【正文】 下室一級(jí)。第 21 頁(yè) 共 57 頁(yè)交通組織設(shè)計(jì)設(shè)兩個(gè)主要的人行和車行出入口，步行系統(tǒng)進(jìn)行全程無(wú)障礙設(shè)計(jì)，車行道貫穿社區(qū)，地下車庫(kù)出入口沿路邊設(shè)置，便于人車分流，方便社區(qū)生活，減少車輛對(duì)用地的占有和對(duì)步行人的威脅，小區(qū)建筑周邊設(shè)有車行通道供消防車通行，車行道與人行道分開設(shè)置，以保證小區(qū)內(nèi)有良好的交通秩序。水箱及其他重大設(shè)備按實(shí)際荷載計(jì)算。②抗震 設(shè)防相關(guān)參數(shù)抗震設(shè)防烈度 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，建筑抗震設(shè)防分類為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防分類（丙類）。 建筑方案主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092022第 20 頁(yè) 共 57 頁(yè)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072022《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102022《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112022《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9494《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 GB501082022《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072022《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32022《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792022《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：93自然條件①風(fēng)荷 載及雪荷載按長(zhǎng)沙市地區(qū)基本風(fēng)壓值和雪壓值計(jì)取。項(xiàng)目設(shè)計(jì)以人為本，注重空間環(huán)境設(shè)計(jì)，創(chuàng)造和豐富居住區(qū)外部城市形象。項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)模為 224000 平方米的住宅安置房和 98000 平方米的寫字樓、酒店生活安置房。 建設(shè)規(guī)模建設(shè)項(xiàng)目位于 1 號(hào)地塊，除去 80 畝預(yù)留中心用地，建設(shè)項(xiàng)目可用第 19 頁(yè) 共 57 頁(yè)地面積 157 畝。第 18 頁(yè) 共 57 頁(yè)5 “兩安”建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目主要為拆遷戶生活安置房和生產(chǎn)安置用寫字樓、酒店，包括 202200 平方米的安置住宅和 87500 平方米的寫字樓、酒店。 拆遷規(guī)模項(xiàng)目共涉及對(duì)東二環(huán)以東、長(zhǎng)善路以南、展覽館路以北沿萬(wàn)家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi) 422 畝的棚戶區(qū)（共 9 塊地）進(jìn)行拆遷、整理。 拆遷安置方式項(xiàng)目為對(duì)拆遷戶實(shí)施“兩安”補(bǔ)償安置。第 17 頁(yè) 共 57 頁(yè)4 項(xiàng)目拆遷方案 拆遷責(zé)任主體以長(zhǎng)沙市芙蓉城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司作為拆遷責(zé)任主體。②場(chǎng)地條件項(xiàng)目施工場(chǎng)地較平整，無(wú)需回填土方，但需對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行平整。因此，項(xiàng)目建設(shè)交通條件很優(yōu)。地震烈度根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062022），長(zhǎng)沙市的地震動(dòng)峰值加速度分區(qū) g=，對(duì)照項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地震基本烈度為Ⅵ度。氣象條件長(zhǎng)沙地處湖南省東部偏北地帶，根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖，長(zhǎng)沙位于湘第 15 頁(yè) 共 57 頁(yè)中氣候區(qū)北部，該地區(qū)氣象資料如下：氣溫： 年平均 ℃ 最高 ℃ 最低 ℃相對(duì)濕度： 年平均 80% 最熱月平均 75% 最冷月平均 81%降水量： 年平均 毫米蒸發(fā)量： 年平均 毫米最大積雪厚度 20 厘米年平均降雪日數(shù) 天全年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)無(wú)霜期 天最大風(fēng)速 20 米/秒主導(dǎo)風(fēng)向 全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng)地質(zhì)條件據(jù)初步勘察，項(xiàng)目場(chǎng)地?zé)o不良地質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)，場(chǎng)地穩(wěn)定。年平均氣溫 16－18 攝氏度，年平均日照1300－1800 小時(shí)，無(wú)霜期 345 天，年平均降雨量 1200－1500 毫米。第 14 頁(yè) 共 57 頁(yè)注：圖中①、 ②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨為項(xiàng)目地點(diǎn)土地利用現(xiàn)狀擬建場(chǎng)地主要為棚戶居住區(qū)。包括 202200 平方米的住宅安置房建設(shè)和 87500 平方米的寫字樓、第 13 頁(yè) 共 57 頁(yè)酒店安置房建設(shè)。①建設(shè)內(nèi)容對(duì)建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆除，并進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)拆遷后的地塊進(jìn)行整理，比如給排水、電力、天然氣等進(jìn)行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容①規(guī)?；鹁娲灞Ｕ献》堪仓眯^(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，主要是對(duì)東二環(huán)以東、長(zhǎng)善路以南、展覽館路以北沿萬(wàn)家麗路兩側(cè)的火炬村范圍內(nèi) 422 畝的棚戶區(qū)（共 9 塊地）進(jìn)行拆遷、整理。① 人口日趨膨脹的需求長(zhǎng)沙市至 2020 年規(guī)劃戶籍人口達(dá)到 310 萬(wàn)人，凈增 90 萬(wàn)人；人均住房面積規(guī)劃達(dá)到 34 平方米，均增 6 平方米。城市將由單一的同心圓式的環(huán)狀城市發(fā)展模式，向多核心城市發(fā)展。尤其是市中心城市第 12 頁(yè) 共 57 頁(yè)用地，供需矛盾彰顯。該區(qū)域以城市商務(wù)次中心為定位，在現(xiàn)有發(fā)展基礎(chǔ)上，加強(qiáng)規(guī)劃控制，加快整合改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施，突出 產(chǎn)業(yè) 跟進(jìn)，加快人流、物流、商流聚集，建設(shè)集現(xiàn)代特色商貿(mào)、高檔住宅、行政辦公、文化旅游、現(xiàn)代商務(wù)于一體的馬王堆新城。① 芙蓉區(qū)空間規(guī)劃布局的需要根據(jù)不同地域的資源環(huán)境承載能力和開發(fā)需求，芙蓉區(qū)“十一五”規(guī)劃中提出 “一區(qū) (商務(wù)中心區(qū))、一城(馬王堆新城)、一園 (隆平高科技園) 、一帶( 瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體 戰(zhàn)略構(gòu)想，確定全區(qū)“十一五”期間四大類空間開發(fā)區(qū)域。將瀏陽(yáng)河以西長(zhǎng)沙中心城區(qū)里的“粗放型”企業(yè)陸續(xù)遷往河?xùn)|，騰出地方來(lái)集中發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)，而將把瀏陽(yáng)河西建設(shè)成為城區(qū)工業(yè)集中地以及與商貿(mào)業(yè)配套的物流基地。人均 GDP 達(dá)到 6 萬(wàn)元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 萬(wàn)元。③城市 發(fā)展目標(biāo)在“兩型社會(huì)”的推力作用下，至 2020 年，長(zhǎng)沙市重點(diǎn)打造城市大第 11 頁(yè) 共 57 頁(yè)都市圈，推動(dòng)長(zhǎng)株潭融城，構(gòu)筑“3+5” 城市群城。存貸款余額穩(wěn)定增加，年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額(本外 幣合計(jì)，下同)3, 億元，比年初增加 億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 1, 億元，比年初增加 億元；年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 3, 億元，比年初增加 億元，其中短期貸款余額 1, 億元，比年初增加 億元，中長(zhǎng)期貸款 2, 億元，比年初增加 億元。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1, 億元，比上年增長(zhǎng) %。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1, 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng) %。全年城市居民人均可支配收入 18,282 元，比上年增加 2,129 元，增長(zhǎng) %，剔除物價(jià)因素，城市居民收入實(shí)際增長(zhǎng) %。全年地方財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1, 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1, 億元，增長(zhǎng)%。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng) 三縣和瀏陽(yáng)市，全市土地總面積 萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556 平方公里，建成區(qū)面積 185 平方公里；總?cè)丝? 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人,其中,長(zhǎng)沙市市區(qū)城鎮(zhèn)人口 220 萬(wàn)人。對(duì)項(xiàng)目拆遷后的生產(chǎn)生活安置要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合項(xiàng)目周圍實(shí)際情況和拆遷戶實(shí)際需要，以取得預(yù)期效果。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。建議積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；抓緊落實(shí)資金，整合資源，認(rèn)真開展征地拆遷前與拆遷戶的溝通、協(xié)調(diào)等工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭(zhēng)取政府更多的相關(guān)優(yōu)惠政策，確保拆遷工作按時(shí)按量的順利進(jìn)行。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，能夠 激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；能夠合理高效利用土地，提高土地長(zhǎng)期效益；有利于提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增加城市品牌與形象。其中 2022 年 3 月2022 年 3 月完成土地的拆遷和平整；2022 年 4 月2022 年 10 月完成土地的掛牌出讓和拆遷戶“兩安”用房的建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)所需資金將通過(guò)銀行貸款 30,000 萬(wàn)元，自籌 17600 萬(wàn)元，滾動(dòng)開發(fā)資金 71406 萬(wàn)元?！箜?xiàng)目建設(shè)所需道路、供電供水等條件具備。主要建設(shè)條件◇所涉及土地與房屋拆遷補(bǔ)償已達(dá)成協(xié)議。③建設(shè)規(guī) 模建設(shè)項(xiàng)目位于 1 號(hào)地塊，除去 80 畝預(yù)留中心用地，建設(shè)項(xiàng)目可用地面積 157 畝。建設(shè)地點(diǎn)為 1 號(hào)地塊，位于長(zhǎng)善路以南、萬(wàn)家麗路以西、火炬路以北、王家湖路以東的地塊，塊占地面積 157 畝（不含預(yù)留中學(xué)用地 80 畝）。其中西側(cè)三塊地：1 號(hào)地塊占地面積 157 畝（不含預(yù)留中學(xué)用地 80 畝）、 2 號(hào)地塊占地面積 畝、3 號(hào)地塊占地面積 畝；東側(cè) 6 塊地：4 號(hào)地塊占地面積 畝、5 號(hào)地塊占地面積 25 畝、6 號(hào)地塊占地面積 畝、7 號(hào)地塊占地面積 畝、8 號(hào)地塊占地面積 畝、9 號(hào)地塊占地面積 畝。因此，適時(shí)適宜的改造老城棚戶區(qū)，可鞏固發(fā)展長(zhǎng)沙對(duì)全省經(jīng)濟(jì)的示范和帶動(dòng)作用。（2）加強(qiáng)棚戶區(qū)改造，是長(zhǎng)沙市建設(shè)區(qū)域性中心城市的需要。近年來(lái)，芙蓉區(qū)政府積極探索“兩級(jí)政府，兩級(jí)建設(shè)”的城建新模式，大力實(shí) 施“強(qiáng)西拓東”的發(fā)展戰(zhàn)略，大膽實(shí)踐經(jīng)營(yíng)城市的新理念，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)城市化進(jìn)程，城鄉(xiāng)面貌日新月異，城市品位不斷提升，經(jīng)濟(jì)實(shí)第 5 頁(yè) 共 57 頁(yè)力不斷增強(qiáng)，居民生活水平不斷提高。將位于長(zhǎng)善路、萬(wàn)家麗路、火炬路、王家湖合圍的 1 號(hào)塊地用于建設(shè)安置小區(qū)和生產(chǎn)安置房，其余八塊地進(jìn)行掛牌出讓。編制范圍本報(bào)告的研究范圍如下：項(xiàng)目建設(shè)背景；需求分析；建設(shè)規(guī)模；建設(shè)場(chǎng)址；建設(shè)概念要點(diǎn)；拆遷方案；安置方案、項(xiàng)目管理與運(yùn)作方案；投資估算和資金籌措方案；經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；分析結(jié)論與建議。2022 年度，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 4, 萬(wàn)元。公司出資人為長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民政府，出資比例占公司總股本的 100％，因此在政策、土地開發(fā)及融資渠道等方面具有一定的優(yōu)勢(shì)。第 0 頁(yè) 共 57 頁(yè)目 錄第 1 章 總 論 ......................................................................................................................................................7. 項(xiàng)目背景 ..................................................................................................................................................7. 項(xiàng)目概況 ..................................................................................................................................................9. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ................................................................................................................................11. 分析結(jié)論及建議 ....................................................................................................................................11第 2 章 需求分析 ................................................................................................................................................13. 需求分析 ................................................................................................................................................13. 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 ...............