【正文】 有藝術(shù)和文化色彩的園內(nèi)表演活動(dòng)57本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “ 雙贏 ” 的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略u(píng) 發(fā)展旅游業(yè)和商業(yè)服務(wù)為其支柱產(chǎn)業(yè)u 改良土壤，敷設(shè)地下排水管，種植花木，重現(xiàn)土地生機(jī)u 建設(shè)污水和垃圾處理設(shè)施u 集中敷設(shè)管線，便于安裝維修并利于城市景觀u 合理利用淡水，高標(biāo)準(zhǔn)排放，減少污染u 垃圾嚴(yán)格分類投放55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例一：豪斯登堡，仿效荷蘭城市與建筑形式的生態(tài)旅游城u 區(qū)位：九州長(zhǎng)崎縣佐世保市的大樹灣u 區(qū)外交通：有快速干線可以直達(dá)福岡縣和長(zhǎng)崎機(jī)場(chǎng)，到福岡 1小時(shí) 45分鐘，到長(zhǎng)崎機(jī)場(chǎng) 50分鐘u 規(guī)模： 占地 152萬(wàn)平米，首期開發(fā) 118萬(wàn)平米，年接待游客400多萬(wàn)u 資源：大樹灣、荷蘭風(fēng)情城鎮(zhèn)53本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。成功案例借鑒51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 6：北京消費(fèi)者可以承受較高的價(jià)格水平，可以作為爭(zhēng)取的主力客戶u 別墅和公寓是最受歡迎的產(chǎn)品類型u 北京高端客戶可接受價(jià)格在 100萬(wàn)元以上，而天津、唐山等目標(biāo)客戶能承受價(jià)格在 50萬(wàn)左右如果有投資價(jià)值，會(huì)考慮購(gòu)買度假物業(yè)， 200m2左右，單價(jià) 10,000左右 …—— 北京天地集團(tuán)董事長(zhǎng) 韓先生有購(gòu)買第二居所的打算，傾向于聯(lián)排、獨(dú)棟別墅，承受價(jià)格在 50萬(wàn)元以下 … —— 天津市政府采購(gòu)中心 于先生只要有升值潛力就會(huì)考慮，比較認(rèn)可本項(xiàng)目的前景，承受的價(jià)格在40萬(wàn)左右 …—— 唐山市新區(qū)熱電廠 鄧女士有購(gòu)買度假物業(yè)的意向，傾向于 250m2左右的別墅，庭院要大，可接受價(jià)格在 150萬(wàn)左右（包括精裝修） … —— 中國(guó)公安大學(xué)團(tuán)委書記 楊女士49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 4：作為北方的旅游度假區(qū)，應(yīng)創(chuàng)造不同主題以應(yīng)對(duì)四季分明的氣候變化u 需要打造不同的主題以應(yīng)對(duì)季節(jié)變化u 中高端消費(fèi)者提出開發(fā)溫泉、高爾夫、文化旅游和特色活動(dòng)等良好建議 北方旅游季節(jié)性強(qiáng)，應(yīng)該開發(fā)有文化底蘊(yùn)的古跡，吸引有文化層次的人，解決淡季需求問(wèn)題 … —— 中國(guó)拆船公司副總經(jīng)理 趙先生要注意人造景點(diǎn)的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)冬季不閑、秋季不冷、夏季熱鬧的目標(biāo) …—— 樂(lè)亭海洋局局長(zhǎng) 安先生溫泉主要能彌補(bǔ)冬季市場(chǎng)，對(duì)自駕車和豪華團(tuán)客戶比較有吸引力，游客注重篝火晚會(huì)和特色餐飲 …—— 樂(lè)亭精石旅行社總經(jīng)理 劉女士經(jīng)常去陪客戶洗溫泉，打高爾夫 …—— 燃料公司黨委書記 蘇先生47本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論 3 ：高爾夫深受北京中高端客戶的喜愛(ài)，能夠提升項(xiàng)目檔次個(gè)人認(rèn)為短期度假應(yīng)該選擇環(huán)境相對(duì)好一些（有山有水），安靜、人少一些的地方?！?新戴河芳馨園度假村總經(jīng)理 劉先生海島、溫泉對(duì)北京人很有吸引力，北京人很愛(ài)玩 …—— 北京天地集董事長(zhǎng) 韓先生 44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目與之競(jìng)爭(zhēng)不能只憑海灘資源，要有其他的吸引力，溫泉就非常好 …—— 唐山市豐潤(rùn)新區(qū)熱電廠退休干部鄧女士喜歡旅游，周末 50%都會(huì)出去玩，短途旅行選擇 3個(gè)小時(shí)車程范圍，大部分去京郊，海邊溫泉非常有吸引力 …—— 中國(guó)公安大學(xué)團(tuán)委書記 楊女士 濱海游客中，北京占 80~90%，天津占 5%，唐山占 10%。消費(fèi)者深度訪談43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以海灘資源為主導(dǎo)夏季旅游，是秦皇島市旅游度假功能的核心競(jìng)爭(zhēng)力功能區(qū)功能區(qū) 功能屬性功能屬性 核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品 核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力山海關(guān) 觀光區(qū) 長(zhǎng)城系列觀光 歷史名勝、海灘資源北戴河 休療區(qū) 休療基地 城市資源，海灘資源，生態(tài)綠化，多樣化地貌南戴河 旅游休療區(qū)旅游、休療 海灘資源，主題公園黃金海岸 旅游休療培訓(xùn)區(qū)旅游、休療、培訓(xùn)海灘資源，主題公園銷售物業(yè) 旅游度假 居住、養(yǎng)老、投資、度假城市資源，海灘資源，產(chǎn)品品質(zhì)41本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。秦皇島擁有長(zhǎng)城、濱海、生態(tài)等良好的旅游資源，享有 “ 京津后花園 ” 的美譽(yù)u 秦皇島地處河北省東北部，是東北與華北兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，海陸空交通高度發(fā)達(dá)u 國(guó)家歷史文化名城山海關(guān)、避暑勝地北戴河、南戴河旅游度假區(qū)、昌黎黃金海岸 等 40多個(gè)旅游景區(qū)獨(dú)具魅力，每年吸引上千萬(wàn)海內(nèi)外游客慕名而至39本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局37本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目整體功能定位182。 項(xiàng)目界定和結(jié)構(gòu)化分析182。，打造京津唐第一旅游度假勝地？Q：提出問(wèn)題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問(wèn)題，如何確立 本案最具競(jìng)爭(zhēng)力的主題？，吸引中高端的客戶群？項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目功能定位35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以客戶細(xì)分為基礎(chǔ)，吸引中高端的客戶群u 發(fā)展方向u 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)u 客戶群體33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。京津唐第一旅游度假勝地220。低消費(fèi)的客戶群體u 發(fā)展方向u 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)u 客戶群體32本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。低水平擴(kuò)張，大規(guī)模簡(jiǎn)單復(fù)制220。碼頭、海濱浴場(chǎng)等旅游設(shè)施已先期建設(shè)，但開發(fā)檔次較低，人均消費(fèi)支出較少u 大規(guī)模開發(fā)，區(qū)域型、海灣 \高爾夫、多功能u 強(qiáng)勢(shì)自然資源u 地塊的初級(jí)開發(fā)，低消費(fèi)的客戶群31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。S：情境（ situation）—— 項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)），覆蓋區(qū)域市場(chǎng)，依托海灣 \高爾夫，多種物業(yè)組合開發(fā)220。區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法屬性 詮釋區(qū)域?qū)傩?p環(huán)渤海灣的濱海城市 q位于渤海灣，唐山海港開發(fā)區(qū)西南 5kmp輻射大北京核心城市群 q距離京津唐三大核心城市 1~3小時(shí)車程p城市定位的旅游功能缺失 q唐山城市定位以資源型和工業(yè)城市為主導(dǎo)p城市具備一定的濱海旅游基礎(chǔ)，但開發(fā)水平不高q樂(lè)亭現(xiàn)有一些初級(jí)濱海旅游產(chǎn)品，開發(fā)水平不高，客均消費(fèi)支出較低項(xiàng)目屬性 p大規(guī)模開發(fā)，區(qū)域型、海灣資源 \高爾夫、 多功能旅游度假區(qū)，覆蓋區(qū)域市場(chǎng)，依托海灣 \高爾夫，多種物業(yè)組合開發(fā)p強(qiáng)勢(shì)的自然資源 q15公里原生態(tài)平緩沙灘q地?zé)釡厝Y源q雙道平行海岸線，內(nèi)外海雙重景觀p地塊已進(jìn)行了初級(jí)產(chǎn)品開發(fā) q碼頭、海濱浴場(chǎng)等旅游設(shè)施已先期建設(shè)，但開發(fā)檔次較低，人均消費(fèi)支出較少29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。按環(huán)境和娛樂(lè)活動(dòng)分類，本項(xiàng)目可界定為海灣 \高爾夫旅游度假區(qū)類型 與主要客戶市場(chǎng)的距離主要依賴點(diǎn) 所用交通工具典型案例海灣度假區(qū) 遠(yuǎn)近皆有 自然景觀與娛樂(lè)內(nèi)容多樣化 乘飛機(jī)或驅(qū)車前往Kiawah Island Carolina湖河濱度假區(qū) 距離主要城市3~4小時(shí)車程與水相關(guān)的娛樂(lè)活動(dòng)，特別是劃船和釣魚驅(qū)車前往 The Homestead Resort, Michigan山地滑雪度假區(qū) 遠(yuǎn)近皆有 滑雪、溫泉 乘飛機(jī)或驅(qū)車前往Hidden Valley Four seasons Resort高爾夫度假區(qū) 高爾夫 多數(shù)自駕車前往Forest Highlands, Arizona資料來(lái)源： RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美國(guó)都市與土地協(xié)會(huì)26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。按與主要市場(chǎng)距離分類，本項(xiàng)目可界定為區(qū)域型旅游度假區(qū)類型 與主要客戶市場(chǎng)的距離資源 所用交通工具光顧頻率 停留時(shí)間 客戶 典型案例名勝度假區(qū)幾百公里甚至更遠(yuǎn)非常強(qiáng)勢(shì)的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場(chǎng)或者其他特色的資源絕大多數(shù)乘飛機(jī)每年最多到訪一次每次停留一到兩周全國(guó)性乃至跨國(guó)客戶Beaver Creek，科羅拉多州區(qū)域性度假區(qū)一到三百公里一般具備一線景觀資源或人文資源多數(shù)自駕車前往每年到訪15~20次通常為周末或公眾假期本區(qū)域客戶占大部分Hidden Valley Four Seasons Resort ，賓夕法尼亞州資料來(lái)源： RECREATIONAL DEVELOPMENT HANDBOOK,美國(guó)都市與土地協(xié)會(huì)名勝度假區(qū)常常位于對(duì)人們具有特別吸引力的地方，如位于夏威夷群島、墨西哥灣、加勒比海、海南三亞等，本案資源在環(huán)渤海不具有強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，更無(wú)法吸引全國(guó)的消費(fèi)者。市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析的重要結(jié)論結(jié)論 1：唐山有望扮演大北京地區(qū)旅游休閑功能區(qū)角色結(jié)論 3：京津唐潛在客戶具有較高旅游度假需求和購(gòu)買能力結(jié)論 2：樂(lè)亭事實(shí)上承擔(dān)了大北京旅游度假區(qū)的部分功能23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。旅游市場(chǎng)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樂(lè)亭事實(shí)上承擔(dān)了大北京旅游度假區(qū)的部分功能u 優(yōu)良的海灘資源u 大北京的個(gè)人游u 商務(wù)會(huì)議活動(dòng)q我們從天津過(guò)來(lái)，算是周末度假吧，主要覺(jué)得這里沙灘比較好，環(huán)境還不錯(cuò) —— 天津游客李女士q除了個(gè)人及家庭度假外，每年還能接到一些唐山及周邊地區(qū)的商務(wù)會(huì)議（月坨島） —— 精石旅行社陳靜經(jīng)理。u 北京、天津、唐山為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最發(fā)達(dá)的城市群，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛u 北京已經(jīng)發(fā)展成以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特大型城市，人均可支配收入高而北京、天津、唐山及其周邊地區(qū)具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，潛在客戶群消費(fèi)能力強(qiáng)經(jīng)濟(jì)背景資料來(lái)源：《北京統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《天津統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《唐山統(tǒng)計(jì)公報(bào)》19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)機(jī)會(huì)17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。碼頭、海濱浴場(chǎng)等旅游配套已先期建設(shè)，但開發(fā)水平較低，人均消費(fèi)支出較少u 已經(jīng)建成碼頭、浴場(chǎng)以及相應(yīng)配套u(yù) 碼頭建設(shè)項(xiàng)目：漁船碼頭、游艇碼頭、浴場(chǎng)、跑馬場(chǎng)u 浴場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目：沙灘浴場(chǎng)、滑翔機(jī)場(chǎng)、游艇碼頭、度假賓館、商業(yè)街u 每年的游客人次在4~5萬(wàn)，年輕人為主，過(guò)夜人均消費(fèi)在 200~300元開發(fā)現(xiàn)狀15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。港島公路、環(huán)海公路是打網(wǎng)崗島與其他城市的陸地通路，交通條件有待改善地塊交通u 港島公路是島嶼目前唯一對(duì)外通路u 通過(guò)環(huán)海公路與京沈、唐津、唐港高速公路相連13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。q環(huán)境和綠化不夠，服務(wù)人員的素質(zhì)不高，客房的檔次不夠，住宿的價(jià)格提高點(diǎn)不是問(wèn)題 —— 北京游客張先生樂(lè)亭縣既有濱海旅游開發(fā)水平不高，配套設(shè)施差，客均消費(fèi)支出較低u 客均消費(fèi)較低u 開發(fā)水平低，配套設(shè)施差，服