【正文】 計提示 別墅戶型設(shè)計提示 – 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示 商業(yè)裙樓平面設(shè)計提示 商場樓層平面設(shè)計提示 寫字樓平面設(shè)計提示 室內(nèi)空間布局裝修概念提示 ‐ 室內(nèi)空間布局提示 ‐ 公共空間主題選擇 ‐ 庭院景觀提示 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 ? 項目周邊環(huán)境調(diào)查和分析 ? 項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 – 地塊已有的自然環(huán)境利用 – 項目人文環(huán)境的營造 ? 項目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計 – 組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計 – 組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計 – 組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計提示 – 組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計提示 – 組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 ? 項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計 – 項目主入口環(huán)境概念設(shè)計 – 項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計 – 項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計 – 項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計 – 針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計 公共家具概念設(shè)計提示 ?項目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) ?營銷中心大堂 ?管理辦公室 ?本項目公共家具概念設(shè)計提示 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo) ? 項目燈光設(shè)計 項目公共建筑外立面燈光設(shè)計 項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計 項目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計 項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計 ? 背景音樂指導(dǎo) ? 廣場音樂布置 ? 項目室內(nèi)背景音樂布置 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 公共裝飾材料選擇指導(dǎo) ? 項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 ? 本項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 ? 項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計 ? 客廳裝修概念設(shè)計 ? 廚房裝修概念設(shè)計 ? 主人房裝修概念設(shè)計 ? 兒童房裝修概念設(shè)計 ? 客房裝修概念設(shè)計 ? 室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示 ? 項目營銷中心裝修風(fēng)格提示 ? 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 ? 多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 ? 躍式、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 ? 別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) ?項目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價 ?營造和引導(dǎo)未來生活方式 住戶特征描述 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 ? 工期質(zhì)量營銷的含義 ? 質(zhì)量工期作為房地產(chǎn)全程營銷的重要流程之一，它貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的始終。其中均價層以上單位采用 1+F，均價層以下單位采用 1—F 6） U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。其中東、南朝向單位采和 1+B；西、北朝向單位采用 1—B 3） D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定 4） S系數(shù)通常為 5%~15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價。F) 5） 考慮到其他隨機(jī)因素的存在 （ 如單位附近有機(jī)房干擾等 ） ， 在具體單位價格的制定時 ， 還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（ U系數(shù) ） 確定最終的定價 Pu， 即Pu=PnU 其中 U為不確定值 ， 根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定 。D) (1177。F) =Ｐ a(1177。D) 3） 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時 ，應(yīng)在 Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù) （ S系數(shù) ）確定不同戶型單位的均價 Ps， 即 Ps=Ｐ d(1177。 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 ? 項目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 地質(zhì)地貌狀況 土地面積及其紅線圖 七通一平現(xiàn)狀 ? 地塊交通條件調(diào)查 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 項目對外水、陸、空交通狀況 地塊周邊市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ? 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 地塊周邊的建筑物 綠化景觀 自然景觀 歷史人文景觀 環(huán)境污染狀況 ? 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購物場所 /文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 /金融服務(wù) 娛樂、餐飲、運(yùn)動 生活服務(wù) /游樂休憩設(shè)施 周邊可能存在的對 項目不利的干擾因素 歷史人文區(qū)位影響 ?項目投資決策與定位的具體內(nèi)容 ?項目用地周邊環(huán)境分析 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 ? 國內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 ? 中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù) ? 國家宏觀金融政策 貨幣政策 利率 房地產(chǎn)按揭政策 ? 固定資產(chǎn)投資總額 全國及項目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 ? 社會消費(fèi)品零售總額 ? 商品零售價格指數(shù) 居民消費(fèi)價格指數(shù) 商品住宅價格指數(shù) ? 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用 ?區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 項目所在地房地產(chǎn)市場概況 及政府相關(guān)的政策法規(guī) – 項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 – 政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) – 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) – 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 項目所在地商品住宅市場板塊 的劃分及其差異 項目所在地商品住宅平均價格 走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài) 分析 –各種檔次商品住宅客戶分析 –商品住宅客戶購買行為分析 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 ? 土地ＳＷＯＴ分析 ? 項目地塊的優(yōu)勢 ? 項目地塊的劣勢 ? 項目地塊的機(jī)會點(diǎn) ? 項目地塊的威脅及困難點(diǎn) ? 項目市場定位 ? 類比競爭樓盤調(diào)研 – 類比競爭樓盤基本資料 – 項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 – 項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料 – 綜合評判 ? 項目定位 – 市場定位 1）區(qū)域定位 2）主力客戶群定位 – 功能定位 – 建筑風(fēng)格定位 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 商品住宅價值分析法： 類比可實(shí)現(xiàn)價值分析法 1）選擇可類比項目 2）確定該類樓盤價值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 3）分析可類比項目價值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征 4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實(shí)現(xiàn)要素的對比值 5）根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實(shí)現(xiàn)的均價 ?項目價值分析 ?商品住宅項目價值分析的基本方法和概念 類比可實(shí)現(xiàn)價值決定因素 1） 類比土地價值：地段資源差異 市政交通及直入交通的便利性 的差異 項目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 周邊市政配套便利性的差異 2） 項目可提升價值判斷 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì) 單體戶型設(shè)計 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 小區(qū)配套和物業(yè)管理 形象包裝和營銷策劃 發(fā)展商品牌和實(shí)力 3） 價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)濟(jì)因素 政策因素 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 項目可實(shí)現(xiàn)價值分析 類比樓盤分析與評價 項目價值類比分析 1）價值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析 2）項目類比價值計算 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 均價的確定 – 住宅項目均價確定的主要方法 1）類比價值算術(shù)平均法 2）有效需求成本加價法 分析有效市場價格范圍 確保合理利潤率，追加有效需求成本價格 3）運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價 ?項目定價的模擬 項目中具體單位的定價模擬 ? 商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法 1） 根據(jù)日照采光系數(shù) （ B系數(shù) ） 確定不同自然朝向單位的均價 Pb， 即 Pb=Pa（ 1177。房地產(chǎn)全程營銷 決定項目成敗的 7大系統(tǒng)與 81個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 營銷并不是以精明的方式兜售自己的產(chǎn)品或服務(wù)，而是一門創(chuàng)造真正客戶價值的藝術(shù) 世界營銷之父 —菲利普 ?科特勒 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 營銷創(chuàng)造價值 廣告?zhèn)鞑r值 銷售兌現(xiàn)價值 ——達(dá)觀全程 以結(jié)果為導(dǎo)向的房地產(chǎn)全程營銷 ? 全程營