【正文】 ”這一共識(shí)，即由于費(fèi)用的約束，本項(xiàng)目的推廣過(guò)程將是一個(gè)緊緊圍繞解決銷(xiāo)售問(wèn)題的過(guò)程，而非常規(guī)的先樹(shù)立項(xiàng)目形象，再積累客戶(hù)，最后客戶(hù)成交的過(guò)程。3. 施工現(xiàn)場(chǎng)要建立起一套制度并應(yīng)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。2. 要加強(qiáng)甲方?jīng)Q策的能力和效率。五、 施工管理建議1. 施工合同與施工管理過(guò)程中常出現(xiàn)的問(wèn)題要結(jié)合在一起。7. 設(shè)備、材料供應(yīng)商：進(jìn)貨周期能夠滿(mǎn)足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量需使用一段時(shí)間后評(píng)價(jià)。5. 航空港（空調(diào)安裝）、中安消防公司：具備合同履約能力，配合意識(shí)強(qiáng)，施工進(jìn)度能夠得到保證，施工質(zhì)量需加強(qiáng)，技術(shù)管理力量需加強(qiáng)。新科公司管理能力較差，管理人員流動(dòng)性大導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。2. 總包單位中鐵建設(shè)：具備合同履約能力，對(duì)承擔(dān)的施工任務(wù)能夠按期完成，但欠缺與甲方合作的意識(shí)，欠缺對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的整體管理能力，需增強(qiáng)施工技術(shù)能力，主體結(jié)構(gòu)施工能力較強(qiáng)，裝修施工質(zhì)量一般。4. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的其他問(wèn)題：合同標(biāo)的不明確，如達(dá)到竣工驗(yàn)收的條件是以四方驗(yàn)收為準(zhǔn)還是以竣工備案為準(zhǔn)；保修期的起始日按取得竣工備案之日算起不能反映工程的實(shí)際進(jìn)度。但有時(shí)過(guò)多的參與協(xié)調(diào)未充分利用總包管理資源，浪費(fèi)了不少精力效果卻并不理想。施工過(guò)程中由于監(jiān)督不嚴(yán)，引起的質(zhì)量問(wèn)題如大堂地面石材反水；因?yàn)檎辰狱c(diǎn)少衛(wèi)生間墻磚粘貼不牢。但是在一些細(xì)節(jié)上質(zhì)量并不十分理想，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)考慮不周，如防火門(mén)閉門(mén)器的開(kāi)啟不能滿(mǎn)足開(kāi)啟角度要求；雨排水排至地面后無(wú)組織；沃爾瑪進(jìn)貨通道地面應(yīng)采用瀝青面層施工細(xì)節(jié)考慮不周，如大面積的外墻涂料（外保溫）應(yīng)考慮分格；地下室地面裂縫、空鼓；吊頂施工未考慮室內(nèi)空調(diào)設(shè)施的檢修等。如變更、洽商的確認(rèn)，要在施工現(xiàn)場(chǎng)明確確認(rèn)程序和時(shí)限使之成為一個(gè)程式化的工作。工作的重點(diǎn)是協(xié)調(diào)影響進(jìn)度的總包難以控制因素，如甲方直接分包單位的進(jìn)場(chǎng)；甲供材料、設(shè)備按時(shí)進(jìn)場(chǎng)；對(duì)一些壟斷部門(mén)施工單位的管理（配電室、熱力站）等。由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核辦法并貫徹工程施工的整個(gè)過(guò)程。如結(jié)構(gòu)施工階段主抓結(jié)構(gòu)封頂；裝修階段要花一定時(shí)間完成樣板間、樣板層再大面積展開(kāi)施工；驗(yàn)收階段主抓消防驗(yàn)收帶動(dòng)其他工序的驗(yàn)收；收尾階段以影響工程亮相的主要立面為中心依次安排市政道路和園林綠化的施工順序。二、 施工情況評(píng)價(jià)1. 施工進(jìn)度：按公司進(jìn)度計(jì)劃總體完成。工程于2002年9月3日開(kāi)工，2003年11月15日結(jié)構(gòu)封頂，2004年9月30日完成四方驗(yàn)收，2004年11月29日取得竣工備案表，總工期757日歷天。公寓樓精裝修，其他為粗裝修。總之，項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理反應(yīng)的是整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的綜合成果，不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的任務(wù)，更需要各部門(mén)的支持和配合。本項(xiàng)目前期簽訂合同階段，財(cái)務(wù)介入少，導(dǎo)致應(yīng)該取得的發(fā)票沒(méi)有取得，部分費(fèi)用沒(méi)能進(jìn)入成本，多繳納所得稅。三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程的改進(jìn)完整的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程包括：事前籌劃、事中控制和事后總結(jié)分析。2. 對(duì)銷(xiāo)售管理流程需加強(qiáng)的問(wèn)題項(xiàng)目的銷(xiāo)售是比較成功的，但公司整體的項(xiàng)目銷(xiāo)售管理環(huán)節(jié)有待進(jìn)一步優(yōu)化，建議通過(guò)修訂相關(guān)制度明確各部門(mén)的責(zé)任，優(yōu)化審批流程、進(jìn)一步提高效率，加強(qiáng)促銷(xiāo)方式審批、合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂、退房手續(xù)、客戶(hù)欠款追繳等方面的管理，并關(guān)注各項(xiàng)制度的執(zhí)行和落實(shí)，及時(shí)反饋相關(guān)問(wèn)題，盡量避免后期操作中的風(fēng)險(xiǎn)。稅法規(guī)定企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。 截止到現(xiàn)在麗都苑的7樓座已經(jīng)交付使用，達(dá)到了所得稅的清算條件，如果不按時(shí)清算會(huì)產(chǎn)生征收處罰，所以本年度結(jié)束，麗都苑項(xiàng)目必須按照實(shí)際成本繳納所得稅。　　(三) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。二、 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程潛在問(wèn)題分析1. 發(fā)票取得時(shí)間與稅金繳納問(wèn)題稅法規(guī)定除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：　　(一) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。麗都苑項(xiàng)目實(shí)際凈利潤(rùn)測(cè)算單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目 金額 備注1收入預(yù)計(jì)總額 249,083, 　2成本預(yù)計(jì)總額 178,644, 包含預(yù)計(jì)未開(kāi)票成本1300萬(wàn)3稅金預(yù)計(jì)總額 19,179, 　4三費(fèi)金額 5,468, 　5利潤(rùn)總額 45,790, 　6不能取得發(fā)票的成本 8,485, 　=+15000007應(yīng)交所得稅額 11,447, 　8凈利潤(rùn) 25,857, 　，該項(xiàng)目的實(shí)際凈利潤(rùn)額為2586萬(wàn)元。2. 本項(xiàng)目投資及回款進(jìn)度情況如下表所示：項(xiàng)目應(yīng)收房款明細(xì)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元） 備注1應(yīng)收貸款額406 全部為57號(hào)樓的貸款額 2應(yīng)收首付款252 全部為57號(hào)樓的首付款 3應(yīng)收未銷(xiāo)售房款預(yù)計(jì)400 6號(hào)樓有2套商鋪沒(méi)有銷(xiāo)售，、 4合計(jì)1058　可以看出，本項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)情況良好，其主要原因在于：①項(xiàng)目支出土地款后收到政府返還款1080萬(wàn)，增加了項(xiàng)目流動(dòng)資金額；②在支付完土地成本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，資金支付比較平穩(wěn)，總體支付時(shí)間偏晚，同時(shí)前期銷(xiāo)售回款及時(shí)，減少了項(xiàng)目的資金占用，降低了財(cái)務(wù)費(fèi)用。因?yàn)辂惗荚讽?xiàng)目公司每個(gè)月的收入支出凈額有時(shí)有結(jié)余，有時(shí)還是負(fù)值，為了簡(jiǎn)化計(jì)算利息，我們計(jì)算項(xiàng)目開(kāi)始支出到預(yù)售節(jié)點(diǎn)的總支出額占用資金的利息。在2010年4月2012年11月濰坊恒信建設(shè)集團(tuán)有限公司房子分公司貸款5500萬(wàn)，用于在建的各個(gè)項(xiàng)目的支出。第五部分 財(cái)務(wù)管理一、 資金管理分析1. 資金籌措及資金成本管理目前公司的資金管理模式是我司集團(tuán)或下屬分公司統(tǒng)一融資，集團(tuán)統(tǒng)一安排項(xiàng)目資金使用，按各項(xiàng)目需要進(jìn)行支付，財(cái)務(wù)費(fèi)用全部由貸款公司承擔(dān)。4. 部分材料認(rèn)價(jià)由于技術(shù)支持及自身經(jīng)驗(yàn)不足，出現(xiàn)所認(rèn)材料不符合現(xiàn)場(chǎng)使用要求的情況，造成認(rèn)價(jià)工作反復(fù)，認(rèn)價(jià)的合理性有一定的難度，增加不必要的工作量。2. 審圖不夠，對(duì)成本的事前控制做的不好，不能從圖紙及施工方案上提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出合理化建議。二、 現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用分析項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證增加總費(fèi)用估約為3881萬(wàn)元（占總合同額的10%），詳細(xì)原因分析見(jiàn)項(xiàng)目總結(jié)。2. 財(cái)務(wù)費(fèi)用：預(yù)估增加約1080萬(wàn)元，主要為銷(xiāo)售延后回款及沃爾瑪不能按期銷(xiāo)售增加貸款時(shí)間所致。2. 精裝修工程：節(jié)余495萬(wàn)元，主要由于寫(xiě)字樓A座精裝標(biāo)準(zhǔn)改變節(jié)省了費(fèi)用。改為整層后銷(xiāo)售又存在一些困難，部分樓層為滿(mǎn)足客戶(hù)要求又改為半層銷(xiāo)售，增加隔墻、增加改造配電箱、。178。178。第四部分 成本控制 與前期運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書(shū)對(duì)比，本項(xiàng)目產(chǎn)品變化主要有以下幾點(diǎn)：178。定位時(shí)已有大型商業(yè)，選材時(shí)應(yīng)考慮到運(yùn)貨車(chē)的載重情況。廣場(chǎng)磚目前破損面積較大（因該種磚的承重力較差）。方案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)與物業(yè)提前溝通。后進(jìn)行了改造，但物業(yè)辦公用房還是沒(méi)有通風(fēng)系統(tǒng)，存在隱患。目前靠物業(yè)公司經(jīng)常提醒，很不方便。另，車(chē)庫(kù)高度不夠，稍高的商務(wù)車(chē)進(jìn)出時(shí)需十分小心?，F(xiàn)在寫(xiě)字樓入住率不高，一些車(chē)主還可以挑好停的位置停車(chē)，將來(lái)肯定是比較麻煩的問(wèn)題。公廁面積既然可以分?jǐn)偅黾庸珟娣e不會(huì)影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。4. 客戶(hù)抱怨公廁面積太小（男女廁面積各約10平米）。3. 防火門(mén)目前在每層公共走廊比較顯眼的地方，很不美觀。暖風(fēng)從大堂頂部傳送，由于熱氣向上升的特點(diǎn)，加上樓梯間等空間的“抽風(fēng)”效果，大堂冬天的溫度很低；而且大堂也是自動(dòng)平開(kāi)門(mén)，保溫效果較差。目前物業(yè)公司挪用消防水灌溉，若被消防部門(mén)發(fā)現(xiàn)則要受重罰。所以公司應(yīng)采取措施加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量及經(jīng)濟(jì)合理性的監(jiān)控力度，加重設(shè)計(jì)責(zé)任，從源頭作起，才能有效控制造價(jià)，保證工程質(zhì)量。而設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量與成本的控制密切相關(guān)，設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性對(duì)成本至關(guān)重要，建議加強(qiáng)公司技術(shù)力量，對(duì)設(shè)計(jì)方案、施工方案進(jìn)行審核，從方案及設(shè)計(jì)階段對(duì)成本進(jìn)行控制。（這項(xiàng)工作不太容易做到，）。因此我們需要解決如何控制如何挑選設(shè)計(jì)院，如何控制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)水平，如何與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通，建議由于設(shè)計(jì)自身責(zé)任出現(xiàn)的現(xiàn)場(chǎng)簽證,如：少、漏設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)方案不能滿(mǎn)足要求；重大的設(shè)計(jì)失誤等，應(yīng)扣除此部分設(shè)計(jì)費(fèi)。由于設(shè)計(jì)前期考慮不周造成后期拆改量、增加量較多：寫(xiě)字樓首層廊柱吊頂、寫(xiě)字樓東西兩側(cè)的凹槽問(wèn)題。設(shè)計(jì)人員對(duì)空間、顏色、尺寸大小等效果的判斷失誤。精裝圖紙與建筑圖不符，專(zhuān)業(yè)圖紙與土建圖紙不符。8. 寫(xiě)字樓戶(hù)式空調(diào)容量的設(shè)計(jì)：由于原北建院設(shè)計(jì)圖紙未考慮后期戶(hù)式空調(diào)室外機(jī)的實(shí)際擺放數(shù)量及位置，造成寫(xiě)字樓東西兩側(cè)戶(hù)式空調(diào)電容量不均衡，不得已只好對(duì)已施工完畢的寫(xiě)字樓吊頂進(jìn)行拆改，重新布置電纜，配電箱也因此作了很多大調(diào)整，增加很多費(fèi)用。此類(lèi)問(wèn)題如在施工圖設(shè)計(jì)階段就確定精裝方案或有吊頂?shù)恼彰麟娖鞴芫€做結(jié)構(gòu)時(shí)不做預(yù)留預(yù)埋，也許就可避免此類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生。5. 廣場(chǎng)直接排水造成的廣場(chǎng)積水問(wèn)題：要求我們?cè)谝院蟮奈菝媾潘桨钢胁荒苤苯优诺降孛鎻V場(chǎng)，夏天問(wèn)題容易解決，而冬天問(wèn)題造成積冰。如果電梯廳的設(shè)計(jì)考慮了節(jié)能燈因素，不但能夠節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用，而且會(huì)節(jié)省燈具和安裝投資費(fèi)用。（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題）2. 沃爾瑪?shù)耐饬⒚嫜b修問(wèn)題（費(fèi)用過(guò)高）：包括輕軌連廊、部分立面的裝修、用材，超出沃爾瑪全國(guó)所有店的裝修檔次。第三部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)一、 設(shè)計(jì)工作總結(jié)設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)調(diào)整在本項(xiàng)目中問(wèn)題較多，漏項(xiàng)較多、材料選擇問(wèn)題、圖紙相互配合問(wèn)題等等反映我們的關(guān)注的焦點(diǎn)不夠，圖紙系統(tǒng)化問(wèn)題很多。4. 經(jīng)紀(jì)公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃與最初的產(chǎn)品（策劃）定位有極大的關(guān)聯(lián)關(guān)系，經(jīng)紀(jì)公司的后期營(yíng)銷(xiāo)要與研發(fā)部充分溝通，特別是涉及到后期的定位調(diào)整，則更 需要溝通、交流、討論，公司需要建立一套這樣的機(jī)制。3. 在項(xiàng)目操作過(guò)程中，研發(fā)部要更主動(dòng)地了解圖紙?jiān)O(shè)計(jì)情況，設(shè)計(jì)部則也需更及時(shí)地將設(shè)計(jì)中需要市場(chǎng)信息支持的情況向研發(fā)部反映。故建議加快建立我司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系。合理的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可避免很多錯(cuò)誤不會(huì)再犯。5. 我們的同事們總體上說(shuō)工作是努力的，但對(duì)計(jì)劃的嚴(yán)肅性和科學(xué)性認(rèn)識(shí)還不夠，有多少人計(jì)劃“不離手”，仔細(xì)對(duì)照計(jì)劃完成工作？部門(mén)或小組其他同時(shí)在做什么了解嗎?一方面需要加強(qiáng)宣貫和培訓(xùn)，另一方面項(xiàng)目經(jīng)理和部門(mén)經(jīng)理要加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的督促檢查。4. 嚴(yán)格的計(jì)劃考核起到一定的督促作用，但存在一些問(wèn)題。3. 要深入研究招標(biāo)、合同的管理技巧和方法，如：在項(xiàng)目后期，物業(yè)的資料移交、培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行是一個(gè)難點(diǎn)。2. 計(jì)劃管理使用的軟件是單機(jī)版的Project，計(jì)劃的跟蹤調(diào)整靠傳統(tǒng)的電話或面談，效率低、反應(yīng)速度慢，項(xiàng)目組成員溝通協(xié)作困難。計(jì)劃管理的認(rèn)識(shí)高度還不夠，缺乏全局觀，反映在計(jì)劃管理中不能深入體會(huì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)的重要性和各計(jì)劃之間的關(guān)系，也未能有效傳達(dá)給各部門(mén)。4. 協(xié)調(diào)、預(yù)警計(jì)劃部在監(jiān)督考核計(jì)劃執(zhí)行的同時(shí)，也對(duì)各部門(mén)工作起到了協(xié)調(diào)和預(yù)警作用，如：在項(xiàng)目驗(yàn)收階段，著重協(xié)調(diào)前期與工程、物業(yè)與工程的各項(xiàng)工作，制定相關(guān)計(jì)劃并督促完成；遇到關(guān)鍵任務(wù)可能延期的情況，及時(shí)向部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目經(jīng)理反映，并發(fā)預(yù)警通知到相關(guān)部門(mén)。依據(jù)計(jì)劃跟蹤記錄對(duì)項(xiàng)目和各部門(mén)進(jìn)行考核。如：在施工階段計(jì)劃主管每周一次參加監(jiān)理例會(huì)，同時(shí)了解工程形象進(jìn)度，及時(shí)將項(xiàng)目進(jìn)展情況拍攝成照片，反饋給部門(mén)經(jīng)理及項(xiàng)目經(jīng)理。實(shí)測(cè)報(bào)告的提前完成，及時(shí)為規(guī)劃驗(yàn)收及銷(xiāo)售證的調(diào)整提供了數(shù)據(jù)，保證了這兩項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)的完成。在Project項(xiàng)目列表中可以清楚的展現(xiàn)各項(xiàng)任務(wù)的鏈接關(guān)系，方便任務(wù)的跟蹤、匯總、并可及時(shí)發(fā)現(xiàn)延期任務(wù)對(duì)后續(xù)工作的影響。2004年3月份，計(jì)劃部開(kāi)始使用Project軟件將開(kāi)發(fā)計(jì)劃和月度計(jì)劃合一。二、 計(jì)劃管理工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)項(xiàng)目的計(jì)劃管理工作主要分為：計(jì)劃制定、計(jì)劃跟蹤、計(jì)劃的報(bào)告和考核、協(xié)調(diào)、預(yù)警五方面。第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況概述大廈項(xiàng)目自2002年9月與X公司簽訂合作協(xié)議，03年7月完成施工圖設(shè)計(jì)， 02年11月取得開(kāi)工證，02年9月開(kāi)工，03年12月封頂，04年11月竣工，12月開(kāi)始集中辦理入住。（注：某被訪客戶(hù)認(rèn)為的半層面積正好符合其企業(yè)要求）4. 離上下游客戶(hù)（或是要經(jīng)常去的政府部門(mén)）近是很重要的。被訪客戶(hù)有的就是因上述優(yōu)勢(shì)從最初選擇中關(guān)村西區(qū)樓盤(pán)改而選擇項(xiàng)目的）2. 位置離過(guò)去辦公的地方不要太遠(yuǎn)，這樣跟老客戶(hù)的聯(lián)系較方便。交通對(duì)客戶(hù)和員工都很重要。5. 物業(yè)服務(wù) 被訪客戶(hù)基本認(rèn)可。說(shuō)明員工餐廳不僅能解決客戶(hù)需求，還能帶來(lái)較豐厚的回報(bào)。4. 配套設(shè)施員工餐廳。5）、 門(mén)禁系統(tǒng)地下車(chē)庫(kù)的門(mén)禁系統(tǒng)無(wú)可視對(duì)講功能。需要對(duì)北京市幾家網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商的情況進(jìn)行調(diào)研。 有的客戶(hù)認(rèn)為戶(hù)式空調(diào)的后期維護(hù)還得自己操心，比較麻煩。被訪中他們表示，如果是中央空調(diào)，他們不太在乎加班而支出的空調(diào)費(fèi)用。2）、 空調(diào)178。客戶(hù)對(duì)此意見(jiàn)很大，4層的客戶(hù)說(shuō)經(jīng)常等56分鐘。178。3. 機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)1）、 電梯178。5）、 公寓的下水管偏細(xì)，導(dǎo)致下水慢，且小的雜質(zhì)也沖不下去。4）、 寫(xiě)字樓被訪客戶(hù)稱(chēng)贊樓內(nèi)指示牌比較清楚。寫(xiě)字樓客戶(hù)入住后，由于需對(duì)辦公區(qū)域進(jìn)行內(nèi)部分割等原因，基本都將原“精裝修”拆除（除了很少量的客戶(hù)外）?？蛻?hù)基本沒(méi)有意見(jiàn)?；具_(dá)到要求。其實(shí)這些空間都可以分?jǐn)?，開(kāi)發(fā)商完全可以安排。178。7）、 其他空間178?，F(xiàn)在加頂棚又擔(dān)心影響景觀。 出入口的坡道防滑效果很差。由于現(xiàn)在的出口是原設(shè)計(jì)的入口，停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)處目前暫設(shè)在一個(gè)急拐彎的地方，車(chē)技一般的需倒一次車(chē)才能靠近繳費(fèi)處，十分不便。 使用時(shí)將原設(shè)計(jì)的車(chē)庫(kù)出入口進(jìn)行了對(duì)調(diào)。他現(xiàn)在為廁所改造問(wèn)題大為煩惱。目前貼的面磚有較多空鼓，主要是由于墻體為輕質(zhì)隔斷墻，不易貼好瓷磚。5）、 公共衛(wèi)生間。4）、 電梯廳被訪的公寓客戶(hù)認(rèn)為，公寓的電梯廳不如直接朝向走廊設(shè)計(jì)。3）、 樓層公共走廊大多寫(xiě)字樓客戶(hù)認(rèn)為走廊寬度尚可。178。2）、 大堂178。178。178。三、 產(chǎn)品深化定位（細(xì)節(jié)定位）評(píng)估1. 公共空間1）、 廣場(chǎng)、園林、外立面178。 商場(chǎng)、辦公人流能較好分流。 功能分區(qū)清晰，組合也比較合理，寫(xiě)字樓