【正文】 要重視商場的經(jīng)營規(guī)劃和經(jīng)營定位已經(jīng)是不爭的事實(shí)。試想一下，發(fā)展商一味地追求物業(yè)的銷售業(yè)績，而不把精力投入到商場的運(yùn)營中，投資者的利益就受到很大的傷害，沒有發(fā)展商和管理商的統(tǒng)籌經(jīng)營，散兵游勇的小業(yè)主們?nèi)绾文芘d旺起一個商場物業(yè)，何況他們大部分是投資者，而非經(jīng)營商家。因?yàn)橐粋€成功的商場，不僅要銷售旺，更應(yīng)該是租賃旺和經(jīng)營旺。 誤區(qū)一：商鋪銷售了，商場成功了 有些發(fā)展商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)的時候，總是打著銷售獲利的如意算盤，當(dāng)商鋪銷售不好就會想盡辦法促進(jìn)銷售，往往也會在商場經(jīng)營方面作出承諾，但一旦商鋪銷售出去了，發(fā)展商把投資收回了，發(fā)展商認(rèn)為功德圓滿了，什么經(jīng)營規(guī)劃、商場管理就成了八桿子打不著的事兒了。 第四部分 項(xiàng)目營銷模式分析 一、商業(yè)物業(yè)營銷誤區(qū) 每一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展商開發(fā)物業(yè)的目的，都是希望能夠獲取土地開發(fā)的利潤 最大化，但是不少的發(fā)展商在追求利潤最大化的同時，往往會不知不覺地陷入營銷推廣的誤區(qū)，使項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程受到阻滯，甚至使項(xiàng)目的營銷陷入絕地。 ? 確定“管理就是服務(wù)”的經(jīng)營管理宗旨。 ? 在項(xiàng)目銷售的同時與投資客戶簽訂“統(tǒng)一經(jīng)營管理”的相關(guān)協(xié)議。 ? 確定合適的項(xiàng)目營銷模式。 （四 ） 本項(xiàng)目物業(yè)管理內(nèi)容 １、建筑物與裝修的維護(hù) ? 物業(yè)建筑結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)建筑外觀 ? 商場公共部分區(qū)域裝修 ? 商戶裝修審批與管理 ? 規(guī)范各商戶門面裝修 ? 商場內(nèi)部導(dǎo)示 ２、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù) ? 電梯維護(hù)保養(yǎng) ? 后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng) ? 電路電氣維護(hù)保養(yǎng) ? 供水設(shè)備的保養(yǎng) ? 空調(diào)、冷氣系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) ? 三廢排放及處理系統(tǒng)地維護(hù)保養(yǎng) ３、物業(yè)消防與安全的保養(yǎng) ? 消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng) ? 消防器材配置 ? 消 防設(shè)施標(biāo)志 ? 商場進(jìn)出口與通路管理 ? 商場內(nèi)部保安巡查 ? 自動報警系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng) ? 危及安全的標(biāo)示與防范 ４、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 ? 公共區(qū)域管理 ? 公共區(qū)域的物品擺設(shè)與管理 ? 商場的日常清潔 ? 物業(yè)的外墻清潔 ? 垃圾處理 ? 環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù) ? 促銷宣傳品安置規(guī)范 ５、車輛與交通的管理 ? 車輛交通疏導(dǎo)指揮 ? 停車場管理 ? 貨流運(yùn)輸管理 ? 車輛安全 ６、處理商場緊急事件 ? 建筑物或裝修事故 ? 停電或電路故障 ? 電梯故障 ? 設(shè)備設(shè)施故障 ? 火警 ? 惡劣天氣 ? 人員受傷或急病 ? 買賣糾紛 ? 客人之間的嚴(yán)重沖突 ? 罪惡事件應(yīng)急與處理 三、經(jīng)營管理實(shí)施前提 ? 在項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì) 初期將“統(tǒng)一經(jīng)營管理”理念導(dǎo)入其中進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 在物業(yè)管理基本職能方面（包括： 商鋪 管理、租戶管理、營銷管理和財務(wù)管理 、 SP 活動管理等 ）結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)實(shí)際情況，全面導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量管理體系，實(shí)行“ 職能管理標(biāo)準(zhǔn)化 ”，并進(jìn)行物業(yè)量化管理。 本項(xiàng)目管理設(shè)想： 建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊(duì)伍。并建立高效、精干的管理架構(gòu)，運(yùn)用科學(xué)管理方式和先進(jìn)的管理手段，形成指揮靈活、管理嚴(yán)格、運(yùn)作規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)管理模式。進(jìn)行“ 基本職能標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)營服務(wù)個性化 ”專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理。 有利于物業(yè)的安全啟用、正常運(yùn)行 物業(yè)管理在早期介入，有利于保安工作的順利銜接，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在物業(yè)未正式投入使用之前就運(yùn)行起來，從而使得物業(yè)能安全啟用、正常運(yùn)行，并增強(qiáng)投資者與經(jīng)營者的信心。早期介入還有利于全面了解所管物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況。 物業(yè)管理早期介入對本項(xiàng)目的主要作用有： 有利于后期工作的順利進(jìn)行 在物業(yè)管理前期工作中，就應(yīng)策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后就能有序工作。物業(yè)管理的早期介入，是指從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為本項(xiàng)目提出管理規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)本著多層次，人性化的服務(wù)原則為經(jīng)營者和消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。 二、物業(yè)管理定位 物業(yè)管理是商場開業(yè)后營運(yùn)能否順暢的重要保證，是商業(yè)物業(yè)的管理體系中重要的一環(huán)。管理機(jī)構(gòu)要通過定期拜訪、商戶座談等形式與商戶保持經(jīng)常性的溝通，讓商戶理解統(tǒng)一管理的目的，并積極的遵照執(zhí)行，共同管理共同繁榮。統(tǒng)一處理投訴的目的是為了營造管理公司與經(jīng)營業(yè)主、經(jīng)營業(yè)主與顧客之間的良好關(guān)系。同時可根據(jù)需要填補(bǔ)未實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的空鋪，保證商場的繁榮興旺的景象。 統(tǒng)一招商 通過統(tǒng)一的招 商可儲備招商資源，不僅可為購買商鋪的投資客解決后期的經(jīng)營收益問題，增加項(xiàng)目銷售機(jī)會。 統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài) 統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)就是規(guī)范某一特定區(qū)域的經(jīng)營商品的種類，使其在今后經(jīng)營過程中不產(chǎn)生經(jīng)營業(yè)態(tài)上的矛盾，試想，如果在一條全是經(jīng)營服裝的區(qū)域再開幾家餐飲將會是什么樣的結(jié)局？經(jīng)營業(yè)態(tài)的統(tǒng)一與規(guī)范是商業(yè)物業(yè)持 久旺場的有力保障，不管什么形式的商業(yè)物業(yè)都必須在銷售前就規(guī)劃好商場的經(jīng)營方向與業(yè)態(tài)，商鋪的經(jīng)營者必須按照這一業(yè)態(tài)去開展經(jīng)營，否則，經(jīng)營秩序就會變得很亂，而且由于經(jīng)營種類的矛盾對經(jīng)營者的經(jīng)營本身就是一種損害。統(tǒng)一的營業(yè)管理應(yīng)采取一定的強(qiáng)制性，其實(shí)質(zhì)為商場形象的統(tǒng)一。如果每個商戶只顧自己的利益，輕視商場的整體利益，肯定會出現(xiàn)不良的經(jīng)營行為，最終既損害了消費(fèi)者的利益，更損害了全體經(jīng)營者的利益，對商業(yè)物業(yè)造成的惡果將難以估算。經(jīng)營管理為經(jīng)營者提供良好的經(jīng)營環(huán)境，為經(jīng)營戶創(chuàng)造更高的經(jīng)營效 益，使物業(yè)升值。物業(yè)管理和經(jīng)營管理各有職能，互有分工。 無論是投資物業(yè)還是經(jīng)營物業(yè)都必須符合項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 四、經(jīng)營定位 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)中高檔特色商業(yè)街區(qū)先驅(qū) —— 引領(lǐng)建湖中檔消費(fèi)潮流 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)商業(yè)旗艦 —— 最早建成的大型綜合性商業(yè)廣場 ? 建湖商業(yè)中心 區(qū)標(biāo)志性綠色環(huán)保商業(yè)典范 —— 獨(dú)一無二的生態(tài)綠色環(huán)保商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)首創(chuàng)人性化購物、休閑、娛樂領(lǐng)袖 —— 倡導(dǎo)一站式消費(fèi)經(jīng)營理念 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)最具投資價值的 —— 升值黃金鋪王 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)經(jīng)營回報最穩(wěn)定的 —— 品牌商鋪 五、經(jīng)營業(yè)態(tài)組合 （一）業(yè)種與業(yè)態(tài)組合（包含的經(jīng)營內(nèi)容） 業(yè)種定性 A. 綜合百貨（不含綜合體） B. 小商品（批發(fā) \零售） C. 數(shù)碼城 D. 家電城 E. 家居廣場 F. 餐飲 G. 休閑娛樂配套 H. 醫(yī)藥、診所 I. 公益投入（兒童游樂場）、健身中心、配套餐飲 業(yè)態(tài)組合 A. 綜合百貨 —— 男士系列： 男正裝 （品牌專賣 ） 、牛仔 、 男休閑裝、男褲類、 男士精品（ 領(lǐng)帶、襯衫、帕襪、內(nèi)衣 ） 、男士鞋 莊 女士系列： 職業(yè)裝、時裝、女休閑裝、休閑洗水、牛仔 、 少淑裝、 襯衫、帕襪、針織服裝、內(nèi)衣、女士鞋 莊 、孕婦裝 、婚紗攝影 女士護(hù)膚： 化妝品 中老年系列： 中老年裝、 鞋莊 兒童系列： 童裝、童鞋、兒童玩具、嬰幼品、童車（床） 皮具箱包： 皮具、箱包 精 品： 鐘表、眼鏡 、珠寶首飾 B、小商品： 副食、飲料、玩具、文體用品、針織、紡織、禮品、 工藝品、電子鐘表、鮮花（塑花）、茶葉茶具 C、 數(shù)碼城： 電腦、電腦周邊產(chǎn)品、電腦軟件、通訊、通訊周邊產(chǎn)品 D、家 電城 ：黑色 家電、 白色家電、日用家電、 交電 、小電器 E、 家居廣場： 民用家具、辦公家私、 窗簾、 布藝、 家居飾品、婚慶用品、床 上用 品 、 運(yùn)動器械、康體器械、旅游用品、潔具 、五金 、門鎖 F、餐飲 —— 特色餐飲： 各地方特色 —— 杭幫菜、川菜、湘菜、粵菜、徽菜等 大型餐飲： 品牌大型酒店（酒家） G、休閑娛樂 休閑類： 桑拿洗浴、洗腳、美容美發(fā)、西餐、茶苑、 網(wǎng)吧 娛樂類： KTV、戀歌坊、酒廊、酒吧 H、 醫(yī)藥、診所 I、公益配套 —— 兒童游樂場 、 音像 制品 、書籍 、健身中心 （二）業(yè)態(tài)劃分 業(yè)種分區(qū)（見分區(qū)附圖） ? 綜合百貨 ? 小商品（批發(fā)零售） ? 數(shù)碼城 ? 家電城 ? 家居廣場 ? 餐飲 ? 休閑娛樂 ? 公益配套（兒童游樂場） 業(yè)種定量 ? 綜合百貨 46% ? 小商品（批發(fā)零售） 5% ? 數(shù)碼城 9% ? 家電城 9% ? 家居廣場 9% ? 餐飲 15% ? 休閑娛樂 5% ? 配套（兒童游樂場） 2% 第三部分 經(jīng)營管理分析 商業(yè)物業(yè)由于開發(fā)者、所有者、經(jīng)營者、管理者四權(quán)分離，在管理上與住宅 或其他建筑類別有著本質(zhì)的區(qū)別。 鋪面由管理公司 代租代管 經(jīng) 營 投資客 購鋪?zhàn)孕薪?jīng)營 客戶購鋪后自行經(jīng)營，獲取經(jīng)營利潤。 ? 購鋪出租投資（物業(yè)投資客）??????約 35% ? 購鋪?zhàn)誀I投資（經(jīng)營投資客）??????約 60% ? 購鋪其它意向?????????????約 5% 第二部分 項(xiàng)目發(fā)展定位 一、 物業(yè)發(fā)展定位 （一） 以產(chǎn)品創(chuàng)新制勝： 產(chǎn)品制勝，一鳴驚人 （二） 以營銷重塑市場： 營銷護(hù)航，規(guī)范市場 （三） 以招商促進(jìn)銷售： 銷售為主，招商互動 （四） 以管理促進(jìn)經(jīng)營：商場化 管理，市場化經(jīng)營 （五） 以經(jīng)營保障銷售： 經(jīng)營為先，銷售為重 二、租 /售模式定位 物業(yè)