【正文】 其實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)到訪的興趣，實(shí)現(xiàn)有效客戶的積累。主題選擇： 山東路北，都市生態(tài)生活圈山東路北，都市生態(tài)生活圈 動(dòng)作一： 廣告及新聞宣傳媒體渠道： a、 《 半島都市報(bào) 》 的末一整版、 +《 財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) 》 +《 青島晚報(bào) 》 廣告 及新聞 ； b、網(wǎng)絡(luò)廣告 /新聞 /廣播；選擇時(shí)間： 將萬(wàn)科金色城品山東路北的都市便利位置，具有優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和未來(lái)青島新都心的無(wú)限美好前景傳達(dá)出去，吸引除購(gòu)買小戶型之外，準(zhǔn)備改善居住環(huán)境的客戶，為項(xiàng)目100㎡ 以上的大戶型做好客戶累積，同時(shí)配合網(wǎng)絡(luò)廣告和新聞，讓潛在的目標(biāo)客群能夠更進(jìn)一步了解項(xiàng)目！物料配合：軟文 /硬廣 /廣播詞動(dòng)作二： 重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)寫字樓巡展和商圈宣傳媒體渠道： a、市南區(qū)等重點(diǎn)的高端寫字樓巡展 ； b、寫字樓內(nèi)的框架廣告； c、臺(tái)東步行街、李滄商圈等戶外巡展選擇時(shí)間： 考慮到奧運(yùn)期間，市民關(guān)注力均集中在奧運(yùn)話題事件上，此時(shí)，避開普通媒介推廣，采用走出去的方式，直面項(xiàng)目的潛在目標(biāo)客群，增進(jìn)項(xiàng)目與目標(biāo)客群的接觸，在市場(chǎng)中樹立項(xiàng)目便捷交通的 “10分鐘城市生活圈 ”的概念，讓潛在的目標(biāo)客群能夠更進(jìn)一步了解項(xiàng)目！物料配合：巡展易拉寶 /DM折頁(yè) /電視宣傳片等動(dòng)作三：萬(wàn)科品牌提升維護(hù)渠 道：社會(huì)公益活動(dòng) “小袋子、大世界 ”時(shí)間選擇： 08年 8月奧運(yùn)期間通過(guò)社會(huì)公益性質(zhì)的環(huán)?；顒?dòng)，在市場(chǎng)中再次提升 “萬(wàn)科 ”的品牌形象；樹立起萬(wàn)科 “尊重歷史、保護(hù)地形、珍惜環(huán)境 ”的優(yōu)秀企業(yè)形象，為項(xiàng)目獲得市場(chǎng)認(rèn)知與美譽(yù)建立良好的基礎(chǔ)！物料配合：活動(dòng)物料 /活動(dòng)軟文動(dòng)作四： 其他宣傳形式（外埠擴(kuò)展）媒體渠道： a. 分眾傳媒、戶外液晶顯示屏、機(jī)場(chǎng)候機(jī)廳電視、機(jī)場(chǎng)大巴（攜程）、航 空雜志、齊魯晚報(bào)、萬(wàn)客會(huì)會(huì)刊等 b. 集團(tuán)內(nèi)部推介會(huì)選擇時(shí)間： 2023年 8月 1日 —8 月 24日通過(guò)機(jī)場(chǎng)候機(jī)廳等形式吸引外埠客戶，電視廣告宣傳片體驗(yàn)館循環(huán)播放，直觀的感受項(xiàng)目未來(lái)生活情景體驗(yàn)，集團(tuán)內(nèi)部產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，積累有效意向客群。物料配合：巡展易拉寶 /DM折頁(yè) /廣播詞 /其他巡展所需物料動(dòng)作六： 手機(jī)短信覆蓋和戶外廣告更新媒體渠道： a. 以 “手機(jī)報(bào) ”的新聞形式，宣傳項(xiàng)目最新信息； b. 戶外廣告更換 /車體 /道旗 /燈箱選擇時(shí)間： 利用短信向目標(biāo)客戶播報(bào)項(xiàng)目的最新資訊，利用戶外擴(kuò)大宣傳，促動(dòng)項(xiàng)目的銷售及客戶拓展累積！物料配合：短信編輯 /戶外廣告設(shè)計(jì)動(dòng)作七： 重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)寫字樓巡展和宣傳媒體渠道： a、佳世客、麥凱樂(lè)、商場(chǎng)內(nèi)部、一兆韋德俱樂(lè)部 ； b、寫字樓內(nèi)的框架廣告；選擇時(shí)間： —銷售人員走出項(xiàng)目展示中心，深入到各個(gè)重點(diǎn)寫字樓內(nèi)進(jìn)行巡展、現(xiàn)場(chǎng)講解和派發(fā)資料等方式，迅速完成初步的客群累積！物料配合：巡展易拉寶更新 /戶型圖補(bǔ)充 /DM折頁(yè) /主形象展架 /銷售海報(bào)等動(dòng)作八：小型客戶保養(yǎng)活動(dòng)渠 道：客戶聯(lián)誼羽毛球比賽或兒童繪畫 /樂(lè)器比賽選擇時(shí)間： 2023年 7月下旬通過(guò)客戶邀約，組織意向客戶聯(lián)誼羽毛球比賽或兒童繪畫 /樂(lè)器比賽，擴(kuò)展項(xiàng)目宣傳面，樹立項(xiàng)目品質(zhì)形象。物料配合：軟文 /網(wǎng)頁(yè)廣告 /新聞等動(dòng)作四：銷售中心展示渠 道：銷售展示中心、 《 半島都市報(bào) 》 、 《 青島早報(bào) 》 軟文時(shí)間選擇： 08年 7月中旬以 ”萬(wàn)科改變一座城 ”在萬(wàn)科銷售展示中心公示區(qū)展示萬(wàn)科在全國(guó)做項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展貢獻(xiàn)，并配合半島軟文炒作萬(wàn)科品牌影響力，通過(guò)萬(wàn)科造城的能力及對(duì)區(qū)域未來(lái)美好愿景，弱化客群對(duì)區(qū)域的抗性?！毙鹿δ苤髁x “住宅推廣階段劃分08年 6月初 萬(wàn)科品牌導(dǎo)入 青島新都心 年底答謝“ 新功能主義 ” 住宅08年 11月底 08年 12月底第一階段 第四階段第二階段 第三階段推廣主線 — 萬(wàn)科品牌導(dǎo)入— 品牌到產(chǎn)品的過(guò)渡， “新都心 ”概念導(dǎo)入— 青島新都心概念 — 山東路北，都市生態(tài)生活圈— 月底 萬(wàn)科 “新功能主義 ”住宅 — 春節(jié)前 客戶回饋活動(dòng)推廣階段劃分第一階段 （ － ）品牌導(dǎo)入及客戶蓄水期主題選擇：如何讓青島住得更好如何讓青島住得更好 —— 萬(wàn)科與您一起實(shí)踐推廣階段劃分動(dòng)作一： 萬(wàn)科品牌推廣動(dòng)作二：項(xiàng)目整體形象包裝和塑造動(dòng)作三：短信覆蓋和戶外廣告爆發(fā)動(dòng)作四：資料擺放和重點(diǎn)寫字樓巡展動(dòng)作五：公關(guān)活動(dòng)第一階段 （ － ）品牌導(dǎo)入及客戶蓄水期已完成動(dòng)作動(dòng)作二： 報(bào)紙廣告（軟文 +硬廣）媒體渠道： a、半島都市報(bào)為主 ； b、青島早報(bào)、財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、齊魯晚報(bào)和青島日?qǐng)?bào)為輔；選擇時(shí)間： 2023年 7月 107月 31日軟文深刻解讀，萬(wàn)科造城的品牌影響力，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及樓市的飛躍，削弱客群對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的抗性。青島新都心216?；鹪釄?chǎng)、看守所帶來(lái)的心理抗性Swot分析本項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇：具備區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的條件領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者p一線品牌p項(xiàng)目具有無(wú)可復(fù)制的資源p產(chǎn)品創(chuàng)新p壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流p具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者p具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模p改變游戲規(guī)則p強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)p強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者 補(bǔ)缺者p缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力p搭便車，借勢(shì)p以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)p價(jià)格戰(zhàn)的制造者p規(guī)模小，快速靈活p目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值p抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品p敏銳的機(jī)會(huì)主義者依托片區(qū)發(fā)展規(guī)劃、良好的生態(tài)環(huán)境、便捷的交通、以產(chǎn)品為核心塑造高品質(zhì)形象為戰(zhàn)略導(dǎo)向戰(zhàn)略選擇營(yíng)銷總策略主動(dòng)出擊 以我為主 第四部分第四部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位量?jī)r(jià)基礎(chǔ) 目標(biāo)一： 08年完成 目標(biāo)二：實(shí)現(xiàn)超過(guò) 8200元 /平的均價(jià) 目標(biāo)三：萬(wàn)科品牌落地帶來(lái)的市場(chǎng)熱度及客戶積累 目標(biāo)構(gòu)成目標(biāo)構(gòu)成量?jī)r(jià)關(guān)鍵點(diǎn)分析08年年內(nèi)實(shí)現(xiàn) ，約 600套，即從今年 10月開盤到年底三個(gè)月的時(shí)間月銷售速度為 200套。四方老城區(qū)的破敗印象216。保利、海信等在 08年后將保持較大的市場(chǎng)供應(yīng)216。城區(qū)剛性拆遷將帶來(lái)部分居住需求威脅 T216。四方區(qū)住宅整體水平一般，沒(méi)有品質(zhì)好的項(xiàng)目216。萬(wàn)科的產(chǎn)品力（戶型、景觀、物業(yè)等）機(jī)會(huì) O216。交通便利，通達(dá)性良好216。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目居住的 品質(zhì) ，吸引區(qū)域客群視線；優(yōu)勢(shì) S216。提升 產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)力；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅252。引入城區(qū)改造帶來(lái)的 “ 新” 的區(qū)域面貌，給客戶信心。挖掘 產(chǎn)品獨(dú)特的賣點(diǎn)， 打造新功能主義利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)252。抓住周邊生態(tài)環(huán)境和區(qū)域交通便利性，在城市中央位置， 打造一個(gè)城市中央都市生態(tài)性好，生活配套完善的生活圈 。主要競(jìng)品介紹夢(mèng)境江南深入解析：品類：四方區(qū)與李滄交界處，屬 G3類板塊客戶來(lái)源：主要來(lái)自周邊，分布在四方區(qū)、李滄區(qū)等區(qū)域，有固定的收入，年齡在 26到 40歲之間，購(gòu)房的用途為自住促銷策略：開盤有優(yōu)惠，持貴賓卡客戶一次性付款 95折