東莞市東港尚書城全程策劃方案-文庫吧資料
2025-01-12 02:47本頁面
【正文】 均價（元 /㎡） 6500 6800 5500 X比較均價 X類比權(quán)重 備選案名： MINI國度、薩菲爾 本 項(xiàng)目如此命名，意在彰顯項(xiàng)目個性，表現(xiàn)獨(dú)立自我、超凡脫俗的領(lǐng)袖地位， 使之成為南城乃至整個東莞的地標(biāo)性物業(yè)。（ 2）城市成功人群，這個特殊的群體，處在特定的階層，都有一個令人矚目的 身份代碼，他們帶動一股潮流，創(chuàng)新一種觀念，足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和不俗的 眼光讓他們有資格去詮釋生活、去享受生活。可以 說，在做著咖啡與茶的融合，正走在這個城市的前沿，領(lǐng)著未來； （ 3）項(xiàng)目詮釋現(xiàn)代成功人士的全新生活、工作、休閑娛樂空間，成為中心區(qū) 成功人士居住或投資的首選領(lǐng)地，身份的象征。 領(lǐng)袖城市公寓演繹精彩 （ 3）根據(jù)地塊位置及市場分析，結(jié)合項(xiàng)目核心價值 —— 片區(qū)無限發(fā)展?jié)摿? 和投資價值，項(xiàng)目定位為酒店服務(wù)式公寓，以滿足市場旺盛的投資、 居住及商務(wù)需求。自用型客戶 ?年齡在 2535歲之間，首次置業(yè)?文化層次較高，大多受過高等教育?事業(yè)正處于上升期間，對自己充滿信心市場分析項(xiàng)目定位營銷策略規(guī)劃分析房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測項(xiàng)目分析產(chǎn)品建議營銷思路推廣策略目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目定位東港?尚書城項(xiàng)目策劃報(bào)告項(xiàng)目定位物業(yè)定位 定位依據(jù) :（ 1）片區(qū)為成熟 CBD， 周邊市政大配套齊全，新推眾多寫字樓、中檔居住項(xiàng) 目，片區(qū)內(nèi)人氣將不斷攀升，由此帶來旺盛的商務(wù)、投資、居所需求， 本項(xiàng)目作為中心區(qū)的一級輻射區(qū)，將會盡享地利之便。 片區(qū)內(nèi)在各企業(yè)、寫字樓內(nèi)工作的大量商務(wù)人群。目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶群體定位 都市財(cái)智一族 地產(chǎn)投資群落 高檔商務(wù)置業(yè)人群 企業(yè)高管、職業(yè)經(jīng)理人、政府官員、高級白領(lǐng)、 SOHO一族、網(wǎng)絡(luò) IT、 律師、藝術(shù)家、技師等自由職業(yè)者。 策略四（規(guī)避策略）：避免暴露項(xiàng)目的劣勢，同時避免威脅與劣勢并存的局面不可回避的弱點(diǎn)只有以提升自身項(xiàng)目品質(zhì)來彌補(bǔ)，以減少其負(fù)面影響機(jī)會點(diǎn)（ O）?新城中心區(qū)的優(yōu)越區(qū)位?東莞國際會展中心的投入使用?高檔酒店服務(wù)式公寓在本區(qū)域的 稀缺?價格升值帶來的機(jī)遇威脅（ T）?宏觀房地產(chǎn)政策影響?品牌發(fā)展商和代理商的競爭壓力?中心區(qū)小戶型公寓將分流本項(xiàng)目 的目標(biāo)或潛在客戶群項(xiàng)目 SWOT分析項(xiàng)目開發(fā)策略市場分析項(xiàng)目定位營銷策略規(guī)劃分析房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測項(xiàng)目分析產(chǎn)品建議營銷思路推廣策略目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目定位東港?尚書城項(xiàng)目策劃報(bào)告目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目所在區(qū)域客戶分析 片區(qū)現(xiàn)有客戶描述 ?年齡在 2935歲的，來東莞工作 5年以上的，年 收入平均在 5萬元以上的?企業(yè)中層以上管理者?企事業(yè)單位高級白領(lǐng)（醫(yī)院、銀行、 IT行業(yè)）?專業(yè)人士（新聞媒體業(yè)、廣告業(yè)、律師行業(yè)）?廣東籍的個體生意人、貿(mào)易界人士?地產(chǎn)投資客戶 片區(qū)客戶需求 ?完整的商業(yè)配套（沃爾瑪購物廣場 (引進(jìn)中 )、海 雅百貨（引進(jìn)中）、鴻福廣場等）?出行坐車方便（車站就在門口，大、中巴士約十 幾路） ?教育、醫(yī)藥、銀行、證券、美食街等配套齊全?標(biāo)識性強(qiáng)、安全度高（項(xiàng)目醒目的外立面、中心 區(qū)周邊社會治安好）?有足夠的溝通、娛樂、休閑空間（城市中心公園、 城市綠地、圖書館）?物業(yè)兌現(xiàn)力強(qiáng)（片區(qū)房屋入住率和租金回報(bào)高）因此，基于我們自身的優(yōu)異規(guī)劃配套，我們在思考本項(xiàng)目的客戶定位時，應(yīng)當(dāng)跳出地理區(qū)位限制，直接依托中心區(qū)的商務(wù)資源，充分挖掘自身特色優(yōu)勢，強(qiáng)化物業(yè)投資潛力的優(yōu)勢，在全市乃至周邊城市如深圳、香港、廣州等城市范圍內(nèi)來思考客戶來源。 由于近期推出的小戶型公寓項(xiàng) 目較多，如定位不當(dāng)，極易陷 入惡性競爭的局面。v東 莞國 際 會展中心 2023年投入 使用，更多的國 際 性會 務(wù) 活 動 將更加 頻 繁 ， 為項(xiàng) 目 發(fā) 展酒店 公寓提供 強(qiáng) 大的支撐點(diǎn) ；v項(xiàng) 目所在區(qū)域高端酒店公寓 產(chǎn) 品稀缺， 為項(xiàng) 目開 發(fā) 酒店服務(wù) 式公寓 提供有利機(jī)會 ；v東 莞 新城區(qū)與 老城區(qū) 房價漲幅 拉開距離 ， 使新城區(qū) 形成一個 高價位平臺，增加 項(xiàng) 目的 獲 利 空 間 。劣勢 （ W） ：?項(xiàng)目規(guī)模?。喉?xiàng)目總用地面積 ，與其他大型項(xiàng)目 相比，難以形成規(guī)模效應(yīng)；?容積率較高：項(xiàng)目容積率高， 綠化面積少，與其他項(xiàng)目競爭 力降低；?噪音影響：項(xiàng)目北面緊臨主干 道鴻福路，車輛的流量極大， 噪音干擾較大，降低了本項(xiàng)目 的質(zhì)素；?人氣不旺：項(xiàng)目所在片區(qū)為東 莞市新城中心區(qū)，目前生活配 套不齊全，人氣不旺，居住氛 圍欠佳。西：圖書館北項(xiàng)目分析地塊環(huán)境絕佳，無與倫比，地塊與市政府行政中心隔路相望，相鄰圖書館、會議大廈、展覽館、國際會展中心、玉蘭大劇院及城市中心公園等大型公共建筑。 本案整個地塊地塊東南角地塊西南角地塊正北角地塊現(xiàn)狀、形狀項(xiàng)目分析項(xiàng)目四至本案東北西南北 ：城市綠地 項(xiàng)目區(qū)域位置項(xiàng)目分析 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總用地面積總建筑面積 ㎡計(jì)入容積率建筑面積 ㎡其中商業(yè)及配套 ㎡住宅 ㎡地下室（不計(jì)入容積率） ㎡住宅總戶數(shù) 675戶總停車位 300個其中地上 15個地下 285個容積率 覆蓋率 %綠化率 30%㎡ 房價繼續(xù)平穩(wěn)上升未來一兩年內(nèi)房價依然會平穩(wěn)、理性地往上走，結(jié)合這兩年的走勢，漲幅在 10%—15%都是正常的。外來務(wù)工者的增多，是支撐東莞地產(chǎn)發(fā)展的重要力量之一 微觀分析小戶型將成市場主角消費(fèi)群體將有所改變 除了 2023年、 2023年供應(yīng)住房用地量以及住房總建筑面積有明顯的提升外，從 2023年開始，無論供應(yīng)住房用地量還是住房總建筑面積都在逐年遞減，到 2023年， 供應(yīng)量逐年遞減力求穩(wěn)定房價2023年上半年，從購房對象來看，本省戶籍人群購房比例持續(xù)下降，占 31%，外省和境外戶籍占 61%。 市場小結(jié)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重
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