【正文】 高的地價(jià)使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)門檻增高，同時(shí)開發(fā)商承擔(dān)較大的資金壓力。 瑞安新城快速發(fā)展，新城商圈及外灘商圈造成項(xiàng)目所處核心商圈弱化。 瑞安商鋪投資意識(shí)強(qiáng)，具備較強(qiáng)的投資實(shí)力，有利于支撐本項(xiàng)目作為中高端投資產(chǎn)品開發(fā)。 玉海樓作為溫州的文化地標(biāo)，文化提升有利于增加項(xiàng)目的附加值。 （二）劣勢(shì) 隨著商圈的偏離，項(xiàng)目處于商圈邊緣，周邊較為雜亂，商業(yè)檔次較低； 街心公園及河道等使項(xiàng)目與虹橋路核心商圈形成物理屏障； 項(xiàng)目?jī)?nèi)文物保護(hù)建筑使項(xiàng)目規(guī)劃條件嚴(yán)格，一定程度上與商業(yè)開發(fā)有較大沖突。項(xiàng)目雖處于市中心，但地塊周邊物理屏障較多（河道與古宅等），不利于項(xiàng)目人流與交通流的便利性規(guī)劃與通達(dá)。 項(xiàng)目是舊城區(qū)古建筑保存最多的地區(qū)，周邊有全國(guó)文保單位玉海樓和利濟(jì)學(xué)堂，有市級(jí)文保單位林慶云宅、李維樾宅、胡超群宅以及宗教建筑關(guān)帝廟、教會(huì)聚會(huì)點(diǎn)等，具有較高藝術(shù)價(jià)值和歷史價(jià)值，充分體現(xiàn)瑞面深厚的文化底蘊(yùn)。 （四）中高端消費(fèi)市場(chǎng) （五）基地情況 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng) 目 數(shù)量（㎡） 備 注 建設(shè)用地面積 28716 出讓用地 21966㎡ ，保留建筑用地約 6750㎡ 建筑占地面積 11300 包括保留建筑 總建筑面積 27780 其中 新建面積 24850 含安置店面 1350㎡ 保留面積 2930 原址保留及遷移建筑 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 含利濟(jì)學(xué)堂內(nèi)部綠化 地下室 15000 其中 商業(yè)用房 5000 停車面積 10000 規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停車位 約 250個(gè) 規(guī)劃非機(jī)動(dòng)車停車位 約 1000㎡ 項(xiàng)目周邊 （ 1）北與萬松西路隔護(hù)城河，東隔河為虹橋路。 尚處于奢侈品消費(fèi)初期，有奢侈品消費(fèi)能力，尚沒有形成奢侈品消費(fèi)文化。 溫州經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，中高端消費(fèi)市場(chǎng)潛力大，目前中高端消費(fèi)外流較為嚴(yán)重。 （ 4）綠城溫州鹿城廣場(chǎng)、溫州世貿(mào)中心塔樓、溫州置信廣場(chǎng)均計(jì)劃做高端百貨，通過高端百貨拉升項(xiàng)目品質(zhì)。 （四）中高端消費(fèi)市場(chǎng) （ 2）溫州時(shí)代廣場(chǎng)一樓近3000平方米國(guó)際名品專賣店。一樓和二樓專門銷售一線國(guó)際男裝名品； 20多個(gè)女裝和飾品品牌分布在三樓，每個(gè)專柜面積從 40到 100平方米不等。 名稱 華僑名品城 國(guó)際大酒店名牌商城 位置 信河街華僑飯店附樓 12F 人民路國(guó)際大酒店 13F 開業(yè)時(shí)間 2023年 1997年 建筑面積 3000㎡ 6000㎡ 停車情況 車位 80多個(gè)，收費(fèi) 5元 /次，車位緊張 80個(gè)，一般有空位 租金 —— （合同簽 20年，前幾年免租，以后每年遞增，合同由代理商與華僑簽） 租金品牌價(jià)值而定， 2030萬元 /年（含物業(yè)管理費(fèi)與水電費(fèi)），主流面積 30平方米左右（單位租金在 555833元 /㎡ /月） 單個(gè)品牌營(yíng)業(yè)面積 TRU TRUSSARDI： 70 m2 JTDUPONL： 30 m2 BOSS： 30 m2 JC de CASTELBAJAC： 30 m2 經(jīng)營(yíng)情況 良好 一般 進(jìn)駐品牌名稱 LV EMPORIO ARMANI（阿瑪尼）、 VERSACE（范思哲）、 BURBERRY（博柏利）、 BOSS、 TOMMY HILEFIGER（唐美希緋格）、 ESCADA SPORT（愛斯達(dá)卡）、意大利的 FURLA（孚勒）、SPORT MISSONI（米梭尼） —— 絕大部分品牌為一個(gè)老板所有（代理） DUNHILL、 、 BOOS、 DG、CAVALLI、 VERSACE、 FERRE、JDZEQUEL、 MARCCAIN、 CLASS roberto cavalli、 BELFE、 REPORT…… 備注 附樓 12F，營(yíng)業(yè)時(shí)間 9:00am10:00pm 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次：世界頂級(jí)男、女名牌服飾專賣店 國(guó)際大酒店名牌商城的一樓和二樓共有 58個(gè)品牌，包括男裝、女裝和飾品。 （ 4）阿瑪尼、杰尼亞、范思哲、 BOSS等十余個(gè)國(guó)際大牌進(jìn)駐溫州已有多年，而且與國(guó)內(nèi)同等規(guī)模的城市甚至一些大城市相比，這些頂級(jí)品牌的入駐率和銷售額都遙遙領(lǐng)先。中國(guó) 1/10的寶馬、奔馳等名車為溫州人所擁有。 （四）中高端消費(fèi)市場(chǎng) 溫州奢侈品市場(chǎng)： 勢(shì)必將成為奢侈品主要市場(chǎng) （ 1）畢馬威最新出爐的 《 中國(guó)奢侈品消費(fèi)者 》 報(bào)告稱，上海、廣州、深圳、北京、溫州五城市人均收入超過 7000美金，勢(shì)將成為中國(guó)奢侈品主要市場(chǎng)。世界奢侈品消費(fèi)前三名國(guó)家分別為日本、中國(guó)和美國(guó)。這意味著巨大的購(gòu)買力。 （三）瑞安商業(yè)市場(chǎng) 序號(hào) 地塊名稱 出讓面積 （ ㎡ ） 總建筑面積（ ㎡ ） 地塊用途 出讓時(shí) 間 起始價(jià) 備注 7 塘下中心區(qū) C72地塊 7258 28305 商住 6300 正國(guó)房開以 26000萬（樓面價(jià)9992）投得 8 塘下中心區(qū) C57地塊 8394 26020 商住 1202 溫州市天鴻房開以 20400萬（樓面價(jià) 7840）投得 9 塘下鎮(zhèn)鮑一村 F38地塊 11601 31320 住宅 6000 10 塘下鎮(zhèn)凰灣村掛牌出讓 6349 11176 住宅 3000 由溫州市鹿城誠(chéng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 3800萬元（樓面價(jià) 3396元 /㎡ ）投得 11 塘下鎮(zhèn)塘口村羅西地塊 3446 8373 住宅 1434 由溫州祥云投資有限公司以 3400萬（樓面價(jià) 4061） 12 塘下鎮(zhèn)中心區(qū)趙宅村 C6C62（ 2023G014號(hào)）地塊 33994 67989 商住 32023 13 塘下鎮(zhèn)里北 垟 村安置留地地塊 5531 10232 商住 1511 14 塘下鎮(zhèn)中心區(qū) B8 B64的地塊中標(biāo)地價(jià)款 13204 49512 住宅 14387 浙江正國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以14487萬，樓面價(jià)接近 3000元 /㎡ ） 15 塘下中心區(qū) C6 C62地塊 33995 67989 商住 25800 由溫州港瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 40150萬元（樓面價(jià) 5905元 /㎡ ）投得。 （ 6）城市商業(yè)將逐漸形成自身的社會(huì)功能與定位：城市的 不 斷擴(kuò)張，無差異、 不 考慮社會(huì)分區(qū)功能的商業(yè)將很難在這個(gè)市場(chǎng)生存，符合所處區(qū)域的城市規(guī)劃定位才能得到 更 好的發(fā)展； （ 7）商業(yè)投資意識(shí)強(qiáng)，房地產(chǎn)的高企也帶動(dòng)商鋪價(jià)格上漲。 月 商鋪銷售 價(jià)格 羅陽(yáng)北路 、 羅陽(yáng)中路： 2500030000元 /㎡ 34萬元 /㎡ 3萬元 /㎡ 羅陽(yáng)南路： 3000040000元 /㎡ 未來趨勢(shì) 解析 瑞安新城區(qū)域市場(chǎng)潛力較大，周邊商住物業(yè)密集，屬于社區(qū)型商業(yè)，未來會(huì)成為瑞安城市 CLD中心 周邊大部分為新住宅區(qū)，目前的經(jīng)營(yíng)行業(yè)部分作為過渡，主要輻射周邊小區(qū)業(yè)主 發(fā)展趨勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，周邊人群認(rèn)知度比較高，作為老社區(qū)相應(yīng)配套 NO4：萬松路 NO1：虹橋路 NO2：濱江大道 NO5：羅陽(yáng)大道 NO3：瑞安商業(yè)步行街 NO6：安陽(yáng)路 （三）瑞安商業(yè)市場(chǎng) 業(yè)態(tài)分布：（ 2）主力商家 內(nèi) 容 NO1 NO2 NO3 NO4 名 稱 開泰百貨 時(shí)代購(gòu)物中心 瑞安商城 大潤(rùn)發(fā)超市 位 置 虹橋路 萬松路與羅陽(yáng)大道交叉口 商城大道與瑞光大道 羅陽(yáng)大道 經(jīng)營(yíng)行業(yè) 一層：化妝品、珠寶、鞋包； 二層：女裝飾品； 三層：男裝、運(yùn)動(dòng) 一層：名品服飾、化妝品、珠寶、鞋包 二層：女裝、內(nèi)衣 三層：男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑 一層：男女服裝、童裝、鞋、布藝、小百貨、針織品、家紡、化妝品、 二層：服裝、家俬、家電 生活超市 主要經(jīng)營(yíng)品牌 一層：羽西、歐萊雅、葦寶、周大生、金利來 二層：季候風(fēng)、歐秀、 only、edc 三層：威磊、啄木鳥、百事、耐克、匡威 一層：蘭蔻、 dior、周六福、 TOMMY HILFIGER 二層： only、歐時(shí)力、伊花歐秀、黛安芬 三層： tony jeans、阿迪、耐克、金利來 主要經(jīng)營(yíng)中低檔品牌為主 生活超市 商業(yè)定位 二、三線品牌 中、高檔品牌 中 低 檔 大眾化消費(fèi) 輔射范圍 瑞安市區(qū)及各縣市 瑞安市區(qū)及各縣市 瑞安市區(qū)及各縣市、周邊地區(qū) 瑞安市區(qū) 主要消費(fèi)群 上班族、企業(yè)主、公務(wù)員 都市白領(lǐng)、上班族、企業(yè)主、公務(wù)員 工薪層、學(xué)生、外來務(wù)工、縣市 零售商 普通老百姓 租金水平 聯(lián)營(yíng)：扣點(diǎn) 15~25% 聯(lián) 營(yíng) / 訂單式物業(yè) 商鋪銷售價(jià)格 / / 50000元 /㎡ / 未來趨勢(shì)解析 規(guī)模面積小，競(jìng)爭(zhēng)能力差，雖位置優(yōu)益，但極易被取代 地理位置優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 15000平方，匯聚較多國(guó)際國(guó)內(nèi)高檔品牌，隨著新區(qū)不斷發(fā)展，未來幾年內(nèi)仍然可以獨(dú)樹一幟 規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)豐富、競(jìng)爭(zhēng)力