【正文】 營銷 主題 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財(cái)智磁場(chǎng) 職院財(cái)智大廈 —— 創(chuàng)業(yè)者的搖籃，成長 型 企業(yè)的孵化器 四 、 主 推 廣告語 （備選） 領(lǐng)秀 新區(qū) 辦公（商務(wù)）空間 向 西看 ， 職院財(cái)智大廈 ， 創(chuàng)業(yè)者 的寫字樓 專為智者量身打造的創(chuàng)業(yè)基地 財(cái)富只來源于效率和 眼光 憑財(cái)智，一切超然 決勝財(cái)富，惟有智慧 生態(tài)在升級(jí)，天生的優(yōu)越過人 —— 綠色革命生態(tài)化辦公空間 描繪 新區(qū) 商務(wù)升級(jí)版宏圖 —— 職院財(cái)智大廈 閃耀登場(chǎng) 超值性價(jià)比商務(wù)辦公空間 從創(chuàng)業(yè)者到成功者，職院財(cái)智大廈是第一步 1 100 名創(chuàng)業(yè)者同一個(gè)家 五 、 客戶感知價(jià)值的來源渠道 ? 媒體感知：戶外、報(bào)紙、電視、雜志、其他 ? ? 包裝 感知：售樓處、工程形象（地盤管理）、展板等 ? 資料感知：樓書、折頁、戶型冊(cè)、資料袋、協(xié)議、表格及有關(guān)說明書等 ? 口碑傳誦：間接形成于銷售服務(wù)、專業(yè)人士傳播以及上述渠道信息的積累 六 、 傳播渠道效費(fèi)比的判斷 ? 項(xiàng)目包裝 —— 直觀形象最優(yōu)，對(duì)樹立項(xiàng)目品質(zhì)感、提升感知價(jià)值效果最明顯 ? 平面資料 —— 項(xiàng)目信息最全面、最準(zhǔn)確，最易形成對(duì)競爭項(xiàng)目的精確比較優(yōu)勢(shì) ? 口碑傳誦 —— 旁證效果最明顯，傳播質(zhì)量最高 ? 媒體傳播 —— 時(shí)效性最好、信息傳播面最廣泛 七 、營銷推廣 總 策略 概念引導(dǎo) —— 宣揚(yáng)創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)的特點(diǎn)，提出企業(yè)孵化器概念， 引發(fā)中小企業(yè)關(guān)注 。 ◆ 戶型 ： 60 ㎡ — 280 ㎡等多款更適用、更合理 的戶型可滿足更多要求。 ◆ 環(huán)境： 享受新區(qū) 優(yōu)美 環(huán)境， 靠近玉龍河， 比鄰職業(yè)學(xué)院成熟綠化帶，環(huán)境幽雅，空氣清新 。 ◆ 地段 ： 地處 張店新 區(qū)，臨玉龍河， 上風(fēng)上水，擁有 水 景資源 ； 靠近新政務(wù)中心，信息便利 。 備選案名 ： 財(cái)智廣場(chǎng)、職院商務(wù)大廈 二 、 賣點(diǎn) 提煉 通過對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目自身的 SWOT 分析，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，總結(jié)出以下 賣 點(diǎn)。 智能化設(shè)置 項(xiàng)目采用 有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層 或到桌面 ，內(nèi)外信息高速傳遞 ， 造應(yīng)于辦公空間的隨意分割。 二 、 物業(yè)管理 保安管理：聘請(qǐng)專門的保安人員對(duì)大廈進(jìn)行管理和巡視，確保大廈 的安全，提升項(xiàng)目形象。建議 在四層 拿 出一間來做公共的健身休閑場(chǎng)所，購置簡單的健身休閑器械，比如：乒乓球桌、臺(tái)球桌、飛標(biāo)盤、跑步機(jī)等，這樣的房間切實(shí)做到了為客戶著想，可以 作 為宣傳的另一個(gè)賣點(diǎn)加以宣傳，會(huì)起到理想的效果。在本項(xiàng)目中應(yīng)該有餐飲的配套。 另一方面， 低價(jià)入市 ，試探市場(chǎng)后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)， 可 最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位 ，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化 。 在具體出租時(shí)，采取 低開高走 策略，是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的升值潛力與租賃速度，讓客戶覺得 物超所值。 本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的 租賃 售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場(chǎng)競爭、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。 均價(jià) 在： 17 元 /㎡ /月 根據(jù)樓層、面積、朝向等因素，在具體招租時(shí)提供具體的價(jià)格建議。 因此，在本案中， 租賃 價(jià)格 定位 成為項(xiàng)目操作的一個(gè)重要 關(guān)鍵 點(diǎn)，降低 租金 ， 可能 減少企業(yè)利潤，但可以更快租金 低 招租 難度降低 項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)降低 從數(shù)字上看減少企業(yè)利潤 地實(shí)現(xiàn) 招租 ；而提高 租金 ， 會(huì) 增加企業(yè)利潤，但在銷售難度加大，影響資金回籠， 風(fēng)險(xiǎn) 也隨之 放大 。 從企業(yè)利潤最大化的角度來分析，完全可以提高 租價(jià) 。 當(dāng)然，除考慮 價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素，以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基礎(chǔ)。 成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加期望利潤。一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 主要 客戶類別 ： 根據(jù)翔實(shí)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析的結(jié)果，擬將項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定為 類型企業(yè) ： 咨詢公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、 房地產(chǎn)中介公司、兼職中介公司 、 律師事務(wù)所、 計(jì)算機(jī)軟件公司、計(jì)算機(jī) 維修公司、 網(wǎng)絡(luò)公司、 廣告公司、 文化 傳媒企業(yè)、 裝修設(shè)計(jì)公司、貿(mào)易公司 、科技企業(yè) 、餐飲業(yè)、健身俱樂部 等。 這類企業(yè)的迅速發(fā)展 對(duì) 性價(jià)比高的 中小面積的辦公空間面 有 較大的 需求 ，特別是辦公面積在 50— 100平米左右，而這些小面積的辦公空間適合創(chuàng)業(yè)型或中小型企業(yè)進(jìn)駐，較小的辦公面積降低了該類企業(yè)租賃總成本 。 定位為才智空間， 不僅 順應(yīng)了一些創(chuàng)業(yè)、成長企業(yè)的需求 ，提高了這些企業(yè)的身份，而且也提高了項(xiàng)目的形象。 因此，根據(jù)市場(chǎng)的需求與項(xiàng)目本身所具有的條件，本項(xiàng)目應(yīng)該具備：商務(wù)功能、休閑功能、生活功能 （餐飲） 四 、 形象定位 財(cái)智空間 —— 具有 濃厚的 人文氣息，適合創(chuàng)業(yè)、成長型企業(yè) 發(fā)展 的商務(wù)空間 產(chǎn)品形象定位不是自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。 二 、 項(xiàng)目 定位 創(chuàng)業(yè)型 、成長型 中小企業(yè)孵化器 創(chuàng)業(yè)型 —— 主要 為 正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)、資金有限、理想遠(yuǎn)大的有識(shí)之士 提供 創(chuàng)業(yè)空間 與平臺(tái) ； 成長型 —— 主要為在起步發(fā)展階段，資金有限、發(fā)展?jié)摿薮蟮闹行⌒推髽I(yè)提供商務(wù)空間； 孵化器 —— 有催化成長之意，符合中小企業(yè) 發(fā)展的 需要 ， 也預(yù)示著中小企業(yè)在這可以發(fā)展壯大。 ，后期銷售以快制勝，在經(jīng)過一段時(shí)間的包裝宣傳之后，吊足目標(biāo)消費(fèi)者的胃口，然后利用各種渠道，達(dá)到快速銷售的目的。 3.“舍大取小”，主要抓住中小企業(yè)這類客戶群體，避免與一些高檔寫字樓進(jìn)行直接競爭。 ，尋求突破 ，吸引 文化、 培訓(xùn) 、 中介、廣告、設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)進(jìn)駐 。 “2”—“服務(wù) ”需要長時(shí)間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，但是，對(duì)于部分客戶我們尚未達(dá)到此種境界。 尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，挖掘出只專屬于本項(xiàng)目的核心價(jià)值，鑄就其他 寫字樓 所無法復(fù)制和超越的競爭壁壘 —— 這才是本項(xiàng)目的制勝之道 。 中小企業(yè)的迅速發(fā)展，再加上政府西移的利好，本項(xiàng)目可吸引一批中小企業(yè)進(jìn)駐，因此本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶是中小企業(yè)，而非大型企業(yè)和外資企業(yè)。 優(yōu)勢(shì) （ strength） 劣勢(shì) （ weakness） 交通暢通 +環(huán)境優(yōu)美 +職院教師與學(xué)生資源 商務(wù)氛圍差 + 周邊商務(wù)形象差 +產(chǎn)品缺陷 機(jī)會(huì) (opportunity) 威脅 (threat) 政府規(guī)劃利好 +中小企業(yè)發(fā)展迅速 市場(chǎng) 存 量大，競爭激烈 本篇 小結(jié) ： 市場(chǎng)競爭異常激烈，再加上產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計(jì)存在一些缺陷，對(duì)項(xiàng)目招租造成一定難度。 ， 中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢(shì)頭， 對(duì)寫字樓需求巨大。 ，不能適應(yīng)企業(yè)辦公的標(biāo)準(zhǔn)與要求 。 3．項(xiàng)目靠近學(xué)院學(xué)生宿舍，對(duì)項(xiàng)目形象造成一定影響，也給將來在次辦公的企業(yè)造成一定影響。 劣勢(shì)（ weakness） 。 ，空氣質(zhì)量較老城區(qū)好 。 三 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃之前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目存在的優(yōu)缺點(diǎn)，在知彼的基礎(chǔ)上還要知己，以下就是項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析：（ 附 SWOT 分析圖） 優(yōu)勢(shì)（ strength） ，靠近華光路， 交通條件十分便利， 多輛公 交車經(jīng)過如此，且世紀(jì)路交通暢通，堵車現(xiàn)象較少 。 整棟三部電梯，三個(gè)樓梯通道，辦公場(chǎng)所分割成 60— 270 平 米。 本案與黃金國際、江南豪庭、恒生城市花園、美達(dá)世紀(jì)華庭、龍御現(xiàn)代城、義烏小商品 城等大型居住區(qū)和商品集散地較近 。 項(xiàng)目位于張店區(qū)世紀(jì)路與華光路 交叉路口 向南 300 米處， 北鄰中國移動(dòng)大廈、南鄰富爾瑪家具廣場(chǎng)、東鄰職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東靠世紀(jì)路。 另外，由于 寫字樓只有在現(xiàn)房時(shí)才會(huì)購買租用，前期壓力大 ， 項(xiàng)目回收周期長， 風(fēng)險(xiǎn)大，投入成本比住宅大，回收期長，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻 淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢(shì)頭，并逐漸成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股生力 軍 ，這些中小型企業(yè)將是寫字樓的主要客戶群 ，他們追求高性價(jià)比，要求良好的辦公條件和配套環(huán)境。柳泉路版塊目前的商務(wù)氛圍濃厚，優(yōu)勢(shì)明顯， 而世紀(jì)版塊目前缺乏相應(yīng)的配套，商務(wù)氛圍較弱，處于相對(duì)劣勢(shì)，但從長遠(yuǎn)來看，世紀(jì)版塊的發(fā)展?jié)摿薮?。因淄博城市特點(diǎn)，以張店為中心城區(qū)，以臨淄、桓臺(tái)、周村等 區(qū)域?yàn)檩o佐的區(qū)域布局，中心城區(qū)與周圍城區(qū)尚有一定距離， 作 為中心城區(qū)的張店，在商業(yè)、貿(mào)易上自然成了淄博的中心 ，這為張店寫字樓發(fā)展提供 了前提條件 。 本篇小結(jié)： 淄博近幾年來在經(jīng)濟(jì)上取得了長足的發(fā)展，并保持著較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的 提高，為淄博房地產(chǎn)發(fā)展打下了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ⑦ 未來淄博市對(duì)商務(wù)寫字樓的主流需求市場(chǎng)是外地駐淄辦事處、分公司和本地成長中的中小企業(yè)。 ③ 由于淄博處位于四級(jí)城市，寫字樓市場(chǎng)的租賃價(jià)格并不高， 平均 租金為 20— 40 元 /㎡ /月， 高中低檔寫字樓的租金相差 不是很大 ； ④ 寫字樓的主力客戶為貿(mào)易、科技、金融、廣告、裝飾等產(chǎn)業(yè) ，寫字樓客戶同質(zhì)化嚴(yán)重； ⑤ 一些面對(duì)中小企業(yè)的商務(wù)寫字樓開始熱銷 ，且產(chǎn)業(yè)集中。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，現(xiàn)將張店 有代表性 的寫字樓作為統(tǒng)計(jì) 元素 ， 具體情況如下表： 名稱 租金 范圍 （元 /m2/月 ） 平均 租金（元 /m2/月 ） 出租 /出售率 主要客戶 鉆石商務(wù)大廈 2540 37 90% 金融、物流、計(jì)算機(jī)、外地公司辦事處 榮寶齋 2040 35 70% 金融、文化、貿(mào)易 國貿(mào)大廈 1838 30 40% 貿(mào)易、金融、通訊計(jì)算機(jī) 晨報(bào)大廈 2045 31 98% 貿(mào)易、傳媒、通訊計(jì)算機(jī)、廣告 麗江 2. 商務(wù)氣息濃厚 3. 配套成熟 4. 區(qū)域形象較好 2. 區(qū)域趨勢(shì)利好 3. 交通便利 4． 區(qū)域可拓展性強(qiáng) 版塊劣勢(shì) 1. 噪音 干擾比較嚴(yán)重 2. 交通流量大，上下班高峰期交通擁擠 1． 目前人氣不足 、商業(yè)氛圍較弱 2． 配套不太成熟 從以上分析來看，本案所處版塊處于 相對(duì) 劣勢(shì)，但從長遠(yuǎn)來看， 隨著政府的西移， 世紀(jì) 版塊 將越來越受到人們的重視與看好， 隨著市政建設(shè)投入的不斷加強(qiáng)，城市不斷外拓，作為 世紀(jì)版塊 的形象不斷提升， 再加上世紀(jì)版塊的交通條件和區(qū)域環(huán)境較好， 其升值潛力較大。 世紀(jì)板主要特點(diǎn)是整體規(guī)劃開闊、大氣，風(fēng)景秀麗、環(huán)境幽雅， 交通便利。柳泉版塊主要特點(diǎn)是濃厚的商業(yè)氣息、成熟便利的配套。姑且把它命名為 柳泉版塊 與世紀(jì)版塊 。這些外地駐淄 博 的辦事處、分公司和本地中小企業(yè)的發(fā)展壯大，如春風(fēng)拂地，激活了張店區(qū)的商務(wù)寫字樓市場(chǎng)。隨著近年來經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，越來越多的商家在這片土地上成長起來。 此布局形式既保證了張店區(qū)作為淄博市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心所必須具有的一定的規(guī)模和集聚效應(yīng)，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)狀城區(qū)形態(tài)特點(diǎn)， 有利于維護(hù)良好的城市生態(tài)環(huán)境。 邊緣片區(qū) ： 分別是南定制鋁工業(yè)片區(qū)、馬尚片區(qū)、北部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)片、東部化工片區(qū)。 張店區(qū)目前布局 張店城區(qū)由一個(gè)占城區(qū)主導(dǎo)地位的中心片區(qū)和四個(gè)小型邊緣片區(qū)組成 。 從上面圖表來看，淄博市固定資產(chǎn)投資從 1999 年至 20xx 年相對(duì)在一個(gè)較低的水平，但從 20xx 年開始至 20xx年三年間，遞增的幅度都在 100 億元以上。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資（億元）01002003004005006007001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資（億元） 固定資產(chǎn)投資是社會(huì)固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。三次產(chǎn)業(yè)比例為 ::。 20x