【正文】 力店建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，攜手發(fā)展萬達廣場 支持 50 Report_CATIC_20231220 萬達集團經(jīng)過不斷的實踐與創(chuàng)新，逐漸形成了目前以城市綜合體為主的產(chǎn)品模式 第一階段單一主力店 第二階段多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場 第三階段城市綜合體 20232023 20232023 2023至今 商業(yè)內(nèi)容 經(jīng)營模式 代表項目 評價 單一主力店加少量商鋪 主力店租賃；商鋪銷售 長春、濟南、長沙、南昌、青島、南京 業(yè)態(tài)比較單一，面積偏小，人流量和商業(yè)豐富程度受限制 多棟建筑組合為商業(yè)廣場形式，各單獨建筑引進不同業(yè)態(tài)主力店，之間由步行街連接 沈陽、武漢、南寧 以租賃為主 北京、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、沈陽、濟南、哈爾濱 住宅全部銷售，寫字樓租售結(jié)合，商業(yè)租賃，酒店持有 涵蓋零售業(yè)態(tài)、休閑娛樂、餐飲文化、寫字樓、酒店以及住宅多功能城市綜合體 多種業(yè)態(tài)的引入豐富了商業(yè)功能，市場影響力提升 多種功能復合，市場影響力進一步提高；同時，通過住宅、寫字樓的滾動開發(fā)，緩解了項目資金壓力 萬達商業(yè)地產(chǎn)的三個發(fā)展階段 資料來源： 九洲遠景分析 支持 51 Report_CATIC_20231220 集團總資產(chǎn)人民幣 600億元以上，年銷售額人民幣300億元以上， 萬達集團設(shè)定了發(fā)展成為世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先者的戰(zhàn)略目標 購物中心開發(fā)商 排名世界前三名 租金收入 50億元以上，年納稅人民幣 30億元以上； 建成和在建的項目達到 70個，建筑面積達 1000萬平方米 資料來源： 萬達集團，九洲遠景分析 支持 萬達地產(chǎn) 2023年發(fā)展目標 52 Report_CATIC_20231220 萬達廣場多數(shù)以商業(yè)功能為主導，輔以寫字樓、酒店、公寓以及住宅，具體各功能物業(yè)比例視項目情況有所不同 城市名稱 總面積（萬平米） 面積（萬平米） 面積占比 (%) 商業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 公寓 商業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 公寓 1 上海 34 26 8 76% 24% 2 北京 CBD 50 16 5 18 0 32% 5% 10% 36% 3 哈爾濱 28 14 4 50% 9% 14% 26% 4 寧波 55 26 6 47% 5% 23% 11% 5 北京石景山 30 6 20 4 20% 67% 13% 6 成都 40 18 45% 39% 4% 7 重慶 78 7 5 38 8 24% 9% 6% 49% 10% 8 西安 34 17 6 11 50% 18% 32% 9 蘇州 50 25 50% 19% 5% 25% 10 無錫 72 23 4 3 32% 4% 6% 51% 4% 萬達綜合體各功能體量構(gòu)成 資料來源： 九洲遠景分析 53 Report_CATIC_20231220 萬達廣場各項目的商業(yè)及酒店類型較為統(tǒng)一，而寫字樓及住宅類物業(yè)則情況有所不同 城市名稱 商業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 公寓 類型 目標消費 者 檔次 主力店 類型 星級 品牌 類型 類型 1 上海 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 沃爾瑪、巴黎春天百貨、 HOLA家居、萬達國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星 KTV、萬達城中城 甲級 2 北京 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 沃爾瑪、新世界百貨、萬達國際影城、大歌星 KTV、神采飛揚電玩城 甲級 五星級 索菲特 普通住宅 3 哈爾濱 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 國美電器、神采飛揚電玩、大歌星 KTV、萬達國際影城、萬千百貨 乙級 五星級 索菲特 普通公寓 4 寧波 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 沃爾瑪、百安居、 HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星 KTV、萬達國際影城、銀泰百貨 五星級 索菲特 精裝修 酒店式公寓 5 北京石 景山 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 規(guī)劃為萬達影城、大歌星 KTV、萬千百貨、國美電器、神采飛揚電玩城 甲級 五星級 索菲特 6 成都 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 計劃為大型百貨、大型超市、影院 普通住宅 普通公寓 7 重慶 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 計劃為大型百貨、大型超市、影院 乙級 五星級 索菲特 普通住宅 普通公寓 8 西安 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 計劃為大型百貨、大型超市、影院 乙級 普通公寓 9 蘇州 區(qū)域購物中心 大眾階層 中檔 計劃為大型百貨、大型超市、影院 甲級 經(jīng)濟型 雅高 普通公寓 萬達綜合體各功能詳細類型 資料來源： 九洲遠景分析 54 Report_CATIC_20231220 萬達廣場寫字樓租 /售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實現(xiàn)項目內(nèi)資金滾動應(yīng)用，有效解決資金鏈問題（ 1／ 2） 城市名稱 商業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 公寓 1 上海 出租 出租 /出售 2 北京 出租 出租 /出售 委托管理 出售 3 哈爾濱 出租 出租 /出售 委托管理 出售 4 寧波 出租 委托管理 出售 出售 5 北京石景山 出租 出租 /出售 委托管理 6 成都 出租 出售 出售 7 重慶 出租 出租 /出售 委托管理 出售 出售 8 西安 出租 出租 /出售 出售 9 蘇州 出租 出租 /出售 委托管理 出售 萬達廣場經(jīng)營策略 資料來源： 九洲遠景分析 55 Report_CATIC_20231220 萬達廣場寫字樓租 /售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實現(xiàn)項目內(nèi)資金滾動應(yīng)用，有效解決資金鏈問題（ 2／ 2） 城市名稱 一期工程 二期工程 建設(shè)內(nèi)容 完工時間 建設(shè)內(nèi)容 完工時間 1 上海 商業(yè)、寫字樓 2023年底 2 北京 CBD 住宅、街鋪 2023年年中 商業(yè)、寫字樓、酒店 2023年底 3 哈爾濱 商業(yè)、酒店 2023年中 寫字樓、公寓 2023年中 4 寧波 商業(yè)、住宅 商業(yè) 2023年 /住宅 2023年 酒店、公寓 酒店 2023年底，公寓 2023年底 5 北京石景山 商業(yè)、酒店、寫字樓 2023年中 6 成都 商業(yè)、住宅、公寓 商業(yè) 2023年 /住宅 2023年中 /公寓 2023年底 7 重慶 街鋪、 6棟住宅 2023年 商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓 2023年 8 西安 商業(yè)、寫字樓、公寓 商業(yè) 2023年初 /寫字樓、公寓2023年中 9 蘇州 商業(yè)、酒店、公寓 酒店、住宅、公寓 2023年年初 /商業(yè) 2023年中 寫字樓 2023年完工 萬達廣場開發(fā)步驟 資料來源： 九洲遠景分析 56 Report_CATIC_20231220 萬達廣場已經(jīng)形成標準化的產(chǎn)品 北京萬達商業(yè)廣場 ? 發(fā)展商： 大連萬達集團 ? 設(shè)計單位： 德國 GMP國際建筑設(shè)計有限公司 ? 規(guī)模： –商業(yè)面積 –西座商業(yè)共 6層，東座商業(yè)共 8層 –停車位 800個 ? 定位： 以主力店為主導的中檔大型綜合性購物中心 ? 開業(yè)時間： 2023年年底開業(yè) 資料來源：北京萬達，九洲遠景分析 北京萬達廣場商業(yè)部分舉例 57 Report_CATIC_20231220 F2 北京萬達商業(yè)廣場突出其購物功能，餐飲娛樂功能較少 北京萬達廣場各業(yè)態(tài)面積占比 北京萬達廣場各業(yè)態(tài)布局 82%10% 8%購物餐飲娛樂北京萬達廣場商業(yè)部分詳細內(nèi)容 B1 F1 F3 F4 F5 B1 西座： 東座： F1F7 沃爾瑪超市 規(guī)劃為 精品店（未開業(yè)） 萬達影城、神采飛揚電玩城 規(guī)劃為休閑娛樂中心（未開業(yè)） 規(guī)劃為 精品店（未開業(yè)） 規(guī)劃為美食中心（未開業(yè)） 沃爾瑪超市 新世界百貨 資料來源： 九洲遠景分析 58 Report_CATIC_20231220 萬達商業(yè)廣場在租戶組合上采取以主力店為主導的經(jīng)營模式，在實現(xiàn)了聚集客流和降低招商風險的同時，也降低了租金收益水平 主力店占比 主力店舉例 1 8 . 2 %8 1 . 8 %主力店非主力店購物類 餐飲類 娛樂類 萬達廣場商業(yè)部分詳細內(nèi)容 資料來源： 專家訪談，九洲遠景分析 59 Report_CATIC_20231220 上海萬達廣場商業(yè)概況 ?設(shè)計單位： 中國建筑東北建筑設(shè)計研究院 ?規(guī)模： 營業(yè)面積 26萬平米 地下 2層，地上 5層購物中心 三棟呈“品”字形建筑 ?開業(yè)時間： 2023年 12月 ?定位： 中端消費群體的購物休閑以及娛樂場所 上海萬達廣場商業(yè)簡介 上海萬達廣場商業(yè)部分舉例 上海萬達廣場成為上海市東北區(qū)域居民購物休閑的主要場所，并成為五角場城市副中心的標志 資料來源：北京萬達，九洲遠景分析 60 Report_CATIC_20231220 上海萬達廣場商業(yè)部分同樣突出其購物功能，餐飲娛樂功能較少 上海萬達廣場各業(yè)態(tài)面積占比 上海萬達廣場各業(yè)態(tài)布局 84%5% 11%購物, 1 6 . 2萬M2餐飲, 2 萬M2娛樂 , 1 萬M2上海萬達廣場商業(yè)部分詳細內(nèi)容 資料來源： 九洲遠景分析 底層 B1 購物中心 1座 F17 巴黎春天 F1 F24 上海黃金珠寶城 沃爾瑪超市 2座 2座 3座西 F15 特力屋 3座中 F1 F3 寶大祥青年購物 上海書城 +國美電器 3座中 3座中 F2 量販 KTV+萬達影城 F12 F35 上海第一食品 餐飲 3座東 3座東 61 Report_CATIC_20231220 上海萬達廣場 北京萬達廣場 哈爾濱萬達廣場 萬達綜合體建筑設(shè)計 在綜合體的建筑設(shè)計上，萬達項目以理性、現(xiàn)代的風格為主 寧波萬達廣場 資料來源：萬達集團， 九洲遠景分析 62 Report_CATIC_20231220 B2. 案例研究 ? 華潤萬象城 ? 恒隆廣場 ? 萬達廣場 ? 瑞安天地系列 ? 來福士廣場 63 Report_CATIC_20231220 天地系列產(chǎn)品以打造高端人群休閑娛樂消費場所為核心特點，帶動整個綜合體的高端品味和資產(chǎn)價值的提升 進入城市 ? 已進入城市為上海、杭州、重慶、大連、武漢 選址 ? 城市中心，區(qū)域中心，選址靈活，對環(huán)境景觀和交通條件要求較高 產(chǎn)品 ? 以生活時尚中心為商業(yè)定位，營造高端消費群的居住、休閑聚集區(qū) 經(jīng)營策略 ? 商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理 開發(fā)步驟 ? 由于規(guī)模巨大，通常以商業(yè)、住宅開發(fā)為優(yōu)先，分多期逐步開發(fā) 天地系列產(chǎn)品特點 資料來源： 九洲遠景分析 64 Report_CATIC_20231220 天地系列綜合體通常是位于城市中心區(qū)的舊城改造項目，其開發(fā)規(guī)模和體量巨大 瑞安地產(chǎn)天地系列項目概況 上海 重慶 武漢 52 130 商業(yè) +寫字樓 +公寓+住宅 126 360 61 150 占地面積 （萬平米） 功能組合 具體地址 總建筑面積 （萬平米） 狀態(tài) 商業(yè) +寫字樓 +公寓+住宅 商業(yè) +寫字樓 +公寓+住宅 區(qū)域非中心位置，具有良好自然和交通條件 選址類型 城市中心 一環(huán)內(nèi)，屬于城市中心，老租借區(qū)內(nèi)，老城區(qū)改造地點 漢口中心城區(qū)永清地塊，緊鄰輕軌黃浦站，連接長江二橋，解放大道，京漢大道，中山大道以及沿江大道 渝中區(qū)沙坪壩， 東起嘉華大橋，西至渝中區(qū)紅巖革命紀念館 盧灣區(qū)淮海路商業(yè)街的南側(cè)，東面到西藏路，