1購(gòu)物中心的規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)與案例分析-文庫(kù)吧資料
2025-01-24 14:47本頁(yè)面
【正文】 中心定位的理想品牌組合，損失短期租金收益，追求經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期的租金收益；還是追求短期的租金收益而放棄引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌商家，導(dǎo)致購(gòu)物中心品牌定位組合的混亂，而加大長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性？ 引進(jìn)品牌商家和追求經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的平衡 ? 當(dāng)前大多數(shù)購(gòu)物中心的招商是以引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌商家為主導(dǎo) 思想。 購(gòu)物中心主力店和小商鋪的平衡 ? 隨著購(gòu)物中心的逐步發(fā)展和成熟，這個(gè)配比應(yīng)該發(fā)生反方向 變化。 ? 因此在購(gòu)物中心建立的初期，為了吸引足夠的客流來(lái)維持購(gòu) 物中心的經(jīng)營(yíng)，必須犧牲大量的面積引進(jìn)主力店。這種類型的購(gòu)物中心就需要引進(jìn)多家自身集 客和經(jīng)營(yíng)能力都很強(qiáng)的知名主力店。 ? 購(gòu)物中心追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，因此購(gòu)物中心的建造規(guī)模越來(lái) 越大，項(xiàng)目一般都在城市的非主流商圈，這樣的購(gòu)物中心一 般培育期都會(huì)比較長(zhǎng)。 ? 購(gòu)物中心不一定都是統(tǒng)一的模式，完全可以針對(duì)不同的商圈 采取不同的組合模式。 ? 深圳中信廣場(chǎng)則是主力百貨店引進(jìn)的是以經(jīng)營(yíng)高檔奢侈品牌 為主的西武百貨，將中高檔流行時(shí)尚品牌規(guī)劃布局在了購(gòu)物 中心步行街。成功的購(gòu)物中心通常會(huì)將購(gòu)物中心與主力百貨店的 定位進(jìn)行錯(cuò)位。但是百貨店與購(gòu)物中心小商鋪 之間存在著商戶資源的交叉，在招商時(shí)會(huì)產(chǎn)生一定程度的矛 盾。 招商的統(tǒng)籌與分工 ? 從購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，百貨主力店是購(gòu)物中心最重要 的主力店之一。 ? 經(jīng)過(guò)科學(xué)分析獲得的定位是整個(gè)購(gòu)物中心招商和日后經(jīng)營(yíng)的 靈魂。 招商的統(tǒng)籌與分工 ? 購(gòu)物中心的招商工作應(yīng)該從項(xiàng)目的整體來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌。 ? 這就需要招商工作既要在規(guī)劃和定位上進(jìn)行統(tǒng)籌，也 要按照專業(yè)進(jìn)行分工。也有一些次主力店達(dá)成了合作意向，但在進(jìn) 行房產(chǎn)技術(shù)對(duì)接和裝修設(shè)計(jì)的時(shí)候，為了能滿足雙方的規(guī)范 要求，而需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)。隨著購(gòu)物中心 與次主力店的合作越來(lái)越緊密，以及對(duì)購(gòu)物中心研究的不斷 深入，次主力店的“訂單化”也應(yīng)該逐步納入規(guī)劃設(shè)計(jì)體系。 購(gòu)物中心次主力店的“訂單化” ? “ 訂單式”地產(chǎn)已經(jīng)成為了購(gòu)物中心發(fā)展的趨勢(shì)。 ? 餐飲的經(jīng)營(yíng)面積擴(kuò)大，濕垃圾房的配置也要相應(yīng)增加。相對(duì)應(yīng)的也會(huì)存在安裝獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng) 的問(wèn)題，主機(jī)的安放在設(shè)計(jì)時(shí)就要預(yù)留出空間來(lái)。餐飲 業(yè)態(tài)規(guī)劃的面積比列也在不斷地提高。 ? 為了達(dá)到這一目的，購(gòu)物中心的規(guī)劃原則是，將主力店規(guī)劃 布局在購(gòu)物中心相對(duì)人流較少的兩端或離主街較遠(yuǎn)的位置。 ? 無(wú)論是主力店還是小商鋪，都遵循了上述定位和布局原則。 ? 在業(yè)態(tài)布局上，低樓層以承擔(dān)租金能力強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)為主， 適量配置餐飲和配套服務(wù)業(yè)態(tài)；高樓層以承擔(dān)租金能力較低 但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂(lè)、休閑為主，適量配置零 售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。在同一個(gè)樓 層，品牌定位或面對(duì)的消費(fèi)者應(yīng)該在同一個(gè)水平上。 ? 但這些主力店和步行街小商鋪形成了整體，客流達(dá) 成了共享，租金收益也成為中國(guó)購(gòu)物中心之冠。 案例二 廣州天河城 ? 廣州天河城，其主力店有吉之島、天貿(mào)南大百貨、
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