【正文】 n 傳統(tǒng)能源管理方法：通過新產(chǎn)品新技術(shù)和加強(qiáng)管理的方法節(jié)省能耗。有的過分夸大，故意炒作，通過節(jié)能概念獲取利潤(rùn)；如某些變頻節(jié)能。因?yàn)槌粤Σ挥懞?。n 節(jié)能在物業(yè)管理中仍然是個(gè)概念。消防設(shè)備故障：最容易被忽視、消防水泵及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)不容易發(fā)現(xiàn)，有些消防專業(yè)保養(yǎng)沒有包含水泵，導(dǎo)致萬(wàn)一火災(zāi)時(shí)噴淋系統(tǒng)不能供水。（使用小電機(jī)供水）電梯故障：除一般故障外，機(jī)房溫度偏高，漏水也是電梯突發(fā)事件的主要原因。（如排水管漏水檢查）空調(diào)故障：冷凍、冷卻管道破裂，軟接。漏水：管道破裂（含地下管道），水淹（天面，地下室），排水管道堵塞（化糞池和隔油池）。檢測(cè)、調(diào)整開關(guān)參數(shù)。電梯緊急放人（必須具備操作證）3) 配置備用設(shè)備，材料備用空調(diào)，備用電梯，備用發(fā)電機(jī)，備用潛水泵、備用卡箍。2）分析突發(fā)事件的可能性概率，配置必要的防范工具 每年應(yīng)對(duì)設(shè)備突發(fā)事件進(jìn)行必要的演練。n 做好充足的設(shè)備標(biāo)識(shí)五 . 技術(shù)及安全管理安全管理 n 設(shè)備管理的三個(gè)層次：n 科學(xué)系統(tǒng)管理型：科學(xué)的運(yùn)行管理，嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)n n 經(jīng)濟(jì)管理型：n 應(yīng)付型：n 設(shè)備管理體系：制訂一套設(shè)備管理手冊(cè)包括：管理制度、操作規(guī)程、記錄表格。需嚴(yán)格按照操作規(guī)程。n Ｂ、金字塔式的結(jié)構(gòu)n 　培養(yǎng)技術(shù)管理型和專業(yè)技術(shù)型的人才。因此在物業(yè)竣工驗(yàn)收到前期接管都按照專業(yè)系統(tǒng)進(jìn)行。已經(jīng)有很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的人數(shù)，特別是工程部人數(shù)的范圍作了明確的限定。根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)、設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度來(lái)確定。n 既要體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理，又能技術(shù)支持，監(jiān)督。而維修不及時(shí)則導(dǎo)致客戶意見增加，不交管理費(fèi)等等。物業(yè)的工程設(shè)備維修費(fèi)用及能源消耗使物業(yè)公司的的重要開支項(xiàng)目。物業(yè)的安全設(shè)備如：保安監(jiān)控、消防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等工作都應(yīng)該絕對(duì)可靠。n 3）保證物業(yè)的安全。工程部的工作對(duì)設(shè)備使用的壽命起到了決定性的作用。物業(yè)給客戶提供的電梯、空調(diào)、照明、音響、冷水等n 都是 “服務(wù)產(chǎn)品 ”的一部分。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新物業(yè)設(shè)備，成為物業(yè)豪華、舒適和提供一流服務(wù)的物資基礎(chǔ)。n 2）地漏堵塞n 3）重物擊穿管道n 監(jiān)控 n 消防n 1）氣體自動(dòng)報(bào)警故障n 2）氣體消防噴氣故障n 設(shè)備突發(fā)事件處理 防患于未然三 . 典型故障分析及處理措施典型案例 工程部的重要性n 1）提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。找出存在故障的零件。B排除法 ：把與故障無(wú)關(guān)的部位逐步脫離運(yùn)行，如果故障仍然存在，則可以逐步縮小故障的范圍。 A測(cè)量法 : 使用各種測(cè)量?jī)x器，對(duì)出現(xiàn)故障的可能部位的每個(gè)零件進(jìn)行測(cè)量，并與合格的零件參數(shù)進(jìn)行比較。而不是單憑經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)驗(yàn)固然非常寶貴，能提高效率，單憑經(jīng)驗(yàn)得出的結(jié)果一定要得到科學(xué)的證實(shí)。三 . 典型故障分析及處理措施 故障分析方法 掌握原理，知其所以然。結(jié)論：１、基本故障都可以由自身的技術(shù)力量解決，但核心故障很難解決，在管理中要充分注意到設(shè)備的生產(chǎn)廠家、替代品的準(zhǔn)備。C： 20： 80原理 :借鑒管理學(xué)中的 20/80原理。 B: 核心故障 ： 10－ 20％ 涉及到廠家技術(shù)壟斷的，不容易在市場(chǎng)中找到備件或替代品的部門，一旦出現(xiàn)問題，必須要廠家派人解決。結(jié)論 ： ABC 為設(shè)備自身的故障， DE 為運(yùn)行故障。E: 缺乏保養(yǎng)造成的故障，小故障變成大故障。 橡膠老化： 導(dǎo)致漏油、漏水。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 故障產(chǎn)生原因A: 設(shè)備先天質(zhì)量因素，如： 零配件不合格、設(shè)計(jì)缺陷、加工裝配的缺陷；B: 設(shè)備正常運(yùn)行的故障，如： 機(jī)械磨損、機(jī)械疲勞、開關(guān)的次數(shù)（照明燈具的時(shí)間）；C:設(shè)備自然老化，就像人的自然衰老。n 固定場(chǎng)所選用 50MM定焦距鏡頭，而視小角度大時(shí)（如電梯轎箱）采用25mm的廣角鏡頭，當(dāng)視距大時(shí)用 100mm長(zhǎng)焦距鏡頭，在監(jiān)視范圍大（視角大）而視距遠(yuǎn)近不等（大廳）時(shí)，選用帶遙控的變焦鏡頭。保證所監(jiān)控場(chǎng)所的足夠照度要求。電腦監(jiān)視器等。n 1) 安防監(jiān)控系統(tǒng)n 主要用于對(duì)建筑物的大門，主要出入口、主要通道、外圍廣場(chǎng)、電梯轎箱、地下車庫(kù)、商場(chǎng)等公共場(chǎng)所的保安監(jiān)控。公共廣播（背景音樂系統(tǒng)）；調(diào)音臺(tái)、效果器、激勵(lì)器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺(tái) ,功放（專業(yè)功放、 HiFi功放、 AV功放）；音箱（專業(yè)音箱、 HiFi音箱、 AV音箱）；視頻（液晶、等離子、投影機(jī)、投影幕、錄像機(jī)、攝像機(jī)、實(shí)物展示臺(tái)、電子白板） ；二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 弱電包括安防監(jiān)控系統(tǒng)。n 通訊網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) :計(jì)算機(jī)、軟件、打印機(jī)、專用電源（含 UPS電源）、中央處理模塊、遠(yuǎn)程模塊、數(shù)據(jù)總線、模擬屏（投影設(shè)備、大屏幕電視機(jī)）；n 停車收費(fèi)子系統(tǒng) :電腦主機(jī)、道閘讀卡器、出票箱、感應(yīng)線圈 。傳感器n 可視對(duì)講子系統(tǒng) ：對(duì)講機(jī)、系統(tǒng)管理機(jī)、門鈴、可視對(duì)講，室內(nèi)布防 。n 周邊防范 :紅外報(bào)警器、探頭、門磁 。 醫(yī)療污水處理n 雨水排水系統(tǒng) n 人工湖、水景 水質(zhì)凈化的處理二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 弱電n 門禁子系統(tǒng) : 讀卡器、門禁控制器、自動(dòng)門 ,電磁鎖 ,閉門器 。n 氣體滅火 : 泡沫滅火器 .氣瓶 ,報(bào)警控制柜二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 給排水n 排水系統(tǒng)n 生活排水系統(tǒng) 排污、排糞管n 工業(yè)廢、污水排水系統(tǒng) 生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢、污水。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 消防n 自動(dòng)報(bào)警子系統(tǒng)：火災(zāi)報(bào)警控制柜；聯(lián)動(dòng)柜、煙感、溫感、層間報(bào)警模塊 ,破玻按鈕、消防緊急電話、警鈴、應(yīng)急廣播設(shè)備、停非消防電裝置 。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 消防n 噴淋子系統(tǒng) : 噴淋泵、穩(wěn)壓泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥、水力警鈴、水流指示器、噴淋頭、放水閥、監(jiān)控閥管網(wǎng)及閥門 。n 間接給水 通過水箱或升壓設(shè)備（水泵）后進(jìn)入室內(nèi)管網(wǎng)。n 給水方案：n 直接給水 室外給水管網(wǎng)和水量能滿足室內(nèi)用水要求時(shí)，直接向室內(nèi)供水?？照{(diào)冷凍、冷卻水。二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理關(guān)鍵點(diǎn)：變頻水系統(tǒng)，管道壓力，地下管道破裂，閥門定位 給排水n 給水分類：n 生活給水系統(tǒng) 供給人們飲用、烹飪、洗滌、沖洗等生活用水的系統(tǒng)，水質(zhì)必須符合國(guó)家有關(guān)生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。電梯電梯管理關(guān)鍵點(diǎn) 1）安全管理 2）維保質(zhì)量監(jiān)管 3）防水：機(jī)房進(jìn)水、走道浸水、底坑滲水。 二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理電梯事故特點(diǎn) 1）電梯事故中人身傷害事故較多，傷亡者中電梯 操作人員和維修工 占比例大。對(duì)于客戶而言電梯故障主要帶來(lái)一種心理的壓力。n 其他空調(diào)子系統(tǒng) ?。汉銣睾銤窨照{(diào)機(jī)、醫(yī)療專用凈化空調(diào)、窗式空調(diào)機(jī)、分體空調(diào)機(jī)、熱泵式空調(diào)、配套電氣控制設(shè)備正負(fù)壓系統(tǒng)、氧氣系統(tǒng)及配套電氣控制設(shè)備二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理電梯二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理電梯二 . 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 電梯2)結(jié)構(gòu) （ 8大系統(tǒng)） 曳引系統(tǒng)：電動(dòng)機(jī)，制動(dòng)器，減速箱，鋼絲繩，導(dǎo)向輪，反繩輪 導(dǎo)向系統(tǒng)：導(dǎo)軌，導(dǎo)靴、導(dǎo)軌架 轎箱： 轎箱門，轎箱體 門系統(tǒng)：轎箱門、層門、開門機(jī)、門鎖裝置 重量平衡系統(tǒng) 電力拖動(dòng)系統(tǒng) 電器控制系統(tǒng) 安全保護(hù)系統(tǒng)：限速器、安全鉗、緩沖器。n 冷卻水子系統(tǒng) :冷卻泵、冷卻塔、閥門隔音材料 。n 空氣指數(shù)： 溫度n 濕度n 氣流速度n 空氣潔凈度：通風(fēng)管道的清洗n 中央空調(diào)系統(tǒng)適應(yīng)于集中商場(chǎng)及大型商廈的樓宇?！《?. 設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)及運(yùn)行原理 通風(fēng)空調(diào)n 空調(diào)即空氣調(diào)節(jié)。P1為輸入功率，