福臨門大酒樓地塊項(xiàng)目整合定位規(guī)劃及營(yíng)銷策略方案-文庫(kù)吧資料
2025-01-16 01:48本頁(yè)面
【正文】 共鳴，促進(jìn)成交； III. 依靠項(xiàng)目的眾多特色來(lái)緩和項(xiàng)目的環(huán)境劣勢(shì)及規(guī)劃局限，增加項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，從而提升項(xiàng)目住宅的價(jià)值。 在中國(guó)，在廣州，這樣可打造一個(gè)少有的擁有公共區(qū)域 wifi的住區(qū)，以超前配套設(shè)施，令客戶體驗(yàn)未來(lái)生活； 同時(shí)更吸引新市橋客運(yùn)站候車的潛在消費(fèi)群體； wifi的成本可在客戶的物業(yè)管理費(fèi)中酌情收取。 —— 與項(xiàng)目規(guī)模類似的傳統(tǒng)住宅做法 —— ① 做純投資型公寓產(chǎn)品 ② 普通住宅 ③ 中高端住宅 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，廣州限購(gòu)之后，整個(gè)番禺市場(chǎng)的公寓產(chǎn)品銷售緩慢， 且項(xiàng)目周邊村屋較多，公寓租價(jià)低廉，不適合做投資產(chǎn)品 由于項(xiàng)目周邊環(huán)境較嘈雜，做普通住宅降低項(xiàng)目檔次 項(xiàng)目環(huán)境較差，同時(shí)受規(guī)劃局限，無(wú)法做高端產(chǎn)品 均不適合本項(xiàng)目 ? 面對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，如何提升項(xiàng)目的住宅價(jià)值？ 非景觀規(guī)模大盤 非 CBD城市中心 非舒適性奢華住宅 獨(dú)特、個(gè)性化、創(chuàng)新的精品住宅典范才能夠達(dá)到“熱銷效應(yīng)” 獨(dú)特的現(xiàn)代風(fēng)格塑造 緊隨潮流的配套服務(wù) 高科技建筑細(xì)節(jié)體驗(yàn) 如何塑造項(xiàng)目的住宅價(jià)值核心？ 獨(dú)特的現(xiàn)代風(fēng)格塑造 建議住宅外立面現(xiàn)代化、用色鮮艷富時(shí)代感 建議售樓部設(shè)計(jì)現(xiàn)代化且與商業(yè)街相連接 住宅大堂可稍作夸張適當(dāng)添加現(xiàn)代感裝飾 突顯商業(yè)街時(shí)尚及現(xiàn)代感 鑒于社區(qū)規(guī)模較小，善于管理， 建議項(xiàng)目引進(jìn) 24小時(shí)酒店式物業(yè)管家服務(wù) 引進(jìn)物業(yè)創(chuàng)新服務(wù)體系 —— 24小時(shí)的酒店服務(wù)式物業(yè)管理 提供房間清潔服務(wù) 提供 morning call服務(wù) 提供外賣及代購(gòu)服務(wù) 票務(wù)及酒店機(jī)票代訂服務(wù)等 …… 把酒店式服務(wù)及管理融為一體，提供全方位、多元化、個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主在家享受到酒店的服務(wù)。 面包店 干果店 飲品店 藥店 報(bào)刊店 牛奶店 便利店 雜貨店 生活用品店 園林式休閑商業(yè)街業(yè)態(tài)建議 打造園林式的休閑商業(yè)街 對(duì)于項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢(shì)？ I. 以商業(yè)街的形式，可減小街鋪的面積，拉升單價(jià) II. 所有商鋪均為通透型，一面臨項(xiàng)目商業(yè)街，一面臨外街（新市橋客運(yùn)站、花卉市場(chǎng)） III. 以新市橋客運(yùn)站為主臨街面，充分吸引客運(yùn)站的人流量 IV. 由于項(xiàng)目的地塊限制，無(wú)法有多余綠地做綠化，且由于限高，也不可能利用架空層做綠化，在首層商業(yè)街做一條園林式的休閑商業(yè)街，在一定程度上給業(yè)主提供了綠色生活及活動(dòng)空間 二、住宅價(jià)值提升戰(zhàn)略 周邊住宅現(xiàn)狀： 由市場(chǎng)分析可知， 目前項(xiàng)目周邊的二手大型社區(qū)較多，與項(xiàng)目未來(lái)的產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)； 住宅開(kāi)發(fā)機(jī)遇： 未來(lái)市橋板塊極少新貨供應(yīng)，整個(gè)市場(chǎng)一手產(chǎn)品稀缺。 —— 傳統(tǒng)的商業(yè)做法 —— ① 整個(gè)首層做住宅底商 ② 做專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)形式 ③ 引進(jìn)中型超市統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目地塊臨主干道市廣路沿街的位置很窄，規(guī)劃路僅為社區(qū)干道，商業(yè)價(jià)值難以提升 專業(yè)化的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難度大且培育期長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)住宅檔次的影響很大 招商難度大且租金水平上不去，將直接影響商鋪的價(jià)值回收 均不適合本項(xiàng)目 在商業(yè)中央開(kāi)辟一條園林式的休閑道示意圖 園林式休閑商業(yè)街 —— 剖面圖 建議商鋪的層高適當(dāng)加高，由可業(yè)主自行做添加一層做復(fù)式商鋪，從而加大實(shí)用面積，提高單價(jià)。 商業(yè)面積有限10002023㎡ 項(xiàng)目地塊本身局限性 外圍商鋪環(huán)境 租售均不旺 未來(lái)汽車站客流較大 項(xiàng)目整體定位 商業(yè)定位 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)概念 Part 4 —— 我們項(xiàng)目面臨的兩大開(kāi)發(fā)要點(diǎn) —— ?項(xiàng)目周邊的環(huán)境雜亂，住宅檔次難以提升，如何改善？ ?項(xiàng)目臨近新市橋汽車站人流匯集，商業(yè)價(jià)值如何挖掘？ 一、商業(yè)價(jià)值提升戰(zhàn)略 周邊商業(yè)現(xiàn)狀： 由項(xiàng)目分析可知， 目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣息較淡，社區(qū)的首層商鋪大部分空置； 商業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)遇： 在新市橋客運(yùn)站未來(lái)投入使用后，距離客運(yùn)站最近的本項(xiàng)目，將會(huì)聚集較多的人流量。 項(xiàng)目主力鎖定兩個(gè)分段客戶 一類是要吸引依賴區(qū)位便利性的剛性需求客戶和投資型客戶，他們來(lái)自廣州中心區(qū)的普通白領(lǐng)、準(zhǔn)婚夫婦， 他們關(guān)注價(jià)格、產(chǎn)品實(shí)用、交通便利性； ?一類是需要購(gòu)房遷戶口方便子女就近入讀公立學(xué)校型客戶，他們來(lái)自周邊大型樓盤業(yè)主、私營(yíng)小企業(yè)主， 他們關(guān)注地段、教育配套、交通，但是比例較少。 戶型 面積 比例 1房 1廳（可改 2房） 5055平方 約 20% 實(shí)用小兩房 6570平方 約 40% 實(shí)用小三房 8085平方 約 40% 戶型配比 —— 本項(xiàng)目戶型比例建議 上述面積在符合市場(chǎng)需求的同時(shí)，也便于設(shè)計(jì)出舒適感較強(qiáng)的戶型；主要戶型以緊湊實(shí)用的小兩房、小三房為主；并且配少量 1房（可改 2房）產(chǎn)品。 【江南新村】 小區(qū)內(nèi)商鋪基本處于關(guān)門狀態(tài)，面積在 2060㎡之間，放盤售價(jià)在 5000元 /㎡左右，租賃價(jià)錢在 5001000元 /月；租售極不活躍。租售都較活躍。 【雅居樂(lè)鴻禧華庭 光明北路沿線】 一線鋪面開(kāi)業(yè)率 95%以上，二手放盤價(jià)在 2500035000元 /㎡；租賃價(jià)在 80120元 /㎡之間。 項(xiàng)目地塊分析 周邊商鋪 【僑基花園 鴻基花園】 一線臨東環(huán)路鋪面，開(kāi)業(yè)率在 50%左右，主要是餐飲和公司辦公用；二手售賣價(jià)在1800025000元 /㎡。 項(xiàng)目步行至富都小學(xué) 20分鐘 項(xiàng)目步行至富都星海中學(xué) 15分鐘 項(xiàng)目周邊教育配套一應(yīng)俱全，包括從幼兒園、小學(xué)到省一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)等 項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件分析 2 項(xiàng)目地塊分析 地塊現(xiàn)狀 雅居樂(lè) 僑基花園 市廣路 東環(huán)路 北面花卉市場(chǎng) 南面汽車站 東面河涌 東面小區(qū) 江南新村 西面小廠房區(qū) 本案 項(xiàng)目夾在汽車站和花卉市場(chǎng)中間位置； 項(xiàng)目直臨周邊環(huán)境較差，直接影響項(xiàng)目形象、檔次。 項(xiàng)目步行至星海文化廣場(chǎng) 城北公園約 20分鐘 項(xiàng)目周邊概況 — 商業(yè)環(huán)境 距離項(xiàng)目 2公里的市橋中心區(qū)，繁華商業(yè)集中在以易發(fā)商業(yè)步行街為中心的商業(yè)圈，主要業(yè)態(tài)涵蓋鉆匯珠寶廣場(chǎng)、易發(fā)商業(yè)中心、友誼商場(chǎng)、新大新百貨等。并優(yōu)化城市布局，引導(dǎo)城市建設(shè)，帶動(dòng)中心城區(qū)北區(qū)的發(fā)展具有重要意義。 原因一：地鐵上蓋物業(yè)，交通十分便利；原因二：大社區(qū)，物業(yè)管理完善，安全，配套齊全 步行至地鐵 站 5分鐘地
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