【正文】 ban Land Institute, 麥肯錫分析 ? 國際案例： 旅游區(qū)各種功能的空間分配 3015311426145303236294523Seaside 佛羅里達(dá)州 （ 動靜參半） Homestead密歇根州 （ 靜區(qū)為主） Kapalua 夏威夷 （ 靜區(qū)為主） 道路 /公用空間 高爾夫球場 商業(yè) /旅游用地 * 酒店 * 住宅用地 ? 參考國際案例，并結(jié)合本地市場需求，合理功能空間分配應(yīng)約為： 2030101025 1015 2030 30動區(qū) 靜區(qū) 道路 /公用空間 高爾夫球場 商業(yè) /旅游用地 * 酒店 * 住宅用地 基本原則 29 CHS001112023FinalPresentation 根據(jù)大鵬半島的資源條件和不同目標(biāo)游客群的需求，我們建議將半島規(guī)劃為三大功能區(qū)域，提供有針對性的活動和服務(wù)內(nèi)容 歡樂新時空 坐擁山海 ? 大鵬 下沙 新大 水頭沙 桔釣沙新城區(qū)劃為歡樂新時空，是大鵬半島旅游門戶及活動樞紐，可以成為前往三大功能區(qū)域游客的共享平臺 坐擁山海（靜區(qū)） ： ? ?尊貴?、?私密?、?國際水準(zhǔn)? ? 主要由自成一體的國際渡假村國際水準(zhǔn)酒店、高檔別墅區(qū)，以及 500強企業(yè)公司會所構(gòu)成 ? 吸引本地高端游客、中高端港澳游客與高端商務(wù)旅客，并提升本地區(qū)品牌形象 歡樂新時空（動區(qū)） : ? ?時尚?、?動感?、?多元化? ? 大鵬所城將改造成類似芝加哥? Navy Pier? 或波士頓? Quincy Market? 的文化特色市場，結(jié)合歷史建筑，建成深圳城市文化新地標(biāo)。 大鵬半島開發(fā)原則和高層次財務(wù)分析 182。 大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo) 182。但這些研究機構(gòu)服務(wù)于生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)，其本身并不足以構(gòu)成教育產(chǎn)業(yè) 資料來源：麥肯錫分析 可行性 ? 是否需要引入外來資源條件？ ? 周邊競爭地區(qū)是否已形成相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群？區(qū)域間競爭程度是否激烈？ ? 是否要求所在地有相關(guān)專業(yè)實力雄厚的大專院校、研究機構(gòu)提供穩(wěn)定的人力資源？ ? 是否需要政府大量的資金投入 ？ 高 低 低 要素五：確定合理的產(chǎn)業(yè)組合，鼓勵可持續(xù)與均衡的發(fā)展 吸引力 綠色漁農(nóng)產(chǎn)品品牌經(jīng)營 ?大旅游?產(chǎn)業(yè)鏈 特色零售 酒店餐飲 高 目標(biāo)產(chǎn)業(yè) 著手培育的機會產(chǎn)業(yè) 密切關(guān)注的機會產(chǎn)業(yè) 核能 /清潔能源研究 環(huán)保技術(shù) 生物技術(shù) ? 娛樂體育項目 ? 旅游地產(chǎn) ? 旅游紀(jì)念品 /手工藝品 ? 印染行業(yè) ? 油氣儲運 ? 低附加值加工 ? 碼頭倉儲 ? 大鵬半島近期內(nèi)應(yīng)以?大旅游?為增長引擎， 綠色漁農(nóng)產(chǎn)品品牌經(jīng)營為產(chǎn)業(yè)基點，對與生物科技相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長效，并 伺機引進(jìn)機會產(chǎn)業(yè) ? 加強高新技術(shù)企業(yè)引進(jìn)的審批管理， 強化土地使用的監(jiān)控，嚴(yán)格杜絕企業(yè)以發(fā)展鼓勵行業(yè)項目為名圈占土地 鼓勵發(fā)展 伺機發(fā)展 盡快擺脫 限制發(fā)展 ? 充電電池 教育產(chǎn)業(yè) * 軟件產(chǎn)業(yè) 27 CHS001112023FinalPresentation 會議日程 182。 政府總體實施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑 17 CHS001112023FinalPresentation 投資興建 完善基礎(chǔ)設(shè)施 ? 發(fā)展原則依據(jù)聯(lián)合國 /WTTO的旅游基礎(chǔ)建設(shè)白皮書，并與業(yè)內(nèi)營運者討論而制定 – 建設(shè)對香港的旅游口岸 – 不需興建環(huán)島公路，但需完善路網(wǎng)，人、物分流 – 改進(jìn)供電供水、排污、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、安全應(yīng)急，以及信息服務(wù)等設(shè)施 提供多元化 旅游活動組合 ? 市場調(diào)研顯示最受目標(biāo)顧客歡迎的旅游活動包括海洋水族館、室內(nèi)滑雪場、特色文化市場、海濱餐飲、零售等 ? 結(jié)合本地區(qū)優(yōu)勢可推出珠三角地區(qū)?最佳出海口?及?珊瑚礁?游覽等 ? 定期增添旅游項目，適宜家庭活動，保持新鮮度 執(zhí)行多方位 高起點的市場推廣 ? 完善 ? 山海東部，深圳因你而不同?的宣傳主題 ? 突出生態(tài)美景、區(qū)位優(yōu)勢、及深圳人文精神 ? 三大功能分區(qū) – 坐擁山海 – 歡樂新時空 – 生態(tài)走廊 ? 針對核電站、安全等問題正面宣傳以消除潛在負(fù)面影響，打造區(qū)域品牌 ?有所為、有所 不為?的產(chǎn)業(yè)組合 ? 以?大旅游?為增長引擎，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè) ? 近期以綠色漁農(nóng)產(chǎn)品的品牌經(jīng)營起步，對與生物科技相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長效 ? 可持續(xù)發(fā)展，避免過分依賴單一經(jīng)濟或?qū)ψ匀画h(huán)境的造成破壞 大鵬半島區(qū)域開發(fā)關(guān)鍵成功因素的建議概覽 價值定位 ? 以大珠三角地區(qū)中高收入家庭 2－ 3天短假游與會議培訓(xùn)市場為核心目標(biāo)，其中吸引15－ 20％的香港客源；個人與商務(wù)市場互相配合，以降低季節(jié)性與周中的人流波動 保護(hù)生態(tài) 自然及人文資產(chǎn) ? 評估資源環(huán)境，制定開發(fā)原則，世界自然基金會可成為政府長期開發(fā)過程中的國際顧問 ? 立法嚴(yán)格保護(hù)大鵬半島的生態(tài)環(huán)境 ? 大鵬所城改造成類似芝加哥? Navy Pier? 或波士頓? Quincy Market?等結(jié)合歷史建筑的文化特色市場，弘揚本地文化歷史 政府與企業(yè)密切合作 ? 政府規(guī)劃區(qū)域定位并進(jìn)行前期基礎(chǔ)設(shè)施投入及前期宣傳推廣 ? 政府制定嚴(yán)格的商家（投資者及運營者）篩選標(biāo)準(zhǔn)，適時引入高素質(zhì)投資者及管理者 資料來源 ： 麥肯錫分析 18 CHS001112023FinalPresentation 根據(jù)對環(huán)境承載力和市場容量的分析，我們提出以中高收入人士短假消費與深港商務(wù)會議培訓(xùn)為目標(biāo)市場 資料來源 ： 2023 深圳定量調(diào)查 ；文獻(xiàn)檢索； 麥肯錫分析 可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載－海南博鰲 ? 旅游區(qū)域面積： 40KM2 ? 日游客容量： 15,000人次 可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載 －泰國普濟島 ? 總面積： 540KM2 ? 日游客容量： 35,000人次 大鵬半島區(qū)域狀況 ? 總面積： 289KM2 ? 旅游區(qū)域規(guī)劃面積： 30－ 35KM2 ? 旅游時段： ? 旺季： 120天 ? 過渡季： 120天 – 淡季： 125天 大鵬生態(tài)旅游區(qū)建議年游客容量：～ 450萬人次 ? 日游客容量：18,000人次 ? 日容量利用率：旺季， 100％；過渡季，80％；淡季， 25％ ? 深圳常駐人口： 500萬 ? 中高收入比例： 30％ ? 其中有短假出行習(xí)慣比例： 40％ ? 可能出行大鵬頻率： /年 – 過夜出行： – 當(dāng)日往返： 本地游客：265萬人次 香港游客：95萬人次 內(nèi)地游客：70萬人次 ? 香港訪深人次 /年：300萬 ? 年訪深頻率： 6次 ? 可能出行大鵬人群比例： 40％ ? 可能出行大鵬頻率： /年 – 過夜出行： – 當(dāng)日往返： 2次 ? 內(nèi)地訪深人次 /年：500萬 ? 可能出行大鵬人群比例： 10％ ? 可能出行大鵬頻率： 1次 /年 – 過夜出行： – 當(dāng)日往返： 目標(biāo)市場個人游客總量：430萬人 ? 剩余容量由深港商務(wù)會議培訓(xùn)填充 ? 港商務(wù)會議培訓(xùn)還可以降低周中和非旺季客流波動，提高設(shè)施利用率 19 CHS001112023FinalPresentation 量化市場調(diào)研將個人短假消費市場細(xì)分為五個游客群組，其中 “時尚精英族 ”與 “歡樂家庭族 ”值得優(yōu)先開發(fā) ? 時尚精英族是精力充沛，擁有有潛力的工作 /職務(wù)，高收入、高目標(biāo)的細(xì)分人群；對所提供的活動 /設(shè)施的要求最高，休閑喜歡時尚、新鮮體驗及尊貴感覺 ? 歡樂家庭族是實際，年齡較大的三口之家；尋求實在的娛樂和旅游項目為他們及其家人、孩子提供輕松假期 ?這兩個消費群不但將大鵬半島作為短假的目的地，還將之作為周末都市休閑的選擇之一；如果他們的消費訴求能夠得到滿足，他們會經(jīng)常性地光顧大鵬半島 1 2 3 4 每年到大鵬半島的旅游頻率總計 各細(xì)分市場的價值貢獻(xiàn) 12% 親近自然族 21% 浪漫感性族 25% 都市享樂族 27% 時尚精英族 31% 歡樂家庭族 其中每年在大鵬半島過夜的頻率 其中每年到大鵬半島當(dāng)天往返游的頻率 每年在大鵬半島過夜的人均消費（元 /年） 5 每年到大鵬半島一日游的人均消費（元 /年） 463 1,186 1,009 1,652 1,551 553 917 986 1,501 1,582 6 大鵬半島消費占年短假消費的比重（％） 24% 46% 49% 66% 78% 資料來源： 2023 深圳定量調(diào)查 ； 麥肯錫分析 20 CHS001112023FinalPresentation 大鵬半島旅游開發(fā)通過科學(xué)界定目標(biāo)客戶群及其獨特的價值定位，貼近消費者需求，彌補市場空白 整體定位及目標(biāo)客戶 ：以大珠三角地區(qū)中高收入家庭 2－ 3天短假游與會議培訓(xùn)市場為核心目標(biāo)，其中吸引 15－ 20％的香港游客；個人與商務(wù)市場互相配合，降低季節(jié)性與非周末時段的人流波動 家庭度假市場：?明智假日，全家選擇? ? 大珠三角地區(qū) 中高收入年輕家庭 周末游的最佳勝地，集海鮮美食、自然佳景、運動參與、特色購物于一體，為全家在 2－ 3天內(nèi)得到健康、舒適、注重親情溝通的短假體驗 個人市場：?東岸時尚，休閑新地標(biāo)? 商務(wù)市場：?東岸會務(wù)，最優(yōu)價值選擇? ? 針對 250人以下商務(wù)會議市場 ，以自然美景、完備的硬軟件設(shè)施、滿足大珠三角地區(qū)公司培訓(xùn)會務(wù)需求 ? 成為 香港公司內(nèi)地培訓(xùn) 的首選地點 ? 吸引 深港時尚精英族 的會聚新焦點，?出世而不脫世?，大鵬半島將成為年輕人都市休閑的最佳外延選擇之一，崇尚健康、品質(zhì)、國際水準(zhǔn)的新體驗 資料來源： 2023 深圳定量調(diào)查 ； 麥肯錫分析 21 CHS001112023FinalPresentation 要素一：大鵬半島開發(fā)中保護(hù)生態(tài)、自然與人文資產(chǎn)的三大舉措 資料來源 ： 芝加哥會展與旅游局； WWF訪談；麥肯錫分析 第一、立法嚴(yán)格保護(hù)大鵬半島的生態(tài)環(huán)境，明確產(chǎn)業(yè)政策，減少污染，推廣環(huán)保 第二、與世界自然基金會合作， 成為在工業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)中可持續(xù)發(fā)展的典范 第三、將大鵬所城改造成類似芝加哥? Navy Pier? 或波士頓? Quincy Market? 等結(jié)合歷 史建筑的文化特色市場，弘揚深圳獨有的文化歷史內(nèi)涵 芝加哥海軍碼頭 ? 海軍碼頭的重建目標(biāo)：利用歷史建筑，轉(zhuǎn)型改建成芝加哥地區(qū)高檔次的家庭休閑中心 ? 總占地面積為 20萬平米，包括娛樂餐飲、特色零售、以及小型會展設(shè)施 ? 特色包括：歷史建筑改建的宴會廳、室內(nèi)植物園、 家庭樂園、彩繪玻璃藝術(shù)博物館 、露天劇場、特色零售街市等 ? 自 95年 重 建以來成為 芝加哥參觀游客最多的景點，年接待 800萬人次 ? 600多年歷史的明代建筑，深圳唯一的國家級歷史文化保護(hù)單位，見證廣東海防歷史 ? 目前年久失修，旅游文化價值一直未被開發(fā)，與改造前的海軍碼頭有相近之處 ? 建議 建筑 保留其歷史風(fēng)貌， 轉(zhuǎn)型為深圳面向家庭休閑娛樂的?新天地? ? 成立深圳城市歷史博物館， 規(guī)劃半封閉式的 特色零售街市 ，家庭樂園、和餐飲服務(wù)設(shè)施等 深圳大鵬所城 22 CHS001112023FinalPresentation 要素二：今后 3至 5年內(nèi)投資 30億元左右改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以推進(jìn)旅游業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展 資料來源 ： 專家訪談；模型估算；麥肯錫分析 ? 90分鐘定律：游客由機場 /市中心到目的地車程不能超過 90分鐘，沿途風(fēng)光盡量賞心悅目 ? 需準(zhǔn)確估算未來供水、電力、能源需求在用量與地域覆蓋的增加 ? 興建公用設(shè)施時，需平衡經(jīng)濟與環(huán)境因素 ? 要保護(hù)自然環(huán)境（尤其是水體與海洋生態(tài)）不受破壞，需雙管齊下，興建處理設(shè)施，同時立法監(jiān)管 ? 通訊設(shè)施是發(fā)