解項目區(qū)域環(huán)境理解區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以小高層、高層的中高密度產(chǎn)品為主流產(chǎn)品，低密度多層住宅項目比較稀缺。離城市區(qū)較近，交通便捷，市區(qū)內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、休閑娛樂設(shè)施都可以非常方便到達(dá)，有全國一流的康體設(shè)施，緊鄰海邊浴場，周邊有一定量的旅游休閑設(shè)施，相鄰為文教組團(tuán)區(qū)（包括國家體育局訓(xùn)練基地、奧體中心、十幾所大學(xué)）濱海濱海 CBD版塊格局版塊格局海洋新城奧體中心金夢海灣國家體育總局訓(xùn)練基地足球?qū)W校本案海上運(yùn)動場市場分析216。征地拆遷等前期工作也已在順利進(jìn)行，預(yù)計總投資約為 56250萬美金，一區(qū)總占地 2060畝，總規(guī)劃建筑面積 77萬㎡，包括行政金融商務(wù)辦公區(qū)，濱海居住區(qū)，中心廣場區(qū)，濱海休閑區(qū)等。黃金海岸和南戴河區(qū)域內(nèi)配套稀缺，因此該區(qū)域項目在生活配套上較為著重，但也暴露兩個區(qū)域內(nèi)配套不支撐長期居住。市場格局216。問題界定216。區(qū)域發(fā)展前景好 :位于濱海 CBD新區(qū)核心區(qū)，都市唯一可用于居住的一線海景區(qū)域，景觀優(yōu)勢得天獨厚。結(jié)構(gòu)化分析華北與東北的樞紐，環(huán)渤海的服務(wù)基地，秦皇島的濱海華北與東北的樞紐，環(huán)渤海的服務(wù)基地，秦皇島的濱海 CBD城市區(qū)位優(yōu)越： 華北和東北的聯(lián)系樞紐，與周邊城市（北京、天津、唐山等） 3個小時以內(nèi)的車程會引發(fā)用于度假、投資的置業(yè)需求。市 場結(jié)論項 目界定項目定位產(chǎn) 品建 議問題界定結(jié)構(gòu)化分析項目定位推導(dǎo)思路項目定位推導(dǎo)思路考察比較市場格局區(qū)域現(xiàn)狀 市場分析地塊研究客戶分析客戶構(gòu)成消費特征類比城市類比項目項目界定216。254。254。254。254。項目背景與約束條件項目背景與約束條件片區(qū)形象良好政策導(dǎo)向性強(qiáng)不可復(fù)制性強(qiáng)市場競爭激烈競爭風(fēng)險尤存254?！　?實現(xiàn)企業(yè)品牌實現(xiàn)企業(yè)品牌254。