【正文】 訪，制造賣壓 6）縣、鎮(zhèn)、村級客戶招徠途徑 客戶整體策略思路： 47 深入的客戶渠道挖掘 1 周邊縣、鎮(zhèn)、村高端客戶短信群發(fā) —— 移動、聯(lián)通 VIP客戶及月消費(fèi) 200元以上客戶； 2 周邊縣、鎮(zhèn)、村各政府職能部門、企事業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主做直郵投遞， —— 制作特殊材質(zhì)的精美的 DM單張； 3 周邊縣、鎮(zhèn)、村的置業(yè)店簽定合作推薦協(xié)議，凡推薦到訪成交均可享受一定優(yōu)惠； 4 周邊縣、鎮(zhèn)、村繁華中心路段設(shè)立大型戶外廣告； 5 周邊縣、鎮(zhèn)、村當(dāng)?shù)刈罡叨说膴蕵穲鏊忧?，擺放項目資料； 6 在重大節(jié)點(diǎn)，在省級機(jī)關(guān)報上做一定篇幅的推廣； 7 在重大節(jié)點(diǎn)，選擇周邊縣、鎮(zhèn)、村當(dāng)?shù)仉娨暸_上做一定的電視廣告片發(fā)布； 8 在重大節(jié)點(diǎn)，選擇周邊縣、鎮(zhèn)、村優(yōu)質(zhì)企、事業(yè)單位聯(lián)誼酒會與產(chǎn)品說明會相結(jié)合。明顯和完備的項目導(dǎo)示系統(tǒng)，外部增強(qiáng)昭示性 ,內(nèi)部路線清晰 ,直指售樓處及項目所在位置，對客戶起到明顯的引導(dǎo)作用 ,并產(chǎn)生同其它項目的落差 ,增強(qiáng)客戶對項目的歸屬感。 ?充分傳達(dá)項目賣點(diǎn)?？礃峭ǖ朗且粋€經(jīng)常被忽視的細(xì)節(jié)，但它是一個重要的項目價值傳遞工具，即使在不使用樣板房的情況下，客戶對項目參觀的通道，也應(yīng)進(jìn)行有效包裝，傳遞項目品質(zhì)和相關(guān)信息。 展示要素： ?注重圍檔高度與材質(zhì)使用，統(tǒng)一風(fēng)格； ?充分結(jié)合項目宣傳推廣訴求。工地圍墻和施工樓體直接面對外部人流，在一定程度上起到了廣告宣傳的作用，是體現(xiàn)項目形象，提升項目知名度的重要手段，而且直接向大眾昭示了項目具體位置，是一個極為重要的低成本宣傳媒體。 42 展示體系 —— 工程樣板房 43 完美的展示體系 —— 工地現(xiàn)場 集團(tuán)實(shí)力展示要點(diǎn)： ? 集團(tuán)實(shí)力在現(xiàn)階段營銷過程中能有力拔高項目形象、品質(zhì)和理念； ? 雄厚實(shí)力是客戶加深項目品質(zhì)、項目信心的重要途徑； 41 展示體系 —— 樣板房 ?同類或近似產(chǎn)品在總量中占有較多份額； ?在位置、景觀、采光等方面具有明顯的優(yōu)勢； ?多層實(shí)樓樣板房需具備完善的交通路徑； ?考慮當(dāng)?shù)厥袌鏊郊绊椖砍杀究刂疲瑯影宸康闹谱鞣旁趻呶财谑褂谩? 新公司資產(chǎn)總額為 ，凈資產(chǎn)總額為 ，注冊資本為 。在售樓處、樣板房、看樓通道等展示環(huán)節(jié)，打造精美和高檔的展示細(xì)節(jié)，同樣在銷售人員、樣板房接待人員、保安等同客戶直接接觸的人員中間，進(jìn)行專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)意識的強(qiáng)化訓(xùn)練，給客戶留下完美印象。在工地圍墻、導(dǎo)示系統(tǒng)以及售樓處外部等展示環(huán)節(jié)，充分彰顯項目高品質(zhì)形象。將項目各項買點(diǎn)揉進(jìn)各個展示環(huán)節(jié)，在材料使用、整體設(shè)計、形象打造三個方面提高標(biāo)準(zhǔn)，使項目展示具備有效傳遞賣方信息與品質(zhì)傳遞的作用，建立起良好的形象及口碑。引進(jìn)地產(chǎn)前沿城市樓盤成熟的項目展示系統(tǒng)，全面超越區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的項目展示平臺，實(shí)施對客戶高效和密集的視覺沖擊，有效營造購買沖動。 ? 區(qū)域價值達(dá)到頂峰，可以在區(qū)域內(nèi)設(shè)置一定的小高層及高層，獲取超額利潤。 ? 通過物業(yè)組合實(shí)現(xiàn)整體均價上升。 銷售價格低開高走，后期獲取超額利潤。 在財力允許和不妨礙整體工程安排的前提下，建議部分景觀先行（如、大門、景壁和中庭部分景觀小品等），或說是與住宅單體工程同步施工，力爭將景觀特色賣點(diǎn)盡早輸出，真實(shí)地呈現(xiàn)給消費(fèi)者，以此爭取客源，穩(wěn)定客源。 項目建議采用分段滾動開發(fā)的模式 根據(jù)工程進(jìn)度先南后北 項目開發(fā)模式選擇的參考因素 項目開發(fā)模式 三、物業(yè)發(fā)展建議 30 建議采取部分景觀先行的開發(fā)模式 迅速回籠資金，占領(lǐng)市場，樹立項目形象。 目標(biāo)客戶定位 27 商鋪部分主要目標(biāo)消費(fèi)群 人群內(nèi)容 特色餐飲、超市、便民店、中小型加盟店、個體商鋪經(jīng)營戶、區(qū)域配套投資者（購買后用做出租） 人群特征 注重長期投資回報率；對自身形象要求較高；除投資者外，大都要求經(jīng)營自主權(quán)；多數(shù)經(jīng)營類型都對廣告有一定的依賴性。 住宅部分主要目標(biāo)消費(fèi)群 人群內(nèi)容： （當(dāng)?shù)厣贁?shù)白領(lǐng)階層）、私營業(yè)主、周邊院校的教職員工、公務(wù)員階層 以及一些企業(yè)的中高層管理人員。發(fā)展?jié)摿o限，地段升值在即。 18 市場研判 —— 區(qū)域前景 隨著縣政府的搬遷，本項目作為城市經(jīng)典品質(zhì)園區(qū)的地位將進(jìn)一步得到認(rèn)同和追捧。銷售情況一般， ? 優(yōu)勢：準(zhǔn)現(xiàn)房，在市場上有一定的占有率。水源熱泵方式供暖，暖氣 50元 ∕ ㎡，天然氣 2700元 ∕ 戶。 ? 一層 1738元 ∕ ㎡ 二層 1790元 ∕ ㎡ 三層 1760元 ∕ ㎡ 四層 1500元 ∕ ㎡ ? 五層 1200元 ∕ ㎡ 儲藏間 1100元 ∕ ㎡ 小車庫 1400元 ∕ ㎡ 大車庫 1600元 ∕ ㎡ ? 購房每套享受 1000元的優(yōu)惠，一期交付時間為 2023年 3月 1號，二期于 2023年 5月 1日交工。小區(qū)總建筑面積 7萬余平米，由 12棟 5﹢1 多層和兩棟 11層小高層組成，共約 496戶。 ? 項目均價 1510元 ∕ ㎡ ? 一層 1658元 ∕ ㎡ 二層 1728元 ∕ ㎡ 三層 1658元 ∕ ㎡ 四層 1428元 ∕ ㎡ 五層 1098元 ∕ ㎡ 儲藏間 998元 ∕ ㎡ 車庫 1558元 ∕ ㎡ ? 開盤時可享受每平米 20元的優(yōu)惠，已售約 90﹪ ，目前無優(yōu)惠。面積：三居 112㎡ ， 115㎡ ， 129㎡ 。兩期開發(fā) 主要以三室為主兩室為輔助戶型。 ? 地板采暖，暖氣 50元 ∕ ㎡，天然氣 2260元 ∕ 戶，物業(yè)費(fèi)暫定 ∕ ㎡ 16 市場研判 —— 樓市簡況 （ 2）東方花都 開發(fā)商：邢臺匯昌房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā) 項目位于縣城新興路與外環(huán)路交叉口東北角，總建筑面積約 7萬方。目前均價： 1460元。 積兩居： ㎡ ， ㎡ ， ㎡ 。二期涉及拆遷，暫無開發(fā)動靜。經(jīng)過詳細(xì)的市調(diào)分析結(jié)合當(dāng)?shù)卦谑垌椖康膶?shí)際情況本公司對任縣市場進(jìn)行了專業(yè)的剖析 。 14 市場研判 —— 樓市概貌 ● 在目前大環(huán)境和市場競爭比較激烈的形式下，大部分開發(fā)企業(yè)把視線都轉(zhuǎn)向了競爭和影響相對較小的縣城市場。 ● 任縣交通便利發(fā)達(dá)，東臨 106國道和京九鐵路，西臨 107 國道和京廣鐵路，中有京深高速公路，邢德、邢濟(jì)公路穿越全縣。全年平均氣溫 13℃ ，寒暑變化顯著， 全年平均降水量為 。 任縣轄 3個鎮(zhèn)、 5個鄉(xiāng)：任城鎮(zhèn)、邢家灣鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、西固城鄉(xiāng)、永福莊鄉(xiāng)、大屯鄉(xiāng)、天口鄉(xiāng)、駱莊鄉(xiāng)。他們對事物的判斷及所見過的世面直接決定他們對產(chǎn)品的判斷及喜好，因此住宅產(chǎn)品的可塑空間決定了競爭的原素 13 市場研判 —— 城市地理 ● 任縣位于河北省南部，地處滏西平原，距石家莊市 100公里，距邢臺市 20公里。一城 具體后議，以下為提案暫定名延伸 項目名稱推薦 9 尋 覓 10 第一章：任縣房地產(chǎn)市場研判 第二章：市場定位 第三章：物業(yè)發(fā)展建議 第四章：策略推廣 第五章：銷售執(zhí)行 第六章：視覺形象應(yīng)用 報 告 目 錄 11 第一章：任縣房地產(chǎn)市場研判 12 目前區(qū)域市場競爭不是項目面臨的真正競爭 真正的 ‵ 競爭 ′是如何 ‵ 突破自我 ′ 從城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)來看 ? 目前任縣房地產(chǎn)發(fā)展水平還處于初級階段，從自建房到現(xiàn)在的商品房，需要一定的過渡階段，但是從目前市場的產(chǎn)品來看顯然發(fā)展的空間很大，因此在競爭的程度在于潛在。豪庭 金廈 壹號 金廈 領(lǐng)袖新城 金廈 世紀(jì)村 金廈 （區(qū)域有所有周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)渠道，并占有 600余組客戶資源） ● 直接利益，開發(fā)商賺錢才獲利，責(zé)任度高，管控難度低。 ● 銷售節(jié)奏把控性強(qiáng)，配合得當(dāng)，能完成百分百銷售。 ● 一線人員間接利益，責(zé)任度低，賣不好了走人，管控難度大。 ● 整體銷售頻率容易出現(xiàn)失控，后期形成滯銷