【正文】 位不同 定位不同 物業(yè)不同 檔次不同 資源不同 區(qū)位不同 物業(yè)不同 定位不同 檔次不同 區(qū)域一致 后期住宅 性質(zhì)一樣 客戶競爭 資源共享 定位相似 客戶競爭 資源共享 區(qū)位相當(dāng) 性質(zhì)一樣 客戶競爭 資源共享 區(qū)位相當(dāng) 性質(zhì)相當(dāng) 客戶競爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目ＳＷＯＴ分析＞ 項目優(yōu)勢（ S） ? 項目處于道滘未來的商貿(mào)規(guī)劃集中地上，政策優(yōu)勢明顯； ? 項目處于道滘的商業(yè)中心和行政中心輻射圈內(nèi)，形象檔次高； ? 項目地處東莞西部快速干線的黃金地段，交通便利； ? 項目建設(shè)規(guī)模龐大，規(guī)模效應(yīng)明顯； ? 項目規(guī)劃有道滘汽車客運站，客流能力強； ? 項目一期規(guī)劃有２萬６千多平方米的商業(yè)面積，商業(yè)配套設(shè)施完善； ? 項目規(guī)劃高度達 76米，為道滘目前最高建筑；高層住宅可以盡覽江景； ? 專業(yè)物業(yè)管理，提供增值服務(wù)。項目 14層為商業(yè)， 529層為住宅。濟川廣場、濟川中學(xué)、江濱公園近在咫尺。 商鋪投資受讓誠意金 商鋪經(jīng)營租賃誠意金 攤位經(jīng)營租賃誠意金 20220元 20220元 10000元 采取時間段梯級遞減優(yōu)惠措施吸引顧客提前下訂金。 建設(shè)進度： 目前項目一期農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場在進行主體工程建設(shè)。 入市時間： 據(jù)該公司工作人員透露，可能會在 9或 10月份，不過具體時間還不是十分確定。 84, 15%84, 15%168, 31%210, 39%二房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 四房二廳三衛(wèi)江月灣項目 付款方式： 一次性，一年免 息和兩年免息。 江月灣項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格體系： 空中花園別墅均 價 4500元 /平方米，小高層洋 房售價為 24902900元 /平方 米。 規(guī)劃設(shè)計： 項目一期規(guī)劃有 20棟空中 花園別墅和 4棟小高層洋房。 一期情況： 怡島花園將進行分期開發(fā)，其中一期的計劃開發(fā)情況是：總用地 14萬多平方米，總建筑面積為 7萬多平方米，其中會所及酒店式公寓 2萬平方米、小高層 1萬多平方米、雙拼別墅 1萬多平方米、單體別墅 35棟近 2萬平方米、商鋪 5千多平方米。新世紀(jì)怡島花園規(guī)劃總用地是 ，總建筑面積達 348100平方米。 銷售進度： 目前已經(jīng)開始進行二期客戶的 蓄客階段。一期占地： ，有 800多套，分別是獨 棟別墅、聯(lián)排別墅和疊加別墅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭者研究＞ 麗水佳園項目 項目概況： 麗水佳園是東莞首個以健康為 主題的活水別墅項目，該項目占地 382649平方米，總建筑面積 345384平方米，容積率只有 。 消費者研究＞ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 競爭者研究＞ 競爭對手概況 在區(qū)域性的房地產(chǎn)市場上，目前道滘有沿海集團開發(fā)的 麗水佳園項目，但該項目定位為第二休閑居所，屬于高端市 場項目，它所面對的客戶群體來源比較廣泛；另一個是新世 紀(jì)怡島花園項目，該項目目前正在醞釀之中，它的面市將會 分流部分項目的目標(biāo)客戶。 消費者對住房單價和總價需求情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 消費者研究＞ 2725 2517 1716 16 15 151311 10 108051015202530超市商業(yè)步行街游泳池室外健身設(shè)施幼兒園銀行閱覽室室內(nèi)兒童游樂設(shè)施羽毛球場 乒乓球室菜場網(wǎng)球場郵局棋牌室消費者對道滘住宅小區(qū)配套設(shè)施的要求 消費者對在小區(qū)內(nèi)應(yīng)有的配套設(shè)施， 超市、商業(yè)步行街、游泳池 的 要求最高，其次是室外健身設(shè)施和幼兒園，再次是銀行和閱覽室； 棋牌室的要求最小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 消費者研究＞ 12103427024681012141500以下1501180010812100210124002401270027013000330135003500以上7111023502468101215萬以下1520萬2025萬2530萬3040萬40萬以上目前消費者接受道滘的房 屋單價偏低，大部分都在 15001800元 /平方米左 右，接受 3300元 /平方米以 上的占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 消費者研究＞ 平層37%復(fù)式34%其他11%躍層18%多層18%別墅8%其他13%小高層（9 1 5 層）35%高層（1 5 層以上）26%消費者對住房類型和房屋結(jié)構(gòu)需求情況 平層和復(fù)式占的比例比較 大，分別占 37%和 34%； 躍層占 18%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 消費者研究＞ 5% 5%64%21%5%1房 2房 3房 4房 復(fù)式或其他消費者對戶型和面積的需求情況 0246810121460平米以下60－8080－100100－130130－150150平米以上自住型客戶主要集中 的在 3房，所占的比例 達到 64%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 消費者研究＞ 241312702468101214半年 1年 2年 35年 5年計劃買房時間 半年和 1年內(nèi)買房的消費者 占的比例比較少，而 2年和 3至 5年買房的比例較大占 到 65%以上，因此可以預(yù) 測一年后道滘的消費需求 是十分強勁的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 消費者研究＞ 喜歡22%一般64%不喜歡14%對道滘的喜歡程度 不喜歡和一般的占 79%，分析其原因主要是道滘的城市魅力不夠，但目前道滘的經(jīng)濟 /社會發(fā)展、城市規(guī)劃、城市建設(shè)等多方面都改善了很多，而且未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 道滘鎮(zhèn)存在具有一定購買能力的潛在消費者，因此本項目要充分挖掘 道滘本身的潛在客戶。 道滘房地產(chǎn)市場價格分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目市場要素研究＞ 消費者研究 競爭者研究 項目ＳＷＯＴ分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 本次市調(diào)主要通過對消費者的調(diào)查分析，以其尋求其 購買行為的分析 ，同時 通過其需求分析來為項目二期發(fā)展定位、規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣提供市場基礎(chǔ)依據(jù)。 ?市場的轉(zhuǎn)變也要求發(fā)展商在產(chǎn)品定位和基礎(chǔ)配套設(shè)施上增加投入，也會影響房價的水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 道滘房地產(chǎn)市場供需分析＞ 道滘房地產(chǎn)市場需求分析 生理需求 安全需求 情感需求 尊重需求 自我實現(xiàn) 生理 心理 馬斯洛需求理論 價格 /性價比 （低端物業(yè)） 經(jīng)濟需求 布局 /功能分區(qū) （中高端物業(yè)） 功能需求 品位 /自我優(yōu)越 /安享 /人文 （豪宅物業(yè)）