養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式-文庫(kù)吧資料
2025-01-16 21:32本頁(yè)面
【正文】 養(yǎng)老莊園 24 美國(guó)的 CCRC：水塔廣場(chǎng)的克萊爾社區(qū) 克萊爾社區(qū)是美國(guó)芝加哥黃金海灘的五星級(jí)退休公寓，它是芝加哥第一個(gè)高級(jí)退休生活社區(qū)。 通過(guò)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和流程創(chuàng)新，降低社區(qū)運(yùn)營(yíng)和醫(yī)療成本，保證服務(wù)品質(zhì)。通常一個(gè)典型的 CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家。其核心是集娛樂(lè)、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂(lè)到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。 什么是 CCRC? 它的英文全稱(chēng)是 Continuous care retirement munities持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)。居住在同一個(gè)地區(qū)的居民可接受不同的服務(wù) ,即使他們的身體狀況可能變好或是變?cè)恪，F(xiàn)在越來(lái)越多的是持續(xù)照料退休社區(qū) (CCRC)。 ? 這些社區(qū)不僅提供了持續(xù)性的生活照顧，包括住房、社交活動(dòng)支持、健康照顧、住戶(hù)環(huán)境安全，同時(shí)還滿(mǎn)足了老年人生理和心理等各方面的需求，并在日常生活及家事予以協(xié)助。這種模式能為老年人提供從最初的退休享樂(lè)到最后臨終關(guān)懷的“一站式”終生退休養(yǎng)老服務(wù)。這個(gè)設(shè)想在美國(guó)及其他歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有了一定的發(fā)展，并形成了“持續(xù)照料退休社區(qū)” (Continuing Care Retirement Community， CCRC)。 21 ?不同的老年人社區(qū)之間的靈活性和變革性等需求，也促使不同形式的服務(wù)發(fā)生變化，組合成新的類(lèi)型或者模式。理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨(dú)立的生活，并提供必要的協(xié)助，但是不 — 定一切包辦，否則會(huì)降低老年人的活動(dòng)能力、加速老化過(guò)程。老年人還可以參與到由社區(qū)提供的一系列教育課程、藝術(shù)、手工、演出等社區(qū)活動(dòng)。通常類(lèi)似 Regency的社區(qū)是由一些能夠出售給老年人居住的獨(dú)棟房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。該項(xiàng)目由美國(guó)著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商托爾兄弟公司 (Toll Brothers Inc． )開(kāi)發(fā)并管理。這些社區(qū)吸引約 55歲的活躍長(zhǎng)者，他們大多希望住在 — 個(gè)有很多娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所的社區(qū)環(huán)境中。這些設(shè)施設(shè)備的價(jià)格一般比較昂貴，并不是每一位老年人或家庭能夠支付得起，并且需要在具有專(zhuān)業(yè)資格證書(shū)的工作人員指引下操作及使用。有別于獨(dú)立居住的模式，協(xié)助居住模式只提供房屋租賃，居住者不能購(gòu)買(mǎi)相關(guān)物業(yè)。?？怂?其服務(wù)內(nèi)容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助 (洗澡、進(jìn)食、穿衣、行走、上廁所等 )。 19 協(xié)助居住社區(qū) ?協(xié)助居住是介于獨(dú)立居住和護(hù)理居住二者之間的一種老年人社區(qū)照顧方式。例如在人員配置方面規(guī)定有專(zhuān)業(yè)的管理人員、注冊(cè)護(hù)士、有執(zhí)照的護(hù)士、心理醫(yī)生、護(hù)工和其他人員。它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理居住社區(qū)各有專(zhuān)長(zhǎng)。 ?護(hù)理居住社區(qū)資金支付來(lái)源有私人資金、醫(yī)療補(bǔ)助、長(zhǎng)期照料保險(xiǎn)。 18 護(hù)理居住社區(qū) ?護(hù)理居住社區(qū)旨在為需要持續(xù)醫(yī)療康復(fù)護(hù)理、明顯喪失日常生活活動(dòng)能力的老年人提供服務(wù)。該社區(qū)盡量維持有需要的老年人在社區(qū)內(nèi)的獨(dú)立生活，直至他 們必須接受住院照顧。例如?？怂?不同的機(jī)構(gòu)和設(shè)施與具體的居住模式有機(jī)配合，形成一個(gè)完善的老年人居住服務(wù)體系。 ? （ 4）因溝通和協(xié)調(diào)的工作很多，使交易成本較高。 ? （ 2）需要銀行、保險(xiǎn)公司的介入。 ? 4 BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的劣點(diǎn) ? 采用 BOT模式建設(shè)老年地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多，需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作。采用 BOT項(xiàng)目融資大規(guī)模的建設(shè)老年地產(chǎn)，可以考慮創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心。 16 ? 3 BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn) ? 對(duì)于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實(shí)施工程項(xiàng)目、通過(guò)進(jìn)入私人投資來(lái)提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。 ? （ 7）保險(xiǎn)公司。在老年地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，老年住戶(hù)并不直接與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同，而是與老年地產(chǎn)的管理營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內(nèi)實(shí)現(xiàn)約定，設(shè)備款的支付在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。承建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，通常與項(xiàng)目公司簽訂固定價(jià)格的總價(jià)承包合同。項(xiàng)目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團(tuán)獲得外，還可以通過(guò)發(fā)行公司股票，發(fā)行公司債券等來(lái)募集資金。在項(xiàng)目融資中，往往由多家銀行組成一個(gè)銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目貸款。 ? （ 3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。首先，老年地產(chǎn) BOT項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并與項(xiàng)目公司簽訂各自的權(quán)利和義務(wù)。 ? （ 2）項(xiàng)目公司與政府簽訂特許協(xié)議。項(xiàng)目主辦人可以是某家公司，也可以是多個(gè)投資者組成的聯(lián)合體。 ? 1 BOT建設(shè)老年地產(chǎn)的模式構(gòu)造 ? BOT是英文 buildoperatetransfer的簡(jiǎn)稱(chēng)，即“建設(shè) 經(jīng)營(yíng) 移交”， BOT投資方式作為一種新的國(guó)際融資方式，目前主要廣泛用于發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，由于老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，可以利用 BOT模式來(lái)拓寬建設(shè)老年地產(chǎn)的資金來(lái)源渠道。 ? 第三種方式， BOT融資模式 。 ? 第二種方式，房地產(chǎn)商投資和住戶(hù)集資相結(jié)合的方式 ，住戶(hù)可將原來(lái)住房出售或作為抵押來(lái)籌集所需資金，入住后只需交納少量的費(fèi)用。 14 老年老年地產(chǎn) BOT融資方式探討 因?yàn)?老年地產(chǎn)的資金回收期長(zhǎng)，建設(shè)難度大 ，所以，建設(shè)老年地產(chǎn)的關(guān)鍵在于資金來(lái)源。 OT模式 —— 政府新建，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，幾年以后歸還政府重新招標(biāo)，有的是三年，有的是六年，看你機(jī)構(gòu)規(guī)模的大小。 BOT模式 —— 政府提供一塊環(huán)境舒適、交通便利的地塊，由 開(kāi)發(fā)商 來(lái)蓋，蓋了以后由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，幾十年后再交還給政府。 對(duì)于大型綜合性老年地產(chǎn)社區(qū)則存在 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式 。 老年地產(chǎn)盈利模式形式總結(jié) 12 不同經(jīng)營(yíng)管理模式的優(yōu)劣勢(shì)分析 經(jīng)營(yíng)模式 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 適用對(duì)象 住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合 利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)
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