房屋轉租行為在我國的司法實踐-文庫吧資料
2025-08-10 16:48本頁面
【正文】 之債主張損害賠償責任。雖然承租人進行了轉租，但是出租人在法律上并沒有因為轉租行為而直接受到損害，出租人仍然可以從承租人處獲得租金。王利明先生則認為，承租人無權通過轉租而獲取利益，因而對于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當?shù)美虺鲎馊朔颠€。有的學說認為是不當?shù)美?。筆者認為，根據(jù)我國《合同法》轉租須經(jīng)出租人同意的規(guī)定，能否轉租屬于出租人對租賃物享有的處分權能的表現(xiàn)，如果未經(jīng)出租人同意而轉租，應該構成對所有權的侵害，可以以侵權之訴起訴承租人。當承租人自行轉租時，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動搖，租賃物的占有層次增加，受損可能性加大，但承租人應就租賃物的損害向出租人負賠償責任,因而出租人的所有權難說受到了侵害?！ ∫皇鞘欠駱嫵汕謾?，有的學者認為承租人的轉租構成對出租人所有權的侵權。首先，從利益角度看，出租人已經(jīng)實現(xiàn)了其基于租賃合同所能獲得的期待利益，轉租并沒有損害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，無疑只是出于對承租人的不誠信行為來進行報復罷了，對出租人和承租人沒有任何益處，出租人有權利濫用之嫌。當然如果該轉租行為對出租人是不利的，出租人可以解除全部租賃合同，這是基于保護出租人的物權的角度來考慮?！ τ诔凶馊藘H以一部分房屋轉租，出租人是否有權解除合同?《合同法》第二百二十四條的規(guī)定是出于保護原出租人利益的考慮，但實際上正常的轉租并不損害原出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租關系所帶來的租金收益，轉租行為的發(fā)生并不影響出租人實現(xiàn)收益的愿望，也不會對出租人對房屋的所有權產(chǎn)生任何不利的影響。如果出租人選擇了解除租賃合同關系，雖然承租人與次承租人的租賃合同是成立的，但是因為租賃合同解除后，租賃的標的物被出租人收回，造成轉租合同實際不能履行，此時的轉租合同關系只能終止?！ 逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。如果出租人不解除租賃合同，實際上是對已經(jīng)存在的轉租關系進行了追認，從而使得轉租合同從效力待定的狀態(tài)變成了有效的狀態(tài)，出租人與承租人之間的關系和普通租賃合同關系相同。根據(jù)《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出
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