【正文】 對消費者吸引力不足的問題 。 ? 近年來 ， 順德進入了以城市化建設為主題的二次創(chuàng)業(yè)進程 ， 商業(yè)化被提升到前所未有的高度 ， 商業(yè)現(xiàn)代化 、 商場規(guī)模化 、 消費本地化 成為城市化建設的重中之重 。 21 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 市場環(huán)境分析小結 ? 由于順德城市化的相對滯后 ， 順德商業(yè)的發(fā)展較緩慢 ， 基本還處于 粗放經(jīng)營 的階段 ， 這與順德龐大的消費市場極不相稱 。 20 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 順德目前商業(yè)主要特點 ● 檔次均以中檔為主 現(xiàn)時，絕大部分商場所經(jīng)營的商品檔次主要以中低檔為主，主要服務對象是當?shù)赝鈦砉ぜ爸械褪杖肴耸俊? 19 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 順德目前商業(yè)主要特點 ● 絕大部分的商場缺乏主題包裝 現(xiàn)時 ， 絕大部分的商場都是進行普通的單一性統(tǒng)一經(jīng)營管理 ， 沒有結合自身特色進行主題性包裝 ， 沒有突出風格 ，商場的影響力不強 ， 導致消費者對這些商場并沒有明顯的喜好 。一些中型超市、綜合性百貨商場緩慢發(fā)展，但總體而言，規(guī)模不大。 ? 可以預見這些大型商業(yè)項目的建成開業(yè)，將改變順德現(xiàn)有的商業(yè)格局，順德商業(yè)地產(chǎn)將從此打開新的局面。 17 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如火如荼 ? 由于看重順德巨大的消費潛能，自去年開始，順德一些大型的商業(yè)項目陸續(xù)奠基，并進入建設期。 15 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 市場環(huán)境分析 16 房產(chǎn)商貿(mào)業(yè)成第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點行業(yè) ? 在順德打造百萬人口中心城區(qū)的大環(huán)境下，隨著整體交通環(huán)境的改善、廣佛都市圈的成型以及城市化進程的推進，順德人流物流隨之增加，房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)將成為第三產(chǎn)業(yè)的重要增長點，成為順德第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。 14 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目特點分析 (4) 規(guī)模： 本項目一期商業(yè)建筑面積 13000平方米 ， 二期商業(yè)建筑面積 63000平方米 ， 共計約 76000平方米 ?，F(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)由單統(tǒng)的購物進化為集購物、休閑、娛樂、旅游等為一體的體驗式消費方式。但雙方也不是沒有可以合作之處，在商圈的推廣上就可以反競爭而競合，共同把商圈概念炒熱炒熟，將使兩個項目都獲益菲淺。因此，由新德業(yè)投資開發(fā)的“名店坊”提出了城東商圈的概念，試圖改變?nèi)藗儗Τ菛|板塊的固有認知。 ?本項目憑借已形成的高檔品牌形象 ， 在商業(yè)規(guī)劃上向中高端傾斜 ， 順藤摸瓜 ， 必可順利切入這塊巨大市場 ， 搶占市場先機 12 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目特點分析 (2) 地段： ? 本項目坐落于順峰公園旁，處于城東板塊和順峰山板塊的復合地段，地理位置十分優(yōu)越。 品牌形象的走高將制約本項目在商業(yè)規(guī)劃上向中低檔延伸的難度 ， 但對本項目發(fā)展中高端商業(yè)消費非常有利 。本案同時處于兩大發(fā)展區(qū)域的復合位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。該地塊為大良新舊城區(qū)的交界地帶。 ● 本次策劃工作在初步的調(diào)查研究基礎上 ， 通過客觀分析和經(jīng)濟評估 ， 為項目實施運作提供科學和全面的決策依據(jù) 。 研究的資料來源有：公開的政府報告和統(tǒng)計資料；對政府官員 、 房地產(chǎn)內(nèi)人士 、 房地產(chǎn)開發(fā)商 、 普通市民的訪談；相關項目資料 、 具有代表性的調(diào)研資料和委托方提供的項目資料等 。順德順成房產(chǎn)有限公司 山嵐水岸商業(yè)項目推廣方案 撰 寫：順德唐龍廣告有限公司 唐龍地產(chǎn)資源決策中心 1 項目統(tǒng)籌 梁文星 吳青山 楊惠明 總策劃 梁文星 策劃組 何朝暉 溫金波 岑健恩 楊惠明 2 前言 ● 受順德順成房產(chǎn)有限公司委托 ， 唐龍廣告對委托方的山覽嵐水岸商業(yè)項目 的營銷運作進行策劃工作 。 ● 本次項目策劃工作從 8月 10日開始展開 ， 至 8月 19日結束 。 本公司通過對以上資料的匯總 、 分析和整理 ， 本著實事求是 ， 對委托方負責的原則 ，編制出本營銷推廣方案 。 3 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 目錄 ? 第一部分 專項分析 項目介紹 /開發(fā)計劃 市場環(huán)境分析 競爭對手分析 4 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 目錄 ? 第二部分 項目定位 及營銷策略 客戶定位 （ 消費者 /投資者 ） 項目定位 項目命名 差異化的競爭策略 業(yè)態(tài)規(guī)劃 5 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 目錄 ? 第三部分 營銷執(zhí)行方案 Logo設計及 VI系統(tǒng)設計 營銷執(zhí)行計劃 營銷費用預算及控制 媒介投放策略 6 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 第一部分 專項分析 7 項目介紹 /開發(fā)計劃 /特點分析 8 項目介紹 9 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 開發(fā)計劃及進度 期屬 物業(yè)屬性 建筑面積 竣工時間 開盤時間 備注 一期 聯(lián)排別墅 1500㎡ 04630 0312 銷售 70% 一期 商鋪、商場 13000㎡ 0410 0410 具備開盤條件 二期 商場 63000㎡ 055 053 規(guī)劃設計階段 二期 住宅 55000㎡ 0512 0510 規(guī)劃設計階段 10 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目描述 ? 本案位于順德大良南國東路，順峰公園旁。 ? 目前，城東板塊飛速發(fā)展，商業(yè)與人居比翼雙飛；順峰山板塊已成為順德高檔居住區(qū)的代名詞。 11 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目特點分析 (1) 品牌： ?山嵐水岸在前期的推廣中 ， 作為高檔次物業(yè)的品牌屬性已經(jīng)深入人心 。 ?由于順德經(jīng)濟發(fā)展水平較高 ， 消費者的中高端消費需求巨大 ， 但目前還缺乏真正意義上的大型中高端商業(yè)物業(yè) ，無法滿足順德消費者的需要 ， 導致順德中高端消費大量外流 。 ? 目前該區(qū)域集中了相當?shù)娜藲夂途幼≌J知度，但商業(yè)的認知度還基本處于空白狀態(tài)。 ? 本項目與名店坊毗鄰而立，商場規(guī)模相當、商業(yè)規(guī)劃上也多有類似，可謂兩虎相爭。 13 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目特點分析 (3) 環(huán)境： 與順峰公園相擁而立無疑是本項目環(huán)境上的最大優(yōu)勢。順峰公園作為順德未來重要的旅游、休閑、娛樂場地，其品牌和功能正好可以成為包裝本項目的重要載體。 一期規(guī)模小 ， 而且一期開盤時間與二期開盤時間非常接近 ， 因此我們認為應該將一 、 二期進行捆綁 ， 作為一個整體共同推廣 ， 一方面可以壯大力量 ， 起到 1+12的效果 ， 另一方面將有利于控制好營銷節(jié)奏 ， 并減少成本 。 ? 順德區(qū)委、區(qū)政府將專門為這些行業(yè)制定了相應的政策扶持措施，并對其加強規(guī)劃和政策引導，包括支持重大項目引進和發(fā)展，鼓勵產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新等。其中有已部分投入使用的順德第一個大型綜合購物中心 —— 嘉信城市廣場、計劃于今年下半年開業(yè)的順德家電博覽中心、在今年 3月份奠基的盈信城市廣場、正在緊張籌備招商的天佑城、即將開