房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制_secret-文庫(kù)吧資料
2024-09-05 00:26本頁(yè)面
【正文】 點(diǎn)：（1）圖紙會(huì)審：一般由監(jiān)理方主持，有時(shí)也由建設(shè)方主持，建設(shè)方、施工方、設(shè)計(jì)方一起坐下來(lái)，對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié)算。其次是嚴(yán)格按規(guī)定和合同撥付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格控制工程變更。首先要優(yōu)選施工隊(duì)伍，實(shí)行工程總承包，嚴(yán)格執(zhí)行建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例，選用合理的建筑材料及制品，加強(qiáng)施工管理，加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收，合理組織施工。這個(gè)階段在現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)能控制成本的比率25％左右。如果甲方有供材料的偏好，我認(rèn)為成本管理人員和材料采購(gòu)人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息，而應(yīng)該做到：第一自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；第二收集整理經(jīng)銷(xiāo)商信息和生產(chǎn)商信息，對(duì)比政府的價(jià)格信息找出差異；第三深入工地詢(xún)問(wèn)小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠(chéng)信商家。另外正常情況下我認(rèn)為不要搞大宗甲供材料，如鋼筋水泥等，一般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個(gè)原因：一是甲方的偏好，二是乙方資金困難無(wú)法購(gòu)買(mǎi)，三是乙方材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進(jìn)貨渠道可以購(gòu)買(mǎi)物美價(jià)廉材料，五是甲方手中有大量材料急于減少庫(kù)存。造價(jià)人員此階段的任務(wù)是把指定承包人和指定分包人的合同寫(xiě)好，不留漏洞，防止造成邊際成本、模糊成本。對(duì)于分包中總包管理費(fèi)和施工配合費(fèi)問(wèn)題合同中一定要寫(xiě)清晰，分清專(zhuān)業(yè)配合費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)配合費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。（4）分包：包括指定承包人分包和指定分包人分包；現(xiàn)在的工程幾乎沒(méi)有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無(wú)力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、配合施工、工期銜接等等?？墒窃谑┕そM織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、腳手架攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的損失，增加很大的額外成本。（2）施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣(mài)狗肉，對(duì)于不入流的公司，一定要在準(zhǔn)入機(jī)制上做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類(lèi)型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì)限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷⒖梢詨|資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說(shuō)，另外對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí)的公開(kāi)招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過(guò)其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫(xiě)清楚；此步驟由于一般造價(jià)人員可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大。3．招投標(biāo)和合同簽訂階段的控制 這個(gè)階段的成本控制是目前普通住宅項(xiàng)目成本控制的源頭與核心。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。作為造價(jià)人員必須知道設(shè)計(jì)變更的經(jīng)濟(jì)合理性、對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本，他的基本原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變?；揪褪欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己提出的設(shè)計(jì)變更。政府審圖機(jī)構(gòu)一般只對(duì)設(shè)計(jì)國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范條文進(jìn)行審核，細(xì)部問(wèn)題還靠房地產(chǎn)企業(yè)自己解決以防設(shè)計(jì)圖紙頻繁變更，增加成本。審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位，建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失。（3）審圖和設(shè)計(jì)的完善。因?yàn)樵O(shè)計(jì)
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