【正文】 展戰(zhàn)略，我司建議該項(xiàng)目采取以下租售模式與策略： 零售、零租與整租相結(jié)合 四、招商模式定性 ? 招商思路： 經(jīng)營(yíng)為先 ，招商為重 ? 招商范圍： 大商家與小商家、個(gè)體經(jīng)營(yíng)引進(jìn)并舉 ? 商鋪經(jīng)營(yíng)： 整租、大面積零租、散鋪零租 根據(jù)業(yè)態(tài)與公司需要靈活組合 相關(guān)定性分析如下： （一）整租 客戶(hù)圈定 整體出租對(duì)開(kāi)發(fā)商的挑戰(zhàn)性比較大，開(kāi)發(fā)商必須要對(duì)商場(chǎng)所選擇業(yè)種進(jìn)行具體分析。 %— 10%的返租率往往高于百貨業(yè)行業(yè)平均利潤(rùn)率，入不敷出。操作方法往往是：將每一層劃分為 10— 50 平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。 有利于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資產(chǎn)與市場(chǎng)資本運(yùn)作，適用于本項(xiàng)目的綜合體部分。 （二） 不售、整租 這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shù)層甚至項(xiàng)目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營(yíng)商。如果不小心陷入這個(gè)誤區(qū)，輕者會(huì)影響中小商戶(hù)招商工作，重者會(huì)令項(xiàng)目定位迷失方向，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)造成不利影響，同時(shí)要預(yù)計(jì)到大型商戶(hù)的租金價(jià)格將是一個(gè)較低水平，對(duì)發(fā)展商獲的利水平或投資者的回報(bào)期限有直接影響。這樣做的目的無(wú)非是希望借助即買(mǎi)即收租的銷(xiāo)售 手段促進(jìn)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售。 誤區(qū) 四 ：先租后賣(mài)，租得好就會(huì)賣(mài)得好 “ 先租后賣(mài)，租得好就會(huì)賣(mài)得好 ” 的論調(diào)，并不只是個(gè)別發(fā)展商或營(yíng)銷(xiāo)策劃人員的觀(guān)點(diǎn)，這個(gè)觀(guān)點(diǎn)在市 場(chǎng)上具有普遍性。 “ 返租 ” 是指投資者在商場(chǎng)建成收鋪后，將商鋪交由發(fā)展商經(jīng)營(yíng)若干年，期間商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于發(fā)展商，發(fā)展商為業(yè)主支付租金，租金按商鋪成交價(jià)的一定比率支付。 所以說(shuō)，商鋪銷(xiāo)售了并不等于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就成功 了，銷(xiāo)售成功而商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)陷入癱瘓的例子并不少見(jiàn)，要重視商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)定位已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)模式分析 一、商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)誤區(qū) 每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展商開(kāi)發(fā)物業(yè)的目的，都是希望能夠獲取土地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn) 最大化，但是不少的發(fā)展商在追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，往往會(huì)不知不覺(jué)地陷入營(yíng)銷(xiāo)推廣的誤區(qū)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程受到阻滯，甚至使項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)陷入絕地。 （四 ） 本項(xiàng)目物業(yè)管理內(nèi)容 １、建筑物與裝修的維護(hù) ? 物業(yè)建筑結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)建筑外觀(guān) ? 商場(chǎng)公共部分區(qū)域裝修 ? 商戶(hù)裝修審批與管理 ? 規(guī)范各商戶(hù)門(mén)面裝修 ? 商場(chǎng)內(nèi)部導(dǎo)示 ２、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù) ? 電梯維護(hù)保養(yǎng) ? 后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng) ? 電路電氣維護(hù)保養(yǎng) ? 供水設(shè)備的保養(yǎng) ? 空調(diào)、冷氣系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) ? 三廢排放及處理系統(tǒng)地維護(hù)保養(yǎng) ３、物業(yè)消防與安全的保養(yǎng) ? 消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng) ? 消防器材配置 ? 消 防設(shè)施標(biāo)志 ? 商場(chǎng)進(jìn)出口與通路管理 ? 商場(chǎng)內(nèi)部保安巡查 ? 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)與保養(yǎng) ? 危及安全的標(biāo)示與防范 ４、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 ? 公共區(qū)域管理 ? 公共區(qū)域的物品擺設(shè)與管理 ? 商場(chǎng)的日常清潔 ? 物業(yè)的外墻清潔 ? 垃圾處理 ? 環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護(hù) ? 促銷(xiāo)宣傳品安置規(guī)范 ５、車(chē)輛與交通的管理 ? 車(chē)輛交通疏導(dǎo)指揮 ? 停車(chē)場(chǎng)管理 ? 貨流運(yùn)輸管理 ? 車(chē)輛安全 ６、處理商場(chǎng)緊急事件 ? 建筑物或裝修事故 ? 停電或電路故障 ? 電梯故障 ? 設(shè)備設(shè)施故障 ? 火警 ? 惡劣天氣 ? 人員受傷或急病 ? 買(mǎi)賣(mài)糾紛 ? 客人之間的嚴(yán)重沖突 ? 罪惡事件應(yīng)急與處理 三、經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施前提 ? 在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 初期將“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理”理念導(dǎo)入其中進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。進(jìn)行“ 基本職能標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)營(yíng)服務(wù)個(gè)性化 ”專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理。物業(yè)管理的早期介入，是指從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為本項(xiàng)目提出管理規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷(xiāo)售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。統(tǒng)一處理投訴的目的是為了營(yíng)造管理公司與經(jīng)營(yíng)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)業(yè)主與顧客之間的良好關(guān)系。統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)管理應(yīng)采取一定的強(qiáng)制性，其實(shí)質(zhì)為商場(chǎng)形象的統(tǒng)一。 無(wú)論是投資物業(yè)還是經(jīng)營(yíng)物業(yè)都必須符合項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)規(guī)劃 四、經(jīng)營(yíng)定位 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)中高檔特色商業(yè)街區(qū)先驅(qū) —— 引領(lǐng)建湖中檔消費(fèi)潮流 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)商業(yè)旗艦 —— 最早建成的大型綜合性商業(yè)廣場(chǎng) ? 建湖商業(yè)中心 區(qū)標(biāo)志性綠色環(huán)保商業(yè)典范 —— 獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)綠色環(huán)保商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)首創(chuàng)人性化購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)領(lǐng)袖 —— 倡導(dǎo)一站式消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)最具投資價(jià)值的 —— 升值黃金鋪王 ? 建湖商業(yè)中心區(qū)經(jīng)營(yíng)回報(bào)最穩(wěn)定的 —— 品牌商鋪 五、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合 （一）業(yè)種與業(yè)態(tài)組合（包含的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容） 業(yè)種定性 A. 綜合百貨（不含綜合體） B. 小商品（批發(fā) \零售） C. 數(shù)碼城 D. 家電城 E. 家居廣場(chǎng) F. 餐飲 G. 休閑娛樂(lè)配套 H. 醫(yī)藥、診所 I. 公益投入（兒童游樂(lè)場(chǎng)）、健身中心、配套餐飲 業(yè)態(tài)組合 A. 綜合百貨 —— 男士系列： 男正裝 （品牌專(zhuān)賣(mài) ） 、牛仔 、 男休閑裝、男褲類(lèi)、 男士精品（ 領(lǐng)帶、襯衫、帕襪、內(nèi)衣 ） 、男士鞋 莊 女士系列： 職業(yè)裝、時(shí)裝、女休閑裝、休閑洗水、牛仔 、 少淑裝、 襯衫、帕襪、針織服裝、內(nèi)衣、女士鞋 莊 、孕婦裝 、婚紗攝影 女士護(hù)膚： 化妝品 中老年系列： 中老年裝、 鞋莊 兒童系列： 童裝、童鞋、兒童玩具、嬰幼品、童車(chē)（床） 皮具箱包： 皮具、箱包 精 品： 鐘表、眼鏡 、珠寶首飾 B、小商品： 副食、飲料、玩具、文體用品、針織、紡織、禮品、 工藝品、電子鐘表、鮮花（塑花）、茶葉茶具 C、 數(shù)碼城： 電腦、電腦周邊產(chǎn)品、電腦軟件、通訊、通訊周邊產(chǎn)品 D、家 電城 ：黑色 家電、 白色家電、日用家電、 交電 、小電器 E、 家居廣場(chǎng)： 民用家具、辦公家私、 窗簾、 布藝、 家居飾品、婚慶用品、床 上用 品 、 運(yùn)動(dòng)器械、康體器械、旅游用品、潔具 、五金 、門(mén)鎖 F、餐飲 —— 特色餐飲： 各地方特色 —— 杭幫菜、川菜、湘菜、粵菜、徽菜等 大型餐飲： 品牌大型酒店（酒家） G、休閑娛樂(lè) 休閑類(lèi)： 桑拿洗浴、洗腳、美容美發(fā)、西餐、茶苑、 網(wǎng)吧 娛樂(lè)類(lèi)： KTV、戀歌坊、酒廊、酒吧 H、 醫(yī)藥、診所 I、公益配套 —— 兒童游樂(lè)場(chǎng) 、 音像 制品 、書(shū)籍 、健身中心 （二）業(yè)態(tài)劃分 業(yè)種分區(qū)（見(jiàn)分區(qū)附圖） ? 綜合百貨 ? 小商品（批發(fā)零售） ? 數(shù)碼城 ? 家電城 ? 家居廣場(chǎng) ? 餐飲 ? 休閑娛樂(lè) ? 公益配套（兒童游樂(lè)場(chǎng)） 業(yè)種定量 ? 綜合百貨 46% ? 小商品（批發(fā)零售） 5% ? 數(shù)碼城 9% ? 家電城 9% ? 家居廣場(chǎng) 9% ? 餐飲 15% ? 休閑娛樂(lè) 5% ? 配套（兒童游樂(lè)場(chǎng)） 2% 第三部分 經(jīng)營(yíng)管理分析 商業(yè)物業(yè)由于開(kāi)發(fā)者、所有者、經(jīng)營(yíng)者、管理者四權(quán)分離，在管理上與住宅 或其他建筑類(lèi)別有著本質(zhì)的區(qū)別。 （三）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 精品專(zhuān)賣(mài)店、百貨零售、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及配套商業(yè)。 ? 市場(chǎng)較小，口碑傳播較快，要求項(xiàng)目不能出現(xiàn)災(zāi)難性錯(cuò)誤。 ? 項(xiàng)目 屬于建湖重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府較為重視，支持力強(qiáng)。 成立項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，后期經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)合理，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本。 一站式消費(fèi)基地，項(xiàng)目業(yè)態(tài)較為齊全，招商范圍廣、難度大。 湖中路、冠華路等沿街社區(qū)底鋪 表二：中大型主題商場(chǎng)形態(tài)特征 （四） 區(qū)域內(nèi)同類(lèi)商服物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 區(qū)域 項(xiàng)目 規(guī)模 市場(chǎng)定位 經(jīng)營(yíng)管理 建湖 玖久夢(mèng)之都 約 8000 ㎡ 無(wú)經(jīng)營(yíng)主題 無(wú)統(tǒng)一管理 新世紀(jì)商城 約 5000 ㎡ 服飾批零市場(chǎng) 無(wú)統(tǒng)一管理 射陽(yáng) 興陽(yáng)廣場(chǎng) 約 12020 ㎡ 一站式綜合性廣場(chǎng) 有管理公司原則上統(tǒng)一管理 大 豐 匯金購(gòu)物公園 約 40000 ㎡ 一站式綜合性廣場(chǎng) 無(wú)經(jīng)營(yíng)公司，無(wú)統(tǒng)一管理 名都廣場(chǎng) 約 60000 ㎡ 一站式綜合性廣場(chǎng) 有物業(yè)公司，部分統(tǒng)一管理 鹽城 中茵 海華廣場(chǎng) 約 120200㎡ 一站式綜合性廣場(chǎng) 有經(jīng)營(yíng)公司，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng) 市場(chǎng)評(píng)估結(jié)論： 建湖日益增長(zhǎng)的人口及其特有的消費(fèi)特征使得建湖具有較強(qiáng)的消費(fèi)需求。 ? 開(kāi)間為 — ，進(jìn)深 8m— 12m，內(nèi)設(shè)樓梯。 部分業(yè)態(tài)缺乏中高端產(chǎn)品的市場(chǎng)供給。 投資房地產(chǎn)物業(yè)意識(shí)較強(qiáng)，投資商鋪逐漸興起。 依據(jù)此報(bào)告將可指導(dǎo)后期的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施，并確立項(xiàng)目招商與銷(xiāo)售實(shí)施，具體操作細(xì)節(jié) 和最終數(shù)據(jù)表現(xiàn)將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及項(xiàng)目進(jìn)展情況而做適當(dāng)調(diào)整。具體內(nèi)容包括 項(xiàng)目綜合評(píng)估、項(xiàng)目發(fā)展定位、經(jīng)營(yíng)管理分析、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式分析、租金價(jià)格定位、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理收益分析。 向往環(huán)境優(yōu)美的購(gòu)物場(chǎng)所，渴望得到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 商業(yè)形態(tài)多為物質(zhì)需求型的生活、生產(chǎn)用品小商鋪，缺少成規(guī)模、上檔次的購(gòu)物場(chǎng)所。 ? 單店獨(dú)立經(jīng)營(yíng) 向陽(yáng)路、冠華路、人民路、興建路底層商鋪 一上幾 沿街商 住套房 從一層到2～ 5 層的獨(dú)立商住套房 ? 一般一樓層高為 — ，二樓及其以上為 高。 ? 單店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，多以經(jīng)營(yíng)餐飲、旅館、休閑、美容美發(fā)等為主。 （二）項(xiàng)目特征 由于項(xiàng)目所處特殊的地理區(qū)域、一流的商業(yè)地段及建湖特定