某項目公寓操作模式報告-文庫吧資料
2024-08-27 23:22本頁面
【正文】 返還是凈回報，即投資客在得到現(xiàn)金返還后，除需自行還本付息、繳納所得稅外，不再需要支付任何其它稅費。＊散售＋包租模式的經(jīng)濟評價如下：以AAA為例，假設(shè)：1) 由于與AAA的合約可能是年+年，則承諾包租期年，首期承諾回報期年，年后另行約定回報率。4) 公司在銷售公寓時，投資客與簽訂購房合同，同時與A公司簽訂包租協(xié)議，與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保協(xié)議。2) A公司與經(jīng)營管理公司簽訂標(biāo)識授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約。事實上，在西方國家，商品房包租的銷售模式被普遍采用，這是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢；在上海有10多個項目已經(jīng)或正在采取包租的方式預(yù)售商品房，有的項目如世福匯則采取了預(yù)售時小業(yè)主與房地產(chǎn)商簽訂購房合同，再與管理公司簽訂包租合同的模式。從條文分析，本條規(guī)定全面禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本銷售，同時禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售后包租未竣工的商品房，對于其它類型的企業(yè)和已竣工的商品房沒有作禁止規(guī)定。（3）BBB如果整售意向能夠達成，BBB無疑是首選；如果整售意向達成的可能性較小，可尋求委托其經(jīng)營管理，也建議作為備選。（2）CCCCCC也是全球最大的酒店管理集團之一，同時其在項目的品牌將與本項目可能使用的品牌互為補充；通過前期接觸，我部認(rèn)為其合作態(tài)度也比較積極；但是，CCC可能在本項目公寓使用的品牌是其最低端的品牌，實質(zhì)上是經(jīng)濟型酒店，在盈利上可能會弱于AAA，在定位上與本項目整體定位也有一定的沖突；此外，其要求散售不能超過的條件使得散售＋包租的模式難以實施。第四，盡早引入AAA，可使產(chǎn)品設(shè)計盡快得到指導(dǎo)，從而節(jié)省設(shè)計的時間。因此對其的引入，既可使本項目因擁有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升項目品質(zhì)、強化賣點、樹立品牌，也可以使公司接觸到國際最先進的公寓經(jīng)營管理經(jīng)驗而長期受益。比如，據(jù)目前掌握的情況，與BBB相比，AAA的客戶資源相對更加高端和穩(wěn)定，所經(jīng)營項目的平均入住率相對更高（AAA的平均入住率在80%95%之間，北京BBB公寓的平均入住率為70%），這將非常有利于投資機構(gòu)或信托公司做出整購本項目的決策。（三）建議關(guān)于引進經(jīng)營管理公司的建議基于以上分析，我部認(rèn)為，無論是否整售，本項目公寓均應(yīng)引進國際知名品牌的公寓／酒店經(jīng)營管理公司。與散售＋包租的模式相比，包租＋整售的模式可以避免銷售風(fēng)險，同時實現(xiàn)提前結(jié)利；而且在這種方式下，是信托公司而非房地產(chǎn)開發(fā)商向投資者承諾回報，這在一定程度上也降低了政策風(fēng)險。據(jù)了解，信托公司通過發(fā)行信托計劃進行整購有兩種操作方式，一是真實交易，即信托公司購買后開發(fā)商不用承諾在一定期限后回購；一是不真實交易，即開發(fā)商與信托公司在簽訂購買合同時約定，在信托公司購買項目一定期限后，開發(fā)商承諾以一定的價格回購?！币虼吮句N售模式存在著政策風(fēng)險，但可以通過在預(yù)售時由公司成立的資產(chǎn)管理公司與投資客簽訂包租協(xié)議的辦法規(guī)避。4) 2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。3) 為增強小業(yè)主即投資客的信心，有必要在銷售時輔助以擔(dān)保的形式，這將增加公司的成本。我部認(rèn)為，AAA全球首位的品牌和40多年的經(jīng)驗足以使我們對其的經(jīng)營能力和客戶資源有充分的信心。2) 小業(yè)主即投資客通過包租的模式將在若干年內(nèi)獲得幾乎沒有風(fēng)險的高額回報，這將非常有利于本項目公寓的銷售。散售＋包租散售＋包租即在與經(jīng)營管理公司達成明確意向后，將本項目散售給投資客，并與投資客通過協(xié)議約定：投資客購買后必須交出經(jīng)營權(quán)，由專業(yè)酒店式公寓管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營；在若干年內(nèi)，投資客可以獲得承諾的投資回報。而不同的酒店式公寓管理集團因為其客戶網(wǎng)絡(luò)不同其對公寓的設(shè)計有一定的差異，如BBB、AAA主要服務(wù)的對象分別是日本、歐美高端客戶，因此AAA對戶型面積的要求比BBB要大一些。3) 整售較長的運作時間也將影響其它銷售模式的選擇。而且通過側(cè)面了解，BBB在北京已經(jīng)看了很多項目，對大部分項目都表現(xiàn)出了與本項目同樣的整售的意向，因此其整買本項目的可能性難以預(yù)計。2) 整售通常需要較長的運作時間。我部經(jīng)研究認(rèn)為，在公司目前的發(fā)展階段，整售的優(yōu)點比較明顯，但其實現(xiàn)的前提是可以短期達成明確意向且售價比較理想，從目前的形勢看，這兩個前提同時實現(xiàn)的不確定性因素還很多，如果執(zhí)著于整售模式，將對本項目公寓的運作帶來較大的負(fù)面影響。為化解這個矛盾，找到兩者的最佳結(jié)合點，我部對本項目公寓的銷售模式進行了研究，這里匯報及提出建議如下：整售從提前結(jié)利和回收資金、規(guī)避風(fēng)險的要求來看，
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1