【正文】 景向好X未來國際標準服務式公寓市場四、項目分析與定位規(guī)劃（一）地塊解析地塊所在位置地塊距離南京主要區(qū)域距離地理位置項目位于X市中心區(qū)域，距新街口僅一步之遙。X國際標準服務式公寓未來供應狀況178。 跨國公司加大進駐X的力度和外籍人士數(shù)量的增加，尤其是高端商務人士的數(shù)量的增加對于服務式公寓租金的增長起著一定的推動作用；178。X國際標準服務式公寓平均租金趨勢178。 X市的服務式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢，2005年全市年平均出租率為92%，2006年的平均出租率較之2005年降低了8%，當年平均出租率維持在84%，主要是由于占當時全市供應總量的56%的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降20%；主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在項目結(jié)束后歸國而導致→市場規(guī)模較小，經(jīng)營較易受單一事件影響，整體經(jīng)營風險較大；178。 2001年后X服務式公寓缺乏新增供應；2007年擁有210間客房的X仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當年的新增供應幾乎相當于之前的歷史供應總和。 2000年前X僅有一家國際標準服務式公寓功能的酒店(X金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有21間；178。X國際標準服務式公寓當前供應狀況178。 2001年是X市國際標準服務式公寓市場的新增供應最為集中的一年，當年供應量約194間；178。X國際標準服務式公寓發(fā)展概述178。 家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。 配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當于45星級酒店標準，均提供健身房、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會所服務；178。X中高檔公寓市場小結(jié)2003年起，中高檔公寓新增供應放量，市場正式進入啟動階段伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，2003－2007年新增供應集中放量中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)隨著河西CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應區(qū)域之一X當前中高檔公寓市場未來供應量將大幅增加中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域受土地供應限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持X未來中高檔公寓市場（五）國際標準服務式公寓市場分析國際標準服務式公寓定義根據(jù)X的市場實際狀況，本節(jié)研究的“國際標準服務式公寓”是指：178。 未來三年內(nèi)，X全市中高檔公寓供應仍將保持較高水平，不過供應量有逐年減少的趨勢；178。 2007年，X中高端公寓平均售價為9,139元/平方米，％，漲幅較大。 2005年起，受中心城區(qū)可用地減少預期的影響，銷售面積首度超過同期供應，市場出現(xiàn)供不應求的供需格局。 2003－2007，X中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，％，市場需求旺盛；178。 白下區(qū)累計新增中高檔公寓138萬平方米主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好。 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計新增227萬平方米主導因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢；178。X中高檔公寓市場分布178。 2003年起全市中高檔公寓年新增供應超過100萬平方米，并在2004年達到197萬平方米的峰值；178。X中高檔公寓市場當前供應狀況178。 2003年起中高檔公寓供應出現(xiàn)放量，年均新增面積超過100萬平方米，其中2004年達到197萬平方米的近年峰值；178。X中高檔公寓市場發(fā)展概述178。 未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五星級酒店供應量的增加將對老酒店提出了較為嚴峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、服務質(zhì)量等條件上進行升級。 2008年和2009年將成為供應量最為集中的兩年，兩年的供應量約占到了未來供應總量的91%(3,437間客房),2010年五星級酒店的供應數(shù)量劇減僅有X區(qū)有約250間客房的供應；178。X五星級酒店未來供應狀況及發(fā)展趨勢178。至2007年，平均房價較之上年有了大幅的提升，%， 2007年平均房價達到了540元/間/天；178。X五星級酒店平均房價趨勢178。%%，增幅較??；這主要是由于2006年五星級供應量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解；178。X五星級酒店需求狀況及入住率178。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的13%和9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的7%；178。 X市五星級酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和江寧區(qū)；178。 目前市場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司；國際品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的25%（約1,200間），增長速度緩慢。 截至2007年底，X市五星級酒店數(shù)量約為16家，總客房數(shù)約4,839間；178。 進入2000年，X酒店業(yè)進入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進入，五星級酒店越發(fā)受到青睞。 X市的老五星級酒店主要為上世紀八十年代后期新建的部分酒店，上世紀九十年代與本世紀初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應步入了高峰期；178。 越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?7％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應；2010年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的65％降到49％；178。X優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應狀況及發(fā)展趨勢178。 由于X現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導地位：178。 ，％；178。 購物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“德基廣場”的入駐率為98％，“1912”％。 由于X市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；％；178。 在最近的幾年間，開業(yè)量最大的是2005年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街。 約有43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在2001年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到1957年；178。X優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當前供應狀況178。 當前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主；178。X優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述178。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街；178。X甲級寫字樓市場小結(jié)南京甲級寫字樓市場從2003年開始進入快速發(fā)展時期南京甲級寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺X當前甲級寫字樓市場X未來甲級寫字樓市場紫峰、南京國際廣場等高品質(zhì)、地標性的項目將有助于整體市場品質(zhì)提升未來寫字樓市場供應激增市場吸收能力有限，存在供過于求、嚴重積壓的風險（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義本節(jié)研究的“優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施”是指：178。 按平均每年6萬平方米的吸納量估計，至2016年底X市甲級寫字樓總吸納量約為84萬平方米。 20032007年甲級寫字樓的年吸納量在2萬12萬平方米之間變化，波動很大；178。 按平均每年新增10萬平方米的供應量保守預測，至2016年底X市甲級寫字樓市場總供應量約為200萬平方米。 20082010年大量甲級寫字樓將集中面世，供應量共約86萬平方米；178。本項目全面竣工時（2016年）面臨的市場狀況預測市場供應量預測178。 2009年的供應量約為42萬平方米，伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，X區(qū)的甲級寫字樓的供應體量加大， 占到當年總供應量的44%；178。X甲級寫字樓市場未來供應狀況178。 自2004年起，售價呈現(xiàn)上升的走勢，但是2006年由于供應較大，2006年和2007年的平均售價漲幅僅為14% 和12%，相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅，增幅明顯減緩；178。178。 2003年至2007年， X甲級寫字樓租金的年均復合增長率約為11%；178。 受房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的影響下，自2004年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，20042005年的租金年均增長率保持在7%左右。 盡管像世茂中心、置地廣場等位處核心地段的寫字樓項目基本能保持85%90%的出租率,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，部分跨國公司進駐X無法找到合適的辦公樓，導致甲級寫字樓市場無法得到進一步升級。 X市甲級寫字樓市場的空置率近幾年來起伏較大，%%，%左右，主要是由于市場租賃需求強勁所致；178。 2006年起，由于當年的新增供應量較大，達到了139,662平方米，導致2006年和2007年的銷售率放緩，%%。X甲級寫字樓分布X甲級寫字樓市場需求狀況及空置率178。 20052006年是X甲級寫字樓供應最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應體量相近；178。 近兩年，X甲級寫字樓市場表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓項目為X的甲級寫字樓市場添加亮點。甲級寫字樓標準：X甲級寫字樓市場發(fā)展概述甲級寫字樓最早出現(xiàn)在1997年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、X國際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項目；178。 甲級寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層；178?？?3頁第83頁三、X市房地產(chǎn)市場分析（一）甲級寫字樓市場分析甲級寫字樓解析關(guān)于甲級寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級寫字樓”是指：178。 2006年和2007年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成351億元和446億元，%和27%；178。 2004年，受整體良好的經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為293億元，%；178。 伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭，%。社會消費品零售總額及其增長X市城市消費品零售總額逐年攀升，%，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力：178。 2007年，X市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比較于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見X市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列；178。人均可支配收入及其增長X市城市居民人均可支配收入逐年增加，%的增長高峰后，近兩年來增速放緩，%%：178。 2004年X市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進了X常住人口數(shù)量的增長，同時也吸引大批人才落戶X；178。人口數(shù)量及其特征X市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長：178。 %的比重。 2007年，X市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約5,792億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑），%；178。 X市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要動力之一。 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之2003年有了一定的下降，但是總體運行態(tài)勢較為穩(wěn)定，%；178。固定資產(chǎn)投資及其增長X市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩：178。 2008年，按常住人口計算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到50327元，按可比價格計算，%；178。 2006年，受人口數(shù)量的增長影響，當年人均GDP為39,379元，%的負增長；178。人均GDP及其增長X地區(qū)人均GDP始終保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭：178。 2008年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價格計算，%；178。 2005年，受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，增幅放緩，%；178。 2003年X地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢頭加速，約1,576億元生產(chǎn)總值較之2002年，%。13武漢積玉橋萬達廣場項目經(jīng)營策劃書二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究X作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費水平逐年上升，消費結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進了X市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。從財務分析結(jié)果表明，%（稅前），稅前財務凈現(xiàn)值為266，具有良好的經(jīng)濟效益；此外，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。合計 備注：籌資款取整數(shù) 項目綜合評價結(jié)論本項目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目已立項，具備開發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。2銀行貸款64億 支付建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)期間費等開發(fā)費用。其中自有資金按國家規(guī)定35%，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預售收入結(jié)合覆蓋。 項目總投資估算表216。 投資估算和資金籌措216。項目規(guī)劃設(shè)計要點表序號名稱單位數(shù)據(jù)0土地號——1總占地面積公頃2總建筑面積萬平方米843控制指標說明——（二）可行性研究結(jié)論 市場預測根據(jù)市場調(diào)查，X市宏觀經(jīng)濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應，但與本項目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項目在X市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。結(jié)合X的城市特性，鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合體開發(fā)形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮X市的經(jīng)濟建設(shè)，為X市民提供嶄新的商業(yè)、商務和生活的城市空間。通過“中航城模式在各重點城市的復制，為構(gòu)筑城市繁華，實現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻。集團公司設(shè)有防務、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等10大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近200家子公司（分公司）、有20多家上市公司，中國航空工業(yè)集團公司秉承“航空報國、強軍富民”宗旨，弘揚“敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越”理念，牢牢把握財富革命的契機