【正文】 公交線路進行 組合投放； → 車身廣告和候車亭廣告適用于中高檔樓盤，郊外大盤常 用； → 車廂內(nèi)招貼畫、扶手、椅背廣告降低項目的品質(zhì)感，使 用充分考慮項目定位和推廣需求。 5 戶外媒體 ?霓虹燈 ?燈箱 ?公交 ?軌道交通 ?空中飛行物 ?… ?接觸頻率高 ?區(qū)域選擇性強 ?傳真度高 ?購買費用較低 ?強迫訴求性質(zhì) ?… ?… 特點 ?立柱 房地產(chǎn)立柱廣告要點 → 設置于城市主要路口、人流集中的公共場所，及樓盤所在地； → 常規(guī)內(nèi)容為聯(lián)系電話和樓盤地址，另可根據(jù)項目具體情況安排 畫面訴求，組合運用主打廣告語、主題畫面、預售 /開盤 /封頂 /入 伙信息、樓盤鳥瞰、俯視效果圖等元素； → 區(qū)分戶外和平面的表現(xiàn)形式，使字體和畫面效果能夠適應具體 場景； → 一般按半年、一年或以上收費，地段好的立柱昂貴且不易獲得 ，應在項目前期確定戶外廣告方案、洽談、預定。 廣播廣告的特點 利 ? 提供觸達聽眾的廣泛模式和節(jié)目類型 ? 同時傳遞多個家庭成員 ? 提供相對較快的傳遞 ? 是由廣告主驅(qū)動的，闖入行的廣告 ? 在大部分的普通消費者群中能產(chǎn)生最高 的觸達率水平 ? 較高的接觸頻率水平 ? 能夠在 24小時的任何時間傳遞廣告信息 ? 制作廣告的成本相當?shù)? ? 利用聽眾的想象力，是廣告信息產(chǎn)生在 其他媒體形式中無法實現(xiàn)的形象 弊 ? 是一種聽眾不易全神貫注的背景媒體 ? 一般需要相對較高的接觸頻率來彌 補可能產(chǎn)生的消費者不注意性 ? 不提供圖像和影像 房地產(chǎn)廣播廣告要點 → 投放 FM波段，交通、經(jīng)濟、音樂等頻道； → 黃金收聽時段為 7： 309： 00， 16： 3019： 00； → 適合中高檔和大眾樓盤，不適合高價位的樓盤進行推廣； → 基于靈活的發(fā)布形式和低廉制作成本，可根據(jù)銷售進度訊 速更換廣告主題，發(fā)布項目即時信息； → 廣播是受眾細分程度非常高的媒體，適合采集個性化的表 達方法，強調(diào)對特殊階層的訴求。 DM的特點 利 ? 針對性強 ? 覆蓋集中、到達廣泛 ? 靈活 ? 便于控制 ? 個人影響力 ? 專一性 ? 反應率高 ? 可證實性 弊 ? 成本高 ? 純粹廣告，缺少內(nèi)容支持 ? 可能的消極態(tài)度 ? 針對性問題 房地產(chǎn) DM要點 → 挑選有效的意向人群 → 強調(diào)產(chǎn)品賣點和利益點 → 配合現(xiàn)場活動 → 設置獎勵 → 提供多種反饋途徑 → 為客戶度身定制 → 使用新材料和富有創(chuàng)意的設計 → 文案難度不超過客戶理解力 4 電子媒體 ?電視 ?廣播 ?互聯(lián)網(wǎng) ?樓宇電視 ?… ?… ?直觀 ?時效性強 ?現(xiàn)場感強 ?娛樂性 ?使用場所固定 ?… ?… 特點 電視廣告的特點 利 ? 傳遞的廣告能夠同步被看到或聽到，能 夠展示運動：圖像、聲音和活動 ? 能夠同步傳遞多個家庭成員 ? 提供相對較快的傳遞 ? 是由廣告主驅(qū)動的，闖入行的廣告 ? 在大部分的普通消費者群中能產(chǎn)生最高 的觸達率水平 ? 較高的接觸頻率水平 ? 能夠在 24小時的任何時間傳遞廣告信息 弊 ? 被認為是“最混亂的”廣告媒介之一，影 響觀眾對廣告信息的記憶 ? 特定節(jié)目插播廣告機會有限 ? 要達到廣告的覆蓋率，需要較高的甚至 賠錢的成本 ? 不像其他媒介形式那樣具有人口統(tǒng)計選 擇性 ? 對于范圍較窄的目標受眾群相對成本效 益較低 房地產(chǎn)電視廣告操作流程 → 獲取各媒體廣告刊例表； → 根據(jù)項目營銷費用配比，制作電視廣告預算； → 根據(jù)項目營銷計劃，制作電視廣告排期表； → 廣告公司提案； → 策劃分鏡頭腳本，根據(jù)制作班子和演員的選定，跟 進拍攝，后期剪輯審樣； → 電視臺審樣，播出； → 廣告效果監(jiān)測。 房地產(chǎn)報紙廣告設計要點 → 報紙發(fā)行周期短，適宜制作系列廣告，逐步展露項 目賣點和發(fā)布即時信息；不同推廣時期可設置不同系列， 以使廣告表現(xiàn)富有創(chuàng)意； → 版面上求新，突破目前版面流于守舊的形式，例如 可考慮采用豎 1/版、跨 1/2版、 2/3版、跨全版或其他創(chuàng)新 版面等； → 在彩色上除了與整體宣傳風格基本保持一致外，也 應盡量突出； → 宣傳訴求點要突出、鮮明，一次廣告不宜太多訴求 點； 繕稿和新聞繕稿 → 開發(fā)上的形象宣傳 ? 企業(yè)發(fā)展歷程和戰(zhàn)略 ? 決策人訪談 → 樓盤情況介紹 ? 純粹的樓盤介紹，突出賣點 ? 樓盤工程或銷售進度的階段性成果匯報 ? 用散文的形式描述居住意境 → 各期活動傳真 ? 對消受過程中大型活動的采集報道，如征文、征名活動、大型游園 咨詢會等 ? “專家研討會”和“客戶咨詢會” → 市場信息統(tǒng)計發(fā)布 ? 將部分自由的市場信息公布于眾，樹立專家地位 ? 項目獲得銷售排名或獎項信息 報紙廣告的特點 利 ? 提供廣泛的版面形式和不同的編輯重點來觸達 讀者 ? 在高質(zhì)量的紙張上制作真實的色彩，使產(chǎn)品有 效的真是再現(xiàn) ? 把對目標受眾群體的浪費相對減少到最低，能 夠觸達具體的人口統(tǒng)計群 ? 可以分發(fā)自由插頁和讀者反饋資料（優(yōu)惠券、 調(diào)查等等） 弊 ? 不提供聲音和影像 ? 前置時間長，一旦處于印刷過程中就無法取消， 緊急處理相對不靈活 ? 無法提供其他媒介形式那樣的總觸達能力 ? 不會產(chǎn)生向其他媒介那樣高的接觸頻率水平 ?通常在一個特定時刻廣告信息只暴露于一人 房地產(chǎn)雜志廣告要點 → 考慮雜志廣告周期長、保存時間長、傳閱率高等因 素，房地產(chǎn)廣告?zhèn)戎乇磉_產(chǎn)品特質(zhì)； → 雜志設計較為精致，廣告具視覺效果才能脫穎而出； → 文字融入散文色彩，增強親和力； → 版面段則上，封面注目價值高，封底、封二、封三、 扉頁等版面位置次之，內(nèi)頁效果不佳； → 房地產(chǎn)廣告較多投放在財經(jīng)類廣告上。 廣告銷售周期策略 銷售階段 投資策略 運用媒體 銷售準備期 廣告投放策略 項目強銷期 銷售持續(xù)期 銷售結(jié)案期 廣告導入期 ?側(cè)重項目知名度擴大 ? 著重項目賣點的建立 ? 在市場形成一個固定 而清新的概念 ? 傳播新項目入市訊息 ? 選擇傳播面廣的媒體 ? 廣告頻率和力度小 廣告猛攻期 ? 廣告頻率和媒體選擇 大幅度增加 ? 以鮮明形象和強烈廣 告攻勢撼動市場，吸 引客戶到來 ? 廣告意圖是全面體現(xiàn) 項目優(yōu)勢 ? 廣告形式上進行創(chuàng)意 和突破 廣告鞏固期 ? 新增客戶維持在一個 相對平衡的曲線上 ? 廣告相對降溫，保持 一定穩(wěn)定的頻率 ? 達到現(xiàn)階段銷售目的 并為第二次強銷期作 準備 ? 推廣項目實體形象 廣告消退期 ? 以優(yōu)惠促銷為主 ? 告知項目剩余單位 ? 廣告創(chuàng)意無需太多變 化 ? 廣告頻率減弱，直至 停止 ? 報紙 ? 廣播 ? 廣播 ? 電視 ? 報紙 ? 戶外 ? DM ? 展銷會等 ? 報紙 ? 廣播 ? 戶外 ? 報紙 ? 廣播 3 紙質(zhì)媒體 ?報紙 ?期刊 ?雜志 ?刊中刊 ?DM ?航空雜志 ?會員刊物 ?免費報紙 ?… ?便于攜帶 ?便于集中 ?材質(zhì)具親近感 ?閱讀不受時間影響 ?非強制性 ?… ?… 特點 報紙廣告的特點 利 ? 迅速地傳遞讀者群，通常在一天內(nèi)達到 100% ? 無論是作為獨立單元或是與其他報紙組合，能 夠觸達大量的受眾 ? 相對較高的地方市場滲透率 ? 為廣告信息和文字稿提供永久暴露的機會，用 于剪輯、儲存、參考 ? 就目標受眾和廣告規(guī)模，具有相對較高的成本 效益 ? 一份報紙重復同一廣告，能夠產(chǎn)生暴露頻率 ? 可以分發(fā)自由插頁和讀者反饋材料（優(yōu)惠券、 調(diào)查等等） 弊 ? 壽命短，不提供實質(zhì)性的傳遞讀者