【正文】 關(guān)、軍隊(duì)、國企聚集的區(qū)域，行政辦公氛圍濃郁，而項(xiàng)目周邊沒有一家四星級(jí)以上酒店，面對(duì)西部軍區(qū)與國企強(qiáng)大的需求，周邊區(qū)域幾乎沒有供應(yīng)的能力，市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)；而該區(qū)域缺乏旅游和度假的市場(chǎng)和客群支持，不適合開發(fā)旅游度假型酒店。 保證所有寫字樓均能互相連接，利于客戶聯(lián)棟購買； 采用中央核心筒的平面布局——采用中央核心筒外框柱的平面布局，使建筑物具有使用空間大，視野采光均好、交通線路便捷等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有利于機(jī)電等設(shè)備的布置和運(yùn)行，也有利于建筑物在地震作用下的整體抗震性能； 采用室內(nèi)無柱式自由開間——室內(nèi)的無柱式是空間靈活利用的一項(xiàng)改革；它是獲得最佳采光以及景觀的有效模式，既提高了空間的使用率，便于使用者進(jìn)行靈活化分割，擁有最大的裝修自由度；同時(shí)保證室內(nèi)的氣流通暢，打造健康生態(tài)的辦公環(huán)境； 辦公建筑以5—6棟企業(yè)總部為主，建筑風(fēng)格可以在適度統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)各自的特色；在建筑形式上可以高低錯(cuò)落有致；考慮大型企業(yè)集團(tuán)等目標(biāo)客群需求，設(shè)計(jì)特色化產(chǎn)品：p 企業(yè)產(chǎn)品及業(yè)績展示廳；p 多功能廳，會(huì)議廳、會(huì)客室；p 員工餐廳、接待餐廳；p 企業(yè)休閑會(huì)所——體現(xiàn)辦公和休閑的雙重功能 ；p 建議頂層可以考慮設(shè)為總裁專用層，或者體現(xiàn)公寓功能，以供企業(yè)接待住宿等等；p 布局設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)通風(fēng)采光；p 幕墻、電梯、空調(diào)等設(shè)備要最高配置；p 建議設(shè)計(jì)為現(xiàn)代建筑風(fēng)格；p 建筑立面盡量簡單、含蓄、不張揚(yáng),以迎合客戶的特點(diǎn)；p 中庭等公共部分的設(shè)計(jì)要大而不奢華；六、酒店部分產(chǎn)品定位國內(nèi)的酒店主要分為商務(wù)型酒店、旅游型酒店、會(huì)議型酒店和度假型酒店。中字頭企業(yè)總部的員工數(shù)量一般在100人左右；面積需求：7000—8000平米；內(nèi)部配套一般包括辦公、會(huì)議、高級(jí)招待、餐飲等。整個(gè)在京國資企業(yè)主要分布在西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)；其中以西城區(qū)與海淀區(qū)分布的國資企業(yè)最多，分別占有40家與35家，％，％。人教社以6億入主韋伯時(shí)代A座，國家電力集團(tuán)和中國石油天然氣集團(tuán)公司分別花了近7771萬人民幣和5020萬人民幣投資國際大廈。隨著國有體制的改革縱深發(fā)展，將會(huì)有越來越多的國有企業(yè)、國家事業(yè)單位購買獨(dú)棟寫字樓作為辦公之用。獨(dú)棟企業(yè)總部寫字樓建筑面積控制在6000—8000平方米，數(shù)量控制在6棟以內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)層面積控制在8001200平方米。本項(xiàng)目具有便捷的路網(wǎng)，鄰近奧運(yùn)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、集中綠地以及商務(wù)、休閑、購物資源，在西部區(qū)域具備產(chǎn)品競爭力。因此，本項(xiàng)目寫字樓定位于——生態(tài)化獨(dú)棟企業(yè)總部建筑。 獨(dú)棟寫字樓是面向特定大客戶群體的一種辦公物業(yè)；是對(duì)辦公物業(yè)潛在的客戶群體進(jìn)一步細(xì)分后，挖掘到企業(yè)客戶對(duì)具有獨(dú)立性特征辦公物業(yè)存在的客觀需求，從而本著差異化原則，進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)。從目前的情況來看，投資型的客戶非常少，所以寫字樓如果散賣，開發(fā)商會(huì)面臨很大的銷售壓力和風(fēng)險(xiǎn)。 休憩中庭室內(nèi)商業(yè)街連廊出入口設(shè)計(jì)大型購物中心的入口設(shè)計(jì)應(yīng)有明顯的標(biāo)志性。p 地下空間也可以考慮直接與地鐵出入口、公交干線的出入口直接相連接。 地下空間設(shè)計(jì)p 利用電梯，每隔一段布置向上的通道。地上三層及以上商業(yè)布局建議五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路大型生態(tài)化時(shí)尚賣場(chǎng)主題餐飲集中營（高樓層）寫字樓文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施 會(huì)議酒店五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路主題賣場(chǎng)p 商業(yè)3層以上部分以東北側(cè)為主，設(shè)計(jì)相對(duì)高的樓層；p 餐飲部分除少量在一層外，可以考慮放在高樓層；生態(tài)化主題引入生態(tài)化空間設(shè)計(jì)，營造優(yōu)越自然的購物氛圍。地下一層商業(yè)布局建議文體設(shè)施特色餐飲集中區(qū)生態(tài)休閑主題商業(yè)廣場(chǎng)體驗(yàn)式主題商業(yè)街體驗(yàn)式主題商業(yè)街五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路寫字樓 建議：p 通過地下一層的空間布置，達(dá)到商業(yè)、酒店與文體休閑部分的貫通；p 在地下一層設(shè)計(jì)成體驗(yàn)式特色主題商業(yè)街，使商業(yè)在地下貫通，同時(shí)引導(dǎo)人流相互流動(dòng)；地上一層商業(yè)布局建議寫字樓文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施體驗(yàn)式主題商業(yè)街大型生態(tài)化時(shí)尚賣場(chǎng)五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路餐飲五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路主題賣場(chǎng)建議：p 商業(yè)區(qū)域北側(cè)設(shè)計(jì)成46層的高層商業(yè)建筑，南側(cè)為地下一層、地上兩層的商業(yè)街；p 酒店一層設(shè)計(jì)為商業(yè)，使整體商業(yè)貫通，保證從各個(gè)方向都可以進(jìn)入商場(chǎng)；p 在南側(cè)商業(yè)停車場(chǎng)的地面可以設(shè)計(jì)成玻璃塔，讓地下得到充分的采光；p 在一層設(shè)立餐飲，以休閑類快餐為主，可以為寫字樓提供配套；寫字樓部分相對(duì)獨(dú)立，不設(shè)立商業(yè)。餐飲包括：快餐店，如麥當(dāng)勞麥咖啡、肯德雞、有樂和食；咖啡廳，如星巴克咖啡、百怡咖啡；食品店，如凱絲恩貝；異國食屋，如元綠回轉(zhuǎn)壽司、米斯特比薩；冷飲店，如水果撈、DQ冰淇凌、哈根達(dá)斯冰淇凌、孚尚果露店；特色餐廳，如俏江南、渝鄉(xiāng)人家、港式茶餐廳、泰國菜等。如Etam、THEME、淑女屋、杰西卡、翠貝卡、ONLY、豪曼尼等女裝品牌；湯尼威爾、杰尼亞、JACK JONES、ODBO、紀(jì)梵希等男裝品牌；百圖、愛維、ebase、湯姆泰勒等休閑品牌；運(yùn)動(dòng)服裝，如李寧、匡威、 Nike 360176。如運(yùn)動(dòng)100體育用品店、力生體育用品店、書店等。超市知名的品牌包括：家樂福、沃爾瑪、物美超市、世紀(jì)華聯(lián)、易出蓮花、旺市百利等。n 旅游市場(chǎng)消費(fèi)客群大型主力店：包括購物廣場(chǎng)、超市等。以外輻射商圈的體驗(yàn)式消費(fèi)客群為主要目標(biāo)群體，兼顧核心商圈和次級(jí)商圈的日常消費(fèi)群體。其中包括生態(tài)化主題商業(yè)廣場(chǎng)、體驗(yàn)式主題商業(yè)街、大型生態(tài)化時(shí)尚賣場(chǎng)和特色餐飲集中區(qū)。在商業(yè)市場(chǎng)日益激烈的趨勢(shì)下，雖然項(xiàng)目周邊的商業(yè)市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，但是面對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)單一、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的實(shí)際，必須開發(fā)有特色的商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，才能具備市場(chǎng)競爭力。與周圍景觀、建筑的融合建筑、景觀風(fēng)格多樣四、商業(yè)部分產(chǎn)品定位通過對(duì)五棵松文化體育中心周邊區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，可以看出該區(qū)域內(nèi)目前中高檔商業(yè)缺乏，不能滿足區(qū)域消費(fèi)客群的需求；大型綜合性商業(yè)需求市場(chǎng)未得到充分滿足。布置生動(dòng)有趣的小品和景觀，目的在于引導(dǎo)長安街西延線人流行至位于北部的大型商業(yè)設(shè)施，同時(shí)減弱距離感帶來的單調(diào)乏味。在酒店與商業(yè)連通的二層也可以設(shè)計(jì)溝通人流的特色廊橋。 在酒店與文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的三層，可以設(shè)計(jì)弧形的特色過街廊橋。 在文化體育設(shè)施的東側(cè)、運(yùn)動(dòng)公園北部、臨文化體育中心中路的位置，建議設(shè)計(jì)下沉式廣場(chǎng)。酒店與商業(yè)之間通過通道、連廊進(jìn)行連接。文體設(shè)施文化廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)體育場(chǎng)館寫字樓酒店大堂商業(yè)說明：酒店大堂從地上二層進(jìn)入。酒店一層與商業(yè)一層連通為整體商業(yè)街，保證商業(yè)在西端臨四環(huán)可以有出入口，提高商業(yè)部分的人流通達(dá)性。文體設(shè)施文化廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)體育場(chǎng)館酒店一層商業(yè)商業(yè)寫字樓說明：寫字樓地上部分與其他建筑物獨(dú)立。包括酒店地下一層、商業(yè)地下一層、文體設(shè)施地下一層。地下通道寫字樓文化廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)體育場(chǎng)館商業(yè)商業(yè)下沉廣場(chǎng)說明：寫字樓地下一層仍為停車場(chǎng)。寫字樓停車場(chǎng)文化廣場(chǎng)體育場(chǎng)館文體設(shè)施運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)說明：寫字樓、酒店、商業(yè)部分地下二層為開放式停車場(chǎng)。1. 可以與國家籃球館、文化體育廣場(chǎng)、棒球場(chǎng)及戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地相結(jié)合，形成一個(gè)集室內(nèi)外與一體的文體娛樂中心。1. 充分借助南側(cè)體育休閑設(shè)施，形成與其他同類酒店不同的特色；2. 與商業(yè)街相連接可使三種業(yè)態(tài)相互作用，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)；3