【正文】 。 實(shí)現(xiàn)人性化的客戶(hù)服務(wù)價(jià)值。 并提出平均等待時(shí)間不超過(guò) 90秒的“無(wú)等待候梯”概念。 長(zhǎng)沙目前 90%以上寫(xiě)字樓均存在電梯等待困難，擁堵等問(wèn)題。 獻(xiàn)給長(zhǎng)沙發(fā)展源力的 掌控者 SLOGAN占位 項(xiàng)目定位 視角一： 項(xiàng)目定位判研 視角二 ：項(xiàng)目形象定位 視角三 ：項(xiàng)目客戶(hù)定位 視角四：項(xiàng)目產(chǎn)品定位 4 項(xiàng)目定位： 商務(wù)垂直 城市體系 項(xiàng)目功能定位 二十四小時(shí)全天候泛商務(wù)生活 金融貿(mào)易行業(yè)的特殊性 商務(wù)垂直 城市體系 立體交通 體系 公共服務(wù) 體系 全天候辦公 體系 信息網(wǎng)絡(luò) 體系 健康環(huán)保 體系 全方位城市交通體系 人性化分區(qū)電梯設(shè)置 好的商用物業(yè)對(duì)于交通的便利性有著極高的要求，地面交通、地下交通以及與空中交通的距離都影響著寫(xiě)字樓品質(zhì)的提升。 中庭國(guó)際 包容世界的長(zhǎng)沙屋脊 肩負(fù)著一座城市 的乃至整個(gè)中南地區(qū)發(fā)展的使命與祈望。 我們終將影響誰(shuí)？ 憑借充足的未來(lái)客戶(hù)支撐與市場(chǎng)標(biāo)桿地位， 贏得廣泛投資客群的親睞。 依托高保障力度與廣泛的未來(lái)客戶(hù)體系，可以預(yù)見(jiàn)的投資升值前景。 形成 完整的客戶(hù)鏈結(jié)構(gòu) 。 我們必將影響誰(shuí)？ 金融貿(mào)易平臺(tái)的構(gòu)建，行業(yè)領(lǐng)先示范作用 通過(guò)資源平臺(tái)的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)規(guī)模型的行業(yè)優(yōu)勢(shì) 。 憑借本項(xiàng)目的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)、理念推廣以及軟硬件服務(wù)優(yōu)勢(shì)。 梅溪湖 創(chuàng)智中心 麓谷 高新企業(yè) 電腦城 關(guān)鍵詞： 部分專(zhuān)業(yè)辦公飽和 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)啟示 專(zhuān)業(yè)辦公存在需求市場(chǎng)，但部分行業(yè)已經(jīng)相對(duì)飽和。 高端 IT企業(yè)總部、醫(yī)藥行業(yè)總部、高新企業(yè)辦公基地、外貿(mào)行業(yè)辦公基地等才是本項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)型研究的重點(diǎn) 。 高新、醫(yī)藥：麓谷橡樹(shù)園等小企業(yè)基地為代表的辦公園區(qū)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)啟示 綜合型高端寫(xiě)字樓蜂擁而起。 關(guān)鍵詞：專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓普遍檔次較低，高端稀缺 長(zhǎng)沙現(xiàn)有高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)集中體現(xiàn)為綜合性寫(xiě)字樓，目標(biāo)客戶(hù)定位零散。 關(guān)鍵詞：城市競(jìng)爭(zhēng)力有待發(fā)展。 1 報(bào)告結(jié)構(gòu) 價(jià)值反思 2 市場(chǎng)掃描 3 客戶(hù)機(jī)會(huì) 4 項(xiàng)目定位 5 營(yíng)銷(xiāo)舉措 項(xiàng)目定位 視角一： 項(xiàng)目定位判研 視角二 ：項(xiàng)目形象定位 視角三 ：項(xiàng)目客戶(hù)定位 視角四：項(xiàng)目產(chǎn)品定位 4 項(xiàng)目定位： 項(xiàng)目 FAB分析：項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì) 為尚東核心、自成體系、長(zhǎng)房品牌 FEATURE 項(xiàng)目特征（屬性） ADVANTAGE 相對(duì)優(yōu)勢(shì) (作用 ) 尚東核心 交通便利 自成體系 地鐵城鐵 配套完備 高橋 馬王堆 長(zhǎng)房品牌 政務(wù)核心 設(shè)施完備 地鐵城鐵 自成體系 配套完備 長(zhǎng)房品牌 尚東核心 尚東核心 自成體系 長(zhǎng)房品牌 BENEFIT 能 被客戶(hù)感知的 優(yōu)勢(shì) (益處 ) 思考： 充分利用 好地段不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì) ， 與長(zhǎng)房品牌、尚東核心的 城市意象進(jìn)行結(jié)合，重點(diǎn) 打造自成體系的價(jià)值空間，將獨(dú)立城市體系的產(chǎn)品特性在推廣上 得以延續(xù)和放大 本項(xiàng)目雖然位于城市中軸線，占據(jù)了長(zhǎng)沙目前的寫(xiě)字樓中心區(qū)域，同時(shí)未來(lái)區(qū)域辦公市場(chǎng)發(fā)展前景良好。 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析 客戶(hù)最關(guān)注外部條件： 交通便捷度、成熟商務(wù)氛圍、建筑形象 客戶(hù)最關(guān)注本體條件： 實(shí)用率、大堂、景觀、物業(yè)管理 區(qū)域建筑形象昭示性物業(yè)管理公司品牌交通配套周邊配套、環(huán)境完整商務(wù)體系園林景觀開(kāi)發(fā)商品牌外立面景觀大堂電梯層高實(shí)用率硬件設(shè)施平面布局公共衛(wèi)生間停車(chē)位物業(yè)管理管理費(fèi)面積劃分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析 100 以下 100200 200300 300400 500 以上現(xiàn)有辦公面積9人以下 10至1 9 20至4 9 50至9 9 100 至149 200 以上辦公人數(shù)私營(yíng)78%中外合資15%外資7%?私營(yíng)企業(yè)客戶(hù)最多，占到 78%的比例； ?客戶(hù)以中小型企業(yè)為主，現(xiàn)在辦公面積 100300平方米的企業(yè)占多數(shù)； ?公司現(xiàn)有辦公人數(shù) 1049人中小型企業(yè)居多。 總體小結(jié)： ?現(xiàn)有高端寫(xiě)字樓主要分布在：芙蓉中路、五一大道沿線 ?未來(lái)中高端寫(xiě)字樓主要分布在：湘府路、湘江大道、萬(wàn)家麗路沿線，同時(shí)傳統(tǒng)癿五一大道和芙蓉中路也會(huì)有部分分布 ?尚東核心，獨(dú)攬優(yōu)勢(shì)資源，萬(wàn)家麗商圈、火車(chē)站商圈、高橋商圈，三湘南湖商圈，馬王堆商圈，數(shù)萬(wàn)合作伙伴，近百萬(wàn)癿消費(fèi)人群，商務(wù)氛圍觸手可及 ?2/5/6號(hào)三線地鐵 , 全方位實(shí)現(xiàn)便捷商務(wù)零距離 ?未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)集中在心外圍城市綜合體項(xiàng)目，未來(lái) 13年放量大增，競(jìng)爭(zhēng)加劇，戒將維持供需兩旺癿勢(shì)頭。 競(jìng)案投資回報(bào)率分析 寫(xiě)字樓 板塊區(qū)域 檔次 租 (金元 /m178。 物業(yè)類(lèi)型 寫(xiě)字樓、商業(yè) 戶(hù)型面積 6梯 18戶(hù)，面積段 4580㎡ . 推出套數(shù) / 首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 9月中旬首開(kāi) 銷(xiāo)售情況 / 預(yù)計(jì)成交價(jià)格 預(yù)計(jì) 85009000元 ∕㎡ 區(qū)域內(nèi)個(gè)案分析 寬寓大廈 區(qū)域內(nèi)個(gè)案價(jià)格分析 項(xiàng)目 名稱(chēng) 總建 （萬(wàn) m2） 售價(jià) （元 /m2） 租金 （元 /m2〃 天） 去化率 去化周期 物管費(fèi) （元 /m2〃 月） 產(chǎn)權(quán)年限 旺德府國(guó)際 5 15000 10％ 9個(gè)月 40年 匯達(dá)國(guó)際 7300 1500元 /間 85％ 26個(gè)月 70年 高橋國(guó)際 72009000 85％ 20個(gè)月 40年 華晨世紀(jì)廣場(chǎng) 16000 50% 5個(gè)月 40年 寬寓百變空間 8600 / / 40年 ?根據(jù)寫(xiě)字樓定位丌同，在配套設(shè)施中存在一定差異，高檔次、高配套不售價(jià)形成正比，但在一定程度上也局限了部分客戶(hù)癿選擇面； ?同區(qū)域內(nèi)同檔次項(xiàng)目，本項(xiàng)目預(yù)期價(jià)格丌占優(yōu)勢(shì)； ?商業(yè)產(chǎn)權(quán)丌受限販政策影響，丌限販、丌限貸。天， 300元 /㎡ /月 社區(qū)內(nèi)配套： 3000個(gè)停車(chē)位，渢德母豪生酒店、華潤(rùn)百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家、電影院、居然之家 區(qū)域內(nèi)個(gè)案分析 華晨世紀(jì)廣場(chǎng) ?42萬(wàn)方高端大型城市綜合體 ?僅鄰萬(wàn)家麗路不長(zhǎng)沙大道，交通四通八達(dá)， 0距離地鐵 5號(hào)線 丌足：租售價(jià)高 ,客戶(hù)群體面窄。 物業(yè)類(lèi)型 寫(xiě)字樓、商業(yè) 戶(hù)型面積 6梯 7戶(hù)，標(biāo)準(zhǔn)層面積 ㎡ ， ㎡面積段 . 推出套數(shù) 共 649套，商業(yè)裙樓整體出租華潤(rùn)。 社區(qū)內(nèi)配套： 400個(gè)停車(chē)位， 5臺(tái)日立電梯供 15層使用 價(jià)值體系 ——地段 +規(guī)模 +配套 項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目總用地面積 55925㎡ ，總建筑面積 420230㎡，含地下 2層主樓層。 ?外立面瓷磚，丌顯檔次。 ? 區(qū)域內(nèi)適中癿價(jià)格，商業(yè)產(chǎn)權(quán)癿物業(yè)類(lèi)型丌受限販影響，正好迎合了周邊商戶(hù)癿需求，去化快。商業(yè)整體招租 6080元 ∕㎡ ∕天。商業(yè)部分正在招商。外墻采用墻磚 物業(yè)類(lèi)型 寫(xiě)字樓、商住樓 戶(hù)型面積 5梯 24戶(hù)，標(biāo)準(zhǔn)層面積 ㎡ ， ㎡ 面積段 ,主力戶(hù)型是 ㎡ . 推出套數(shù) 共 364套，商業(yè)裙樓整體賣(mài)。容積率 ，綠化率 %，總戶(hù)數(shù) 364戶(hù)。樓上一個(gè)人買(mǎi)了 4層做酒庖，大堂作為酒庖大堂使用。價(jià)格是周邊最低。 24樓做餐飲。 首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 6月 12日，目前是尾房銷(xiāo)售 銷(xiāo)售情況 住宅去化 85%，因?yàn)?住宅銷(xiāo)售限販 導(dǎo)致銷(xiāo)售周期長(zhǎng)去化慢。 1 1 1 22層設(shè)有空中花園。容積率 ，綠化率 %，總戶(hù)數(shù)517戶(hù) .外墻采用仿石方磚，面磚 物業(yè)類(lèi)型 普通住宅、公寓、商住， 70年產(chǎn)權(quán)。 區(qū)域內(nèi)個(gè)案分析 旺德店國(guó)際 旺德府癿核心競(jìng)爭(zhēng)力： 地段 +品牌 +配套 +品質(zhì)體驗(yàn) +準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售 主要丌足： 區(qū)域內(nèi)最高售價(jià)，局限了部分客戶(hù)癿選擇范圍； 完善癿商業(yè)配套，開(kāi)發(fā)商實(shí)力現(xiàn)房銷(xiāo)售，一定程上減少了投資風(fēng)險(xiǎn) 。裙樓開(kāi)發(fā)商自己持有。容積率 ，綠化率 %，總戶(hù)數(shù) 154戶(hù)，外墻采用 low－ E玻璃幕墻，干掛石材 物業(yè)類(lèi)型 5A寫(xiě)字樓 戶(hù)型面積 4梯 7戶(hù)，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1450㎡ ， 149262㎡ 面積段 , 1 1 1 22層設(shè)有空中花園。百變空間 ?匯達(dá)國(guó)際 ?高橋國(guó)際 ?華晨世紈廣場(chǎng) 社內(nèi)部配套： 1層部分租給湘江銀行， 23層租給藍(lán)調(diào)做餐飲。而隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與業(yè)化市場(chǎng)需求越來(lái)越大，越來(lái)越多 5A甲級(jí)甚至超白金級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)在市場(chǎng)上。被注重形象癿大公司視為企業(yè)實(shí)力地位癿體現(xiàn)；存在問(wèn)題：管理費(fèi)極高。 1 報(bào)告結(jié)構(gòu) 價(jià)值反思 2 市場(chǎng)掃描 3 客戶(hù)機(jī)會(huì) 4 項(xiàng)目定位 5 營(yíng)銷(xiāo)舉措 區(qū)域市場(chǎng) 視角一 ：長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng) 掃描 視角二：同區(qū)域內(nèi)個(gè)案分析 2 市場(chǎng)和客戶(hù)掃描 ： 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng) 掃描 /同區(qū)域內(nèi)個(gè)案 分析？ 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展歷程背景 初級(jí)階段 發(fā)展階段 商住階段 與業(yè)寫(xiě)字樓階段 時(shí) 間 19931997年 19982023年 20232023年 2023年 至今 階段特征 ?企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對(duì)寫(xiě)字樓的需求量增加； ?市場(chǎng)初步啟動(dòng)； ?97年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過(guò)程 ?網(wǎng)絡(luò)的普及使得居家辦公概念得及推行； ?“ 宜商宜住 ” 滿(mǎn)足了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求 ?中國(guó)入世成功，大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙； ?高檔專(zhuān)業(yè)化成為了寫(xiě)字樓的主流發(fā)展方向； 產(chǎn)品特征 ?硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn) ?配臵較低； ?商務(wù)形象不突出； ?距真正的寫(xiě)字樓產(chǎn)品仍有距離 ?商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價(jià)低，投資性強(qiáng)； ?硬件配臵以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“ 5A” 智能化出現(xiàn) 代表性寫(xiě)字樓 ?銀華大廈 ?平和堂商務(wù)大廈 ?華僑大廈 ?華聯(lián)大廈 ?順天城 SOHO ?和府酒店公寓 ?順天國(guó)際財(cái)富中心 ?運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng) ?中天廣場(chǎng) 隨著城市經(jīng)濟(jì)癿發(fā)展，長(zhǎng)沙已進(jìn)入與業(yè)寫(xiě)字樓階段 商住混合辦公 中小型企業(yè)，對(duì)價(jià)格較低、面積小癿商住樓需求較旺盛。但同北京、上海、深圳等城市相比仍有較大差距。 配套將成為決定項(xiàng)目重要因素 客戶(hù)對(duì)軟件、硬件服務(wù)配套的要求越來(lái)越高。 價(jià)格將穩(wěn)步上升 在價(jià)格方面，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的趨勢(shì)應(yīng)該是穩(wěn)步上升。在本土企業(yè)中，中小企業(yè)始終占市場(chǎng)主流的地位。長(zhǎng)沙不像上海、北京、深圳那樣發(fā)達(dá)，本土企業(yè)發(fā)展火候不夠。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征 寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征 高端寫(xiě)字樓缺乏，中檔未來(lái)市場(chǎng)廣闊 中檔專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)廣闊。月，出租率較高 客戶(hù)特征 省內(nèi)中小型民營(yíng)企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主 國(guó)際知名企業(yè)駐長(zhǎng)機(jī)構(gòu)；金融、房地產(chǎn)、 IT及通訊等承租力強(qiáng)癿實(shí)力企業(yè) 房地產(chǎn)、 IT、金融等企業(yè)成為主要客戶(hù)來(lái)源，地域上仍以省內(nèi)為主 銷(xiāo)售情冴 價(jià)格 6000～ 8000元 /m2，大多在 6000元 /m2，銷(xiāo)售狀冴較好 —— 售價(jià)為 4500～ 12023 元 /m2，銷(xiāo)售情冴良好 客戶(hù)特征 以本地公司和個(gè)人販買(mǎi)自用為主 外資、合資高科技及房地產(chǎn)等知名度較高癿公司 本地癿