【正文】 專業(yè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理這里每一個(gè)位置，使您投資物超所值 第五部分：組合拳法 ——營(yíng)銷策略組合拳法是指進(jìn)入銷售期后如何制定銷售策略，尤其是在取得銷售許可證前后如何采用不同的銷售手法，以保證迅速抓住有效客戶，完成成交過(guò)程。項(xiàng)目正式宣布開(kāi)盤是為了掀起更大的轟動(dòng)，造成新一輪搶購(gòu)熱潮。 目的 專家以當(dāng)?shù)刂麑W(xué)府經(jīng)濟(jì)類教授為主，可以邀請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康鼐窒嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)做政策方面的報(bào)告。推出濱江新天地商鋪投資理財(cái)計(jì)劃：回報(bào)率為 8%～ 10%，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定性；比較住宅地產(chǎn)、證券、債券、商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)；參照目前市場(chǎng)租金狀況計(jì)算濱江新天地商鋪的投資回報(bào)。商鋪投資要點(diǎn)分析。 增強(qiáng)客戶購(gòu)買水印江南的信心。全體經(jīng)營(yíng)者 ——請(qǐng)注意 !濱江新天地，將開(kāi)啟您的財(cái)富之門！第三階段：財(cái)富夢(mèng)想 ——理財(cái)論壇財(cái)富夢(mèng)想是在軟文宣傳的過(guò)程中，通過(guò)理財(cái)論壇的形式，由專家向投資人講解理財(cái)計(jì)劃，梳理客戶的投資理念，激發(fā)客戶的投資熱情。 以密集的軟性廣告轟炸市場(chǎng)，吸引全社會(huì)的關(guān)注，形成熱門話題。招商突破設(shè)想：爭(zhēng)取到一家（全?。┲羶杉遥ū镜兀┲笮筒惋嫾瘓F(tuán)對(duì)項(xiàng)目入駐意向的噱頭。自項(xiàng)目呈現(xiàn)開(kāi)始一周內(nèi)，宣傳推廣和銷售工作宣告正式啟動(dòng)。廣告主題 內(nèi)容要點(diǎn)是宣布重大項(xiàng)目開(kāi)工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、開(kāi)業(yè)時(shí)間及不久將來(lái)將出現(xiàn)餐飲、娛樂(lè)、休閑的好去處。其廣告主題和發(fā)布媒體的確定見(jiàn) “ 全面關(guān)注 ” 。 以濱江新天地項(xiàng)目底層呈現(xiàn)做為新聞點(diǎn)，正式展示濱江新天地的恢弘氣勢(shì)；拉開(kāi)項(xiàng)目銷售的大幕。第一階段：驚天動(dòng)地 ——項(xiàng)目呈現(xiàn)隨著濱江新天地項(xiàng)目底層即將呈現(xiàn)。定向直銷（重點(diǎn)）對(duì)潛在客戶進(jìn)行針對(duì)性銷售，包括信函銷售、拜訪直銷、客帶客銷售等，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。建議從三個(gè)方面進(jìn)行銷售：現(xiàn)場(chǎng)銷售 這是主要的銷售方式，客戶向來(lái)注重眼見(jiàn)為實(shí)，一般需到現(xiàn)場(chǎng)考察多次后才會(huì)購(gòu)買。招商先行，是開(kāi)發(fā)商實(shí)力和信心的表現(xiàn)，通過(guò)良好的招商造勢(shì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商持續(xù)經(jīng)營(yíng)、做旺市場(chǎng)的責(zé)任心，帶動(dòng)銷售的火熱進(jìn)行；為了開(kāi)業(yè)后項(xiàng)目能夠統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主在購(gòu)鋪后的頭 5年，是只有產(chǎn)權(quán)而沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸發(fā)展商或所屬的經(jīng)營(yíng)管理公司所有，頭 3年租金已返還，后 2年的租金回報(bào)逐年返還，由招商先行可以帶來(lái)“ 未開(kāi)先旺 ”“ 永續(xù)經(jīng)營(yíng) ” 的市場(chǎng)效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購(gòu)買欲望，增強(qiáng)其投資信心。主力商戶的進(jìn)駐，是提升項(xiàng)目投資信心的有效手段。整合營(yíng)銷 ——招商先行，租售并舉為了能吸引眾多的投資者，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，加大其投資信心，因此在開(kāi)盤初期，推出多種優(yōu)惠措施，建議如下：步驟營(yíng)銷 ——先低開(kāi)，后高走拓展?fàn)I銷 —— 以關(guān)系，促銷售活動(dòng)營(yíng)銷 ——以人氣，增收益 針對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍淡薄，不被市場(chǎng)認(rèn)知的弊端，我們將活動(dòng)營(yíng)銷作為項(xiàng)目聚攏人氣、提升市場(chǎng)認(rèn)知度的主要推廣手段之一。 推出信譽(yù)保障體系，返租 5年， 5年后優(yōu)先回購(gòu)保證，顯示了公司對(duì)項(xiàng)目前景的信心，讓投資者實(shí)現(xiàn)真正的零風(fēng)險(xiǎn)投資，同時(shí)消除投資者的顧慮，形成購(gòu)買行為，加快銷售速度。信譽(yù)營(yíng)銷 ——筑誠(chéng)信，促發(fā)展作為商業(yè)項(xiàng)目，黃金地段、成熟商業(yè)環(huán)境常常是投資者非常看重的投資要素，而對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講，這些條件恰恰先天不足，缺乏市場(chǎng)號(hào)召力，因此，將區(qū)域商業(yè)環(huán)境做 “ 熟” ，成為該項(xiàng)目成功入市的主要瓶頸。二、總體營(yíng)銷策略 整體營(yíng)銷推廣思路以品牌營(yíng)銷催熟區(qū)域市場(chǎng)以活動(dòng)營(yíng)銷塑造企業(yè)形象以 拓展?fàn)I銷 增加商鋪銷售以優(yōu)惠營(yíng)銷提高購(gòu)買欲望以步驟營(yíng)銷指導(dǎo)戰(zhàn)略方向以整合營(yíng)銷促進(jìn)商業(yè)興旺品牌營(yíng)銷 ——以大勢(shì)，求大市通過(guò)調(diào)研認(rèn)識(shí)到，引進(jìn)具有影響力的品牌主力店，實(shí)現(xiàn)街區(qū)與大品牌的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以品牌大勢(shì)，求區(qū)域大市，這是項(xiàng)目進(jìn)行成功營(yíng)銷的關(guān)鍵。因此本項(xiàng)目必須搶先進(jìn)入市場(chǎng)，從 2023年 10月份開(kāi)始一定要在媒體層面形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)做好充分準(zhǔn)備，能夠形成初步的銷售成果?；谝陨咸攸c(diǎn)，項(xiàng)目前期銷售中的造勢(shì)與市場(chǎng)鋪墊尤為重要，深入做好項(xiàng)目形象塑造與傳播，在爭(zhēng)取銷售價(jià)值最大化的同時(shí)，迅速有利地做好前期市場(chǎng)鋪墊，這對(duì)年后黃金期項(xiàng)目開(kāi)盤及項(xiàng)目強(qiáng)銷期具有利好作用。入市時(shí)機(jī)評(píng)估 依據(jù)商業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)分析，商業(yè)的入市時(shí)機(jī)及前期的鋪墊尤其重要，入市必須要做好有效、有利準(zhǔn)備。濱江新天地商業(yè)模式不僅僅考慮投資者，而且反復(fù)對(duì)商業(yè)終極目標(biāo) ——消費(fèi)者，進(jìn)行調(diào)查和研究，規(guī)劃和定位于符合區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣的食尚文化體驗(yàn)街區(qū)。大多數(shù)商業(yè)樓盤還無(wú)法跳出區(qū)域同質(zhì)化、低檔次、業(yè)態(tài)繁雜、分布不集中圈限，不具備明顯特色定位。塑造品牌文化，向商業(yè)地產(chǎn)精神領(lǐng)地的發(fā)起和沖擊，推出閬中首席新中式食尚文化體驗(yàn)街區(qū) ， 為閬中商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了一種啟示。城市擴(kuò)建，人口數(shù)量逐年增多，急需多層次、中高檔餐飲、大型休閑娛樂(lè)、精神文化等統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)的綜合服務(wù)商業(yè)配套與現(xiàn)有主力消費(fèi)人群相匹配。為閬中服務(wù)業(yè)（餐飲 ?娛樂(lè) ?休閑）量身定做！五、推廣主題定位 掌握著昌樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)最核心的動(dòng)力所在，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)律和政府規(guī)劃問(wèn)題充分考慮，不同特色定位?！　∫劳屑瘟杲痪吧?，主要以時(shí)尚、健康、享受消費(fèi)為主體，以滿足消費(fèi)者的不同需求。充分結(jié)合本地強(qiáng)勁市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)能力，融合多種復(fù)合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費(fèi)休閑環(huán)境塑造體驗(yàn)式文化商業(yè)街區(qū)，有力填補(bǔ)市場(chǎng)空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。門戶級(jí)食尚廣場(chǎng)四川 但是，從目前閬中餐飲、娛樂(lè)、休閑行業(yè)的分散來(lái)看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引閬中乃至南充其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經(jīng)營(yíng)商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤(rùn)。所以，投資回報(bào)形式的設(shè)定是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要一環(huán)。散戶型投資客本案作為閬中商圈稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引閬中市民的踴躍關(guān)注。綜合這類客戶的特征和本案的投資性，此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。一般說(shuō)來(lái)，三年 ——五年的投資產(chǎn)品是目標(biāo)。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利于可投資的目標(biāo)，即可出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。? 部分成都、重慶高端投資者。山皆得極致景觀，激情浪漫，富有品味二、目標(biāo)客戶群體定位 SOWT策略項(xiàng)目局部整改初步建議臨街面：形象包裝不夠，建議增加精神堡壘、藝術(shù)燈、夜間霓虹等裝飾元素。借助周邊大型高檔社區(qū)的建成及宣傳勢(shì)頭，弱化本項(xiàng)目人流少的問(wèn)題，強(qiáng)化未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；216。傳承濱江路原有的商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，通過(guò)借勢(shì)推廣，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；216。擴(kuò)大區(qū)域范圍，以閬中為主，輻射南充、廣元，重慶。優(yōu)化劣勢(shì)，規(guī)避威脅：216。借助地政府對(duì)服務(wù)業(yè)的扶持政策，大大提高了行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；216。本項(xiàng)目周邊規(guī)劃為住宅片區(qū)和商業(yè)片區(qū)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)較好，將輻射人口上萬(wàn)人；216。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)：216。216。 受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，投資客戶投資更加謹(jǐn)慎，觀望態(tài)度濃厚，產(chǎn)品去化速度將受到較大影響、房產(chǎn)住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)走低趨勢(shì)；216。威脅 Threaten216。216。 本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)比較晚，工期不定，相對(duì)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；216。 項(xiàng)目地段商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足、固定消費(fèi)人群較少；216。 市場(chǎng)投資熱點(diǎn)正在向商業(yè)轉(zhuǎn)移。 政府規(guī)劃改造濱江路片區(qū)。 政府將對(duì)服務(wù)業(yè)的政策扶持力度及優(yōu)惠政策。216。機(jī)會(huì) Opportunity216。 業(yè)態(tài)規(guī)劃符合閬中服務(wù)業(yè)市場(chǎng)需求的發(fā)展趨勢(shì)；216。 濱江路位于南充至閬中主要入口，傳統(tǒng)商業(yè)聚集，具備一定的商業(yè)基礎(chǔ)；216。區(qū)位分析江南鎮(zhèn) 七里新區(qū)老城區(qū)本案本案坐落于老城區(qū)，主靠閬水路主干道，西鄰江陵江大橋、二橋（江南鎮(zhèn)與老區(qū)主路），東鄰三橋（七里新區(qū)與老區(qū)主路），路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好，位于一城三區(qū) “品 ”字中央地帶，閬中三區(qū)連接中樞， 區(qū)位優(yōu)越性非常明顯 。建筑風(fēng)格分析 建筑風(fēng)格采用新中式風(fēng)格， 極富特色及標(biāo)識(shí)性 ，強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格與項(xiàng)目定位一致性，并與濱江路東側(cè)江面及古鎮(zhèn)等幽靜的環(huán)境相協(xié)調(diào)。整個(gè)商業(yè)街區(qū)由 3個(gè)文化景點(diǎn)片區(qū)組成，建筑層數(shù)以 3F為主，采用獨(dú)特的退臺(tái)空間設(shè)計(jì)，合理配置內(nèi)部結(jié)構(gòu)，人行、車行路線科學(xué)，最大程度上解決豎向商業(yè)對(duì)口問(wèn)題，整體規(guī)劃具有 極致感、新意感、時(shí)代感、文化感， 具有較強(qiáng)的識(shí)別特征。，且主要商業(yè)消費(fèi)人群依然以閬中本土為主。商業(yè)地產(chǎn)逐步成為熱點(diǎn)，當(dāng)?shù)貎?yōu)良的投資環(huán)境帶來(lái)入市好時(shí)機(jī)。地理位置 四川省閬中市 錦屏山公園旁項(xiàng)目名稱 南津關(guān) 總占地面積 72畝層數(shù) 3F 總建筑面積 3萬(wàn) ㎡開(kāi)發(fā)商 閬中華誠(chéng)置業(yè)有限公司 停車位 148開(kāi)工時(shí)間 —— 竣工時(shí)間 ——項(xiàng)目特點(diǎn) 錦屏山旅游地產(chǎn)政策趨嚴(yán)，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，地方限購(gòu)，抑制需求，開(kāi)發(fā)商壓力大。“ 中華閬天城 ” 按照閬中市的城市規(guī)劃和發(fā)展對(duì)外招商，主要招商對(duì)象為“ 大型餐飲、大型購(gòu)物商城、娛樂(lè)休閑、名優(yōu)特產(chǎn)品銷售等 ” 。?廣場(chǎng)建筑以為小青瓦坡屋面仿古建筑，與古城風(fēng)貌相協(xié)調(diào)。 MALL，提出大規(guī)模、全業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)、全客戶層定位，使所有年齡階段的客戶都能得到一站式消費(fèi)，并且充分利用閬中古城優(yōu)勢(shì)，把項(xiàng)目和旅游結(jié)合起來(lái)，開(kāi)創(chuàng)了閬中商業(yè)文化的新時(shí)代。? 該項(xiàng)目是市政府重大招商項(xiàng)目，閬中商業(yè)建筑和城市形象工程。將打造 20230㎡的一線品牌大型精品百貨， 12023㎡的超市，7000㎡的步行街， 5000㎡的電器賣場(chǎng)。? 規(guī)劃總用地面積約 （ A、 B、 C地塊凈用地 ），總建筑面積㎡。? 中華閬天城著力打造閬中休閑娛樂(lè)中心，主要業(yè)態(tài)為餐飲、 KTV、娛樂(lè)會(huì)所，經(jīng)營(yíng)狀況良好，為閬中夜生活聚集地。? 目前閬中市的集中式商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積，老城區(qū)集中式商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積 ，各方面配套及商業(yè)狀況已非常成熟。? 閬中市商業(yè)主要分布于古城中心、東方廣場(chǎng)、濱江路沿線；? 新城商業(yè)比較落后，正處于發(fā)展初期，主要集中于匯洋購(gòu)物中心及七里大道沿街；? 城市整體商業(yè)仍以滿足本地消費(fèi)人群為主，旅游帶動(dòng)起來(lái)的商業(yè)為輔。小結(jié)? 閬中城市發(fā)展正處于城市擴(kuò)張的初級(jí)階段，老城區(qū)建設(shè)較早，其商貿(mào)、旅游、生活、交通等設(shè)施發(fā)展已非常成熟，但受三面環(huán)水一面靠山的地理環(huán)境影響，老城區(qū)未來(lái)可供開(kāi)發(fā)的區(qū)域較難以擴(kuò)張，預(yù)計(jì)未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將以舊城改造及小體量項(xiàng)目為主。出處：閬中年鑒