【正文】 到今年2月底3月初達(dá)到了頂峰。二、建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升（一）鋼材、水泥等主要建材價格出現(xiàn)大幅上漲2003年以來，我國鋼材、水泥等主要建筑材料價格出現(xiàn)大幅上漲。此外，由于我國實行浮動利率制，在未來數(shù)年甚至20年的貸款期限內(nèi)將面臨多個利率周期。這兩種變化使得升息導(dǎo)致成本增加的負(fù)擔(dān)變得相對有限。加息對于自住型購房來說影響有限。 表31：利率調(diào)整對貸款利息總額及月供的影響利率（%）利息總額（萬元）月還款（元）317834504645從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是貸款總利息可能要增長100%以上，每個月的還款額可能增長約50%。如果加息1%，%的貸款利率，%，每月還款額也上升為3450元，%。假設(shè)一套總價60萬元的住宅8成按揭可以貸款48萬元。表33：1998年以來個人消費貸款和住房貸款增長情況單位：億元，%年份個人消費貸款余額同比增長個人住房貸款余額同比增長個人住房貸款占個人消費貸款比重199819992000200120022003數(shù)據(jù)來源:中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司注:2000年之前個人消費貸款為個人小額抵押貸款%（5年期）%（5年以上期），利率處于歷史最低水平；加之近年來國內(nèi)股市持續(xù)低迷，投資渠道狹窄，使房地產(chǎn)成為最熱門的投資領(lǐng)域，加息后意味著購房者將支付更多的利息，每月償還的月供也更多。由此可見升息對于房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響將是非常有限的。同時，利率的上升還會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致市場份額較大的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張和市場份額較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。所以，對那些資金實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于產(chǎn)品品牌已被市場認(rèn)同，產(chǎn)品價格包孕了上升的空間，利率的上升對它們的影響將相對較小。從融資成本變化來看，升息將直接導(dǎo)致開發(fā)商的融資成本上升，公司中長期的業(yè)績和利潤增長將出現(xiàn)一定幅度的下降。1998年，；%之間，%。圖31：2003年至今物價分類指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中央銀行一旦采用加息政策來應(yīng)對通貨膨脹，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響：1． 開發(fā)商融資環(huán)境變化可能導(dǎo)致行業(yè)洗牌。上半年，%，其中6月份上漲5%；%；%，原材料、燃料、%，預(yù)計下半年物價上漲的壓力仍然比較大。宏觀調(diào)控對這部分新增的消費能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。其次，信貸的收緊還對房地產(chǎn)消費市場造成了不小的打擊，提高了住房消費信貸的門檻。如去年的“121號”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房價。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。（二） 信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。而土地政策對房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價大幅度上漲，而地價的上漲必然會推動房屋價格的上漲。 由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項目。 表：2004年我國出臺的主要土地市場政策法 規(guī)頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號令)北京國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》 北京市政府《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》國務(wù)院《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報》國土資源部《國土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計劃》的通知國土資源部《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》國務(wù)院辦公廳一年多的治理整頓行動，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。與此同時，黨中央、國務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。數(shù)據(jù)來源：國土資源部。圖31：19962004年全國耕地面積變化情況針對這些情況，2004年國土資源部根據(jù)新的職能定位，%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬畝，%。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長了50%以上，帶動建設(shè)用地比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。圖28：20032004年二季度房屋租賃價格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Ⅲ 熱點問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計出臺了約40項全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。%%，辦公用房價格則與去年同期持平。受季節(jié)等因素影響，%，漲幅比一季度減小1個百分點。土地開發(fā)面積與購置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。在去年國家對房地產(chǎn)市場用地實施清理整頓措施的基礎(chǔ)上，今年4月以來積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢頭明顯減緩，特別是土地購置面積的增幅已經(jīng)接近零增長。分地區(qū)看，35個大中城市中，土地交易價格與去年同期相比漲幅超過10%的6個城市是：%、%、%、%、%、%。%，%，%。分類別看，%，%。而最近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的穩(wěn)定因素、居民對住房潛在的龐大需求，也是影響房價“向上”的一個重要因素。拉升房價上漲的其他因素還包括在投機(jī)氣氛影響下，部分消費者跟風(fēng)買房。 第三，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積增速同時回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動了價格上漲。土地公開交易必然導(dǎo)致地價的上漲。 第二，地價的上漲直接推動了房價上漲。事實上，中國人民銀行宣布于4月25日將存款準(zhǔn)備金率從7%上調(diào)至 %，在一定程度上也是為了對短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢進(jìn)行宏觀調(diào)控。若計算其累計漲幅，僅近5個月來物價指數(shù)上漲幅度將超過 20%。 表26：全國房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅰ2004.Ⅱ房屋銷售價格指數(shù)其中：商品房其中：住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅豪華住宅非住宅寫字樓商業(yè)用房數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價平均漲幅仍高達(dá)10%以上，分析認(rèn)為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。其中，%%，%；%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價格一季度與去年同期持平，%%，%。全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，%，%，%。商品房大量積壓現(xiàn)象多年來一直存在，主要原因是早期政府未能適時適地合理使用土地，大量批出的土地使市場出現(xiàn)供過于求，商品房供應(yīng)總量相對于需求偏大；同時，目前的居民預(yù)期收入和預(yù)期支出具有不對稱性，而住房價格相對于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對商品房的需求等原因形成了大量空置房。從用途來看，商品住宅和辦公樓空置面積為負(fù)增長，%%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積依然保持快速增長，%。6月末，全國商品房空置面積為9697萬平方米，%，%的水平。到2020年，我國城市化水平將達(dá)到5560%，這些人需要解決居住問題。圖26：2004年16月份商品房銷售額情況（億元）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖26中可以明顯地看出，針對個人的銷售額在整個商品房銷售額中占有絕大的比重，這說明，雖然供給市場在政策調(diào)控下逐月回落，但房地產(chǎn)市場發(fā)展有真實的需求在支撐，其主要依據(jù)是：2003年，約占當(dāng)年竣工量的30%，在拆舊建新的過程中存在大量剛性的被動需求，今后一段時間，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模。其中，%，增幅比一季度回落8個百分點。雖然銷售增長幅度呈回落之勢（12月、13月、14月、15月，%、%、%、%），但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，繼續(xù)平穩(wěn)增長。 表23：2002—2004年1—6月份房屋竣工率對比單位：%2002年2003年2004年12月13月14月15月16月數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的持續(xù)回落，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進(jìn)一步加劇的預(yù)期，使市場需求較為旺盛?？⒐っ娣e增長幅度逐月回落，%%（%%）。（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢16月份，同比增長 %，%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負(fù)增長，主要原因是由于年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響，推動了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結(jié)構(gòu)調(diào)整。資金來源中國內(nèi)貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預(yù)付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費貸款增速放緩，資金來源偏緊16月份，%。表21：2004年上半年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化單位：%12月13月14月15月16月東部中部西部數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分類別看，在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，%；辦公樓完成投資245億元，%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資614億元，%。圖22：20022004年16月房地產(chǎn)投資增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報》整理分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，%，中部地區(qū)完成投資702億元，%，西部地區(qū)完成投資775億元，%。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，從圖22中可以看出，16月份增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（%和34%）。圖21：20032004年6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)變動情況（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析（一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制6月份，%。在構(gòu)成“國房景氣指數(shù)”的主要分類指數(shù)中，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢頭。 一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢國家統(tǒng)計局最