【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 　11欠繳增值稅額 4,981, 　麗都苑項(xiàng)目所得稅測(cè)算單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目 金額 備注1收入預(yù)計(jì)總額 249,083, 　2成本預(yù)計(jì)總額 178,644, 包含預(yù)計(jì)未開票成本1300萬3稅金預(yù)計(jì)總額 19,179, 　4三費(fèi)金額 5,468, 　5利潤總額 45,790, 　6應(yīng)交所得稅額 11,447, 　7已交所得稅額 1,417, 　8欠繳所得稅額 10,030, 　從以上兩個(gè)表可以看出，本項(xiàng)目的土地增值率是10%左右，沒達(dá)到20%，不用補(bǔ)交土地增值稅；本項(xiàng)目的利潤總額測(cè)算為4579萬元，所得稅需要補(bǔ)交1003萬元。麗都苑項(xiàng)目實(shí)際凈利潤測(cè)算單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目 金額 備注1收入預(yù)計(jì)總額 249,083, 　2成本預(yù)計(jì)總額 178,644, 包含預(yù)計(jì)未開票成本1300萬3稅金預(yù)計(jì)總額 19,179, 　4三費(fèi)金額 5,468, 　5利潤總額 45,790, 　6不能取得發(fā)票的成本 8,485, 　=+15000007應(yīng)交所得稅額 11,447, 　8凈利潤 25,857, 　，該項(xiàng)目的實(shí)際凈利潤額為2586萬元。3. 稅收籌劃收益分析1） 稅收籌劃收益分析：公司2011年5開盤后，2011年度收到房款 ，其中2391萬元沒有轉(zhuǎn)入預(yù)收賬款，應(yīng)計(jì)提稅金184萬，時(shí)間價(jià)值為12萬，2012年收到房款萬元，其中8672萬元沒有轉(zhuǎn)入預(yù)收賬款，應(yīng)計(jì)提稅金668萬，時(shí)間價(jià)值43萬，2013年收到房款，其中月平均1000萬沒有轉(zhuǎn)入預(yù)收賬款，應(yīng)計(jì)提稅金77萬，時(shí)間價(jià)值6萬，合計(jì)籌劃資金時(shí)間價(jià)值61萬元。二、 項(xiàng)目運(yùn)作過程潛在問題分析1. 發(fā)票取得時(shí)間與稅金繳納問題稅法規(guī)定除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：　　(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案?！　?二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用?！　?三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 截止到現(xiàn)在麗都苑的7樓座已經(jīng)交付使用，達(dá)到了所得稅的清算條件，如果不按時(shí)清算會(huì)產(chǎn)生征收處罰，所以本年度結(jié)束，麗都苑項(xiàng)目必須按照實(shí)際成本繳納所得稅。但麗都苑17的還有約1100萬發(fā)票沒有取得。稅法規(guī)定企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。這樣會(huì)導(dǎo)致公司提前支出所得稅275萬元。2. 對(duì)銷售管理流程需加強(qiáng)的問題項(xiàng)目的銷售是比較成功的，但公司整體的項(xiàng)目銷售管理環(huán)節(jié)有待進(jìn)一步優(yōu)化，建議通過修訂相關(guān)制度明確各部門的責(zé)任，優(yōu)化審批流程、進(jìn)一步提高效率，加強(qiáng)促銷方式審批、合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂、退房手續(xù)、客戶欠款追繳等方面的管理，并關(guān)注各項(xiàng)制度的執(zhí)行和落實(shí)，及時(shí)反饋相關(guān)問題，盡量避免后期操作中的風(fēng)險(xiǎn)。比如截止到2013年11月，還有252萬元的首付款未收到，該部分違約金按照常規(guī)，很難回收，間接給公司造成損失。三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程的改進(jìn)完整的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理流程包括：事前籌劃、事中控制和事后總結(jié)分析。優(yōu)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理管理必須從事前管理入手，在相關(guān)事項(xiàng)發(fā)生前充分考慮相關(guān)因素統(tǒng)籌安排。本項(xiàng)目前期簽訂合同階段，財(cái)務(wù)介入少，導(dǎo)致應(yīng)該取得的發(fā)票沒有取得，部分費(fèi)用沒能進(jìn)入成本，多繳納所得稅。因此與財(cái)務(wù)處理相關(guān)的合同及事項(xiàng)應(yīng)有財(cái)務(wù)部出具意見和建議，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)約成本、合法避稅?？傊?xiàng)目財(cái)務(wù)管理反應(yīng)的是整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營管理的綜合成果，不僅僅是財(cái)務(wù)部門的任務(wù)，更需要各部門的支持和配合。第六部分 工程施工一、 施工過程綜述大廈由公寓樓、商場(chǎng)、寫字樓、城鐵連廊構(gòu)成，地下部分為人防、車庫、商場(chǎng)。公寓樓精裝修，其他為粗裝修。建筑面積：138377㎡。工程于2002年9月3日開工，2003年11月15日結(jié)構(gòu)封頂，2004年9月30日完成四方驗(yàn)收，2004年11月29日取得竣工備案表，總工期757日歷天?？偘鼏挝?中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司，甲方分包：精裝單位三家、消防單位、弱電總包、渤海鋁幕墻等。二、 施工情況評(píng)價(jià)1. 施工進(jìn)度：按公司進(jìn)度計(jì)劃總體完成。主要原因是在工程的各階段抓住了重點(diǎn)目標(biāo)并帶動(dòng)整體進(jìn)度。如結(jié)構(gòu)施工階段主抓結(jié)構(gòu)封頂；裝修階段要花一定時(shí)間完成樣板間、樣板層再大面積展開施工；驗(yàn)收階段主抓消防驗(yàn)收帶動(dòng)其他工序的驗(yàn)收；收尾階段以影響工程亮相的主要立面為中心依次安排市政道路和園林綠化的施工順序。今后工作中要注意以下方面：施工進(jìn)度計(jì)劃要工序清楚、形式統(tǒng)一、關(guān)鍵點(diǎn)明確。由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核辦法并貫徹工程施工的整個(gè)過程。向總包要進(jìn)度，確立總包在進(jìn)度管理過程中的主導(dǎo)地位，少干預(yù)總包單位對(duì)分包單位的管理。工作的重點(diǎn)是協(xié)調(diào)影響進(jìn)度的總包難以控制因素，如甲方直接分包單位的進(jìn)場(chǎng)；甲供材料、設(shè)備按時(shí)進(jìn)場(chǎng)；對(duì)一些壟斷部門施工單位的管理（配電室、熱力站）等。對(duì)施工過程中一些的變更和意想不到的事件要快速?zèng)Q策，提高辦事效率以免影響進(jìn)度。如變更、洽商的確認(rèn)，要在施工現(xiàn)場(chǎng)明確確認(rèn)程序和時(shí)限使之成為一個(gè)程式化的工作。2. 工程質(zhì)量：本工程結(jié)構(gòu)獲得長(zhǎng)城杯，裝修長(zhǎng)城杯正在申報(bào)中，整體質(zhì)量良好。但是在一些細(xì)節(jié)上質(zhì)量并不十分理想，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)考慮不周，如防火門閉門器的開啟不能滿足開啟角度要求；雨排水排至地面后無組織；沃爾瑪進(jìn)貨通道地面應(yīng)采用瀝青面層施工細(xì)節(jié)考慮不周，如大面積的外墻涂料（外保溫）應(yīng)考慮分格；地下室地面裂縫、空鼓；吊頂施工未考慮室內(nèi)空調(diào)設(shè)施的檢修等。質(zhì)量管理體系不完善，必須由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核辦法并貫徹工程施工的整個(gè)過程。施工過程中由于監(jiān)督不嚴(yán)，引起的質(zhì)量問題如大堂地面石材反水；因?yàn)檎辰狱c(diǎn)少衛(wèi)生間墻磚粘貼不牢。3. 施工單位的協(xié)調(diào)：大廈分包單位多，協(xié)調(diào)工作量很大，工作中主要采取工程例會(huì)、碰頭會(huì)、工作聯(lián)系單、口頭通知等方式協(xié)調(diào)各施工單位，基本上保證了工程的順利進(jìn)行。但有時(shí)過多的參與協(xié)調(diào)未充分利用總包管理資源，浪費(fèi)了不少精力效果卻并不理想。因此讓總包成為協(xié)調(diào)管理工作的主要負(fù)責(zé)人，甲方在監(jiān)理的協(xié)助下檢查、督促各施工單位的履約情況是現(xiàn)場(chǎng)管理的一種理想狀態(tài)，這應(yīng)該是今后工作的主要思路。4. 項(xiàng)目實(shí)施過程中的其他問題：合同標(biāo)的不明確，如達(dá)到竣工驗(yàn)收的條件是以四方驗(yàn)收為準(zhǔn)還是以竣工備案為準(zhǔn)；保修期的起始日按取得竣工備案之日算起不能反映工程的實(shí)際進(jìn)度。物業(yè)公司的介入時(shí)間以及工作職責(zé)不十分清楚；何種狀況下物業(yè)接受并管理項(xiàng)目成品，成品保護(hù)責(zé)任如何劃分必須明確；物業(yè)公司要求提供的資料要實(shí)用、標(biāo)準(zhǔn)化以便施工過程中收集；要明確需物業(yè)辦理的證件如：飲用水衛(wèi)生許可證等三、 合作單位評(píng)價(jià)1. 監(jiān)理單位（京精大房）：具備合同履約能力，能夠配合甲方完成監(jiān)督任務(wù)，人員配備齊全，但需提高工作主動(dòng)性，改善工作思路。2. 總包單位中鐵建設(shè)：具備合同履約能力，對(duì)承擔(dān)的施工任務(wù)能夠按期完成，但欠缺與甲方合作的意識(shí)，欠缺對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的整體管理能力，需增強(qiáng)施工技術(shù)能力，主體結(jié)構(gòu)施工能力較強(qiáng)，裝修施工質(zhì)量一般。 3. 精裝單位：筑維公司管理能力較強(qiáng)人員配備整齊，施工進(jìn)度、質(zhì)量施工進(jìn)度、質(zhì)量能夠得到保證，配合意識(shí)需加強(qiáng)及對(duì)工程質(zhì)量的責(zé)任心；萬廈公司與甲方的配合意識(shí)強(qiáng)，需加強(qiáng)管理能力，人員配備需加強(qiáng)，施工進(jìn)度、質(zhì)量基本能夠保證。新科公司管理能力較差，管理人員流動(dòng)性大導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。4. 弱電總包（歐斯達(dá)）：具備合同履約能力，配合意識(shí)強(qiáng)，施工進(jìn)度、質(zhì)量能夠得到保證，技術(shù)管理力量需加強(qiáng)。5. 航空港（空調(diào)安裝）、中安消防公司：具備合同履約能力，配合意識(shí)強(qiáng)，施工進(jìn)度能夠得到保證，施工質(zhì)量需加強(qiáng)，技術(shù)管理力量需加強(qiáng)。6. 渤海鋁（幕墻安裝）：具備合同履約能力，管理能力一般引起進(jìn)度滯后。7. 設(shè)備、材料供應(yīng)商：進(jìn)貨周期能夠滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度，產(chǎn)品質(zhì)量需使用一段時(shí)間后評(píng)價(jià)。8. 供應(yīng)商滿意度評(píng)價(jià)（補(bǔ)充）四、 工程擔(dān)保評(píng)價(jià)整體情況良好，對(duì)施工進(jìn)度有很大的促進(jìn)作用，此項(xiàng)工作應(yīng)程式化。五、 施工管理建議1. 施工合同與施工管理過程中常出現(xiàn)的問題要結(jié)合在一起。例如：總包對(duì)甲方分包單位的管理責(zé)任和權(quán)限要明確。2. 要加強(qiáng)甲方?jīng)Q策的能力和效率。如工程現(xiàn)場(chǎng)簽證的決策和辦理效率；工程進(jìn)度款的辦理速度；工程合同的審批速度。3. 施工現(xiàn)場(chǎng)要建立起一套制度并應(yīng)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。第七部分 銷售一、 項(xiàng)目推廣策略分析總結(jié) 項(xiàng)目與公司以前操作的項(xiàng)目相比較，具有比較明顯的特征；一是該項(xiàng)目（商務(wù)公寓部分）定位比較清晰、明確，這樣使在推廣過程中目標(biāo)客戶能夠準(zhǔn)確地鎖定；二是項(xiàng)目推廣費(fèi)用較低，這意味著在推廣過程中無法使用比較立體的推廣手段，而這與目前多數(shù)項(xiàng)目采用的“立體推廣手段”是相違背的。在這樣的項(xiàng)目條件與前提下，我們?cè)陧?xiàng)目銷售籌備期，就形成了“低成本營銷”這一共識(shí)，即由于費(fèi)用的約束，本項(xiàng)目的推廣過程將是一個(gè)緊緊圍繞解決銷售問題的過程，而非常規(guī)的先樹立項(xiàng)目形象，再積累客戶，最后客戶成交的過程。在項(xiàng)目操作的過程中，在項(xiàng)目前期，推廣的目的核心就是解決現(xiàn)場(chǎng)來訪量的問題，在項(xiàng)目銷售中期，目的核心就是促進(jìn)客戶成交的問題，而到項(xiàng)目后期，核心就是解決價(jià)格的上漲以及寫字樓整層銷售而產(chǎn)生的成交周期加長(zhǎng)，客戶來訪量下降的問題。這是一個(gè)相當(dāng)實(shí)際的過程，也是一個(gè)需要提高推廣手段準(zhǔn)確率的過程。 推廣主題的定位1） 商務(wù)公寓部分根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位、客戶及產(chǎn)品特征，我們將項(xiàng)目商務(wù)公寓部分推廣的核心定位為——中關(guān)村精裝商務(wù)公寓。這一定位主要從兩個(gè)方面的原因考慮：商務(wù)辦公客戶群體與住宅相比較，明顯地具有更加商業(yè)化、消費(fèi)更加理性的特征，因此在定位中需要直接、明確地傳遞核心產(chǎn)品信息。而項(xiàng)目原定行銷策略核心為“優(yōu)勢(shì)集合，夢(mèng)想無邊界”，我們認(rèn)為，這樣的核心策略與項(xiàng)目的產(chǎn)品性質(zhì)是相違背的，因此，將原有的“無邊界OFFCE”這一推廣主題改變使用為商務(wù)公寓部分的案名，這樣既保證了推廣核心策略的準(zhǔn)確，也為寫字樓的銷售打下了鋪墊。由于這一定位主要將會(huì)在推廣的前期使用，因此只需要概念性的地段及產(chǎn)品特征的表達(dá)，而不宜涉及過多產(chǎn)品信息，這樣會(huì)使傳達(dá)的定位容易傳播，客戶的記憶點(diǎn)也會(huì)更加明確。2） 寫字樓部分寫字樓在銷售策略與推廣策略方面與商務(wù)公寓具有一定的差異性，根據(jù)自身產(chǎn)品單層面積小、使用率低不利于再作分割等特性，同時(shí)考慮區(qū)域市場(chǎng)上大量低單價(jià)低總價(jià)小面積商務(wù)公寓的競(jìng)爭(zhēng)，以及區(qū)域客戶特征等具體情況，我們將銷售推廣策略定為整層銷售。推廣案名：大廈——INDE OFFICE。推廣主題——層商務(wù)層精神。主題釋義：□“INDE”為英文“Indipendence”的縮寫，意思為獨(dú)立，作為項(xiàng)目的二期——寫字樓部分，與一期“無邊界OFFICE”的案名相對(duì)應(yīng)，保持推廣的連續(xù)性?！鯇由虅?wù)層精神：重點(diǎn)闡述標(biāo)準(zhǔn)層在1000平米左右寫字樓的優(yōu)勢(shì)，歸納為四個(gè)方面的“獨(dú)立”：獨(dú)立空間（全層獨(dú)有）、獨(dú)立景觀（360度景觀）、獨(dú)立設(shè)備（獨(dú)立空調(diào)、電梯及機(jī)電設(shè)施）、獨(dú)立形象（全層擁有的企業(yè)形象），加上項(xiàng)目原有的區(qū)位、交通及配套等賣點(diǎn)，全面提升項(xiàng)目產(chǎn)品形象。寫字樓產(chǎn)品形式定位依據(jù)：178。 2003年中關(guān)村地區(qū)寫字樓銷售形式比較常規(guī)，兩層、整層、半層及小單元分割的面積都有成交，而且主力銷售面積并不明顯。178。 整層面積約為1000平米，相當(dāng)于常規(guī)寫字樓層面積的一半，這一面積指標(biāo)在2003年的中關(guān)村市場(chǎng)有一定的成交，存在一定的市場(chǎng)需求。178。 原寫字樓推廣主題——Mini office，標(biāo)準(zhǔn)層劃分為六套，以小面積寫字間這一市場(chǎng)相對(duì)空白作為切入點(diǎn)，但最終測(cè)繪后六套面積分別變?yōu)椋?80—210平方米的四套，80平方米左右的二套，與當(dāng)初估算的120平方米左右的數(shù)據(jù)出入較大，且面積180平方米以上的寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量非常大，因此上述推廣主題已不再適合項(xiàng)目現(xiàn)有情況。178。 項(xiàng)目寫字樓部分產(chǎn)品局限：目前使用率為65%，如果進(jìn)一步分割，增加走道面積，使用率將進(jìn)一步下降；樓體進(jìn)深較小，進(jìn)一步分割會(huì)造成較大的使用問題，分割后的面積縮水現(xiàn)象十分明顯。178。 采用現(xiàn)有分割面積方式，則會(huì)與目前中關(guān)村在售的商務(wù)公寓產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，而寫字樓的產(chǎn)品、價(jià)格、付款等條件都處于劣勢(shì)。 推廣主題的執(zhí)行任何優(yōu)秀的主題如果執(zhí)行不力，都將變成一句蒼白的空談，項(xiàng)目推廣主題的執(zhí)行一直通過兩條線來執(zhí)行，一條為行銷過程中讓客戶記憶點(diǎn)的明確形成到反復(fù)記憶，這里邊主要的工作為形成項(xiàng)目的核心視覺識(shí)別要素；另一條為在整個(gè)的推廣階段中，使用有效的營銷手段強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目的理解、認(rèn)識(shí)，使客戶在較短的周期內(nèi)完成從得到項(xiàng)目信息、來訪、深入了解、產(chǎn)生信任、成交這一過程，這一過程的縮短，也就意味著銷售進(jìn)程的加快。1） 商務(wù)公寓部分視覺識(shí)別要素的形成：為形成比較明確的視覺記憶點(diǎn)，我們與廣告公司形成的核心視覺元素的原則共識(shí)，即科技感、財(cái)富感與沖擊感，最終，高戈廣告公司完成的元素為金磚，基本符合我們項(xiàng)目的要求條件。推廣過程的執(zhí)行：我們把項(xiàng)目的整個(gè)銷售推廣過程分解為上面提到的三個(gè)大階段，而在認(rèn)購積累期與簽約