購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌落位設(shè)計研究-文庫吧資料
2025-08-09 07:18本頁面
【正文】 包、配飾等一應(yīng)俱全，其最大的優(yōu)勢就是款式多樣，且超高頻率的更新?lián)Q代，大大提高了產(chǎn)品的豐富程度，顧客每次來都能見到不一樣的新鮮產(chǎn)品。一些時裝品牌在主線服裝打開知名度后，會擴展鞋、包、配飾等副產(chǎn)品線，其面積需求通常要求更大。因此，商家的面積要求是不容忽視的要素。如果規(guī)劃的面積太大，不適合引進該品牌商，即使引進了也是資源的浪費，造成坪效過低，經(jīng)營壓力大?！ ∑放泼娣e適宜——量體裁衣 面積要求是品牌招商的一個重要內(nèi)部考慮因素。 Zegna和Cartier、Prada和LV、Chanel和Zegna、Dior和Hermes可做鄰居?！ ∩莩奁菲放坡湮坏拇钆湓瓌t： 門頭入口選Gucci或LV，當(dāng)然Prada, Zegna等也不錯?！ ∑放崎g位置搭配——門當(dāng)戶對與豪門恩怨 品牌之間的位置搭配也非常復(fù)雜，其特點像極了中國人的性格，“相互攀比，互相競爭”?！ ≌驹陂_發(fā)商招商的角度，摸清不同品牌不同的產(chǎn)品線戰(zhàn)略，選擇適合購物中心定位和檔次的品牌產(chǎn)品線，對項目招商往往事半功倍。如青島偉東樂客城引進了Inditex產(chǎn)品線的7大品牌。產(chǎn)品線的多品牌戰(zhàn)略可以覆蓋更廣的消費客群，從而帶來更佳的利潤。Bear主攻中低端年輕群體，Bershka主打街頭風(fēng)格的年輕前衛(wèi)群體，Stradivarius定位年輕潮流女裝。ZARA可以主打多年齡層的男女裝。最常見的是第三代萬達廣場內(nèi)，如武漢菱角湖萬達(B級店)、武漢經(jīng)開萬達(B級店)，我們往往可以同時看見ZARA、Pullamp。Inditex目前在國內(nèi)開店，通常是多品牌齊頭并進，通常要求1+3(ZARA + Pullamp。o TEXtil, .，簡稱INDITEX)，是世界四大時裝連鎖機構(gòu)之一，旗下?lián)碛衂ARA、Pull amp。這類業(yè)態(tài)布局靈活，業(yè)種豐富，面積不大，租金承載力高，能有效帶動人流并創(chuàng)造良好租金收益。如購物中心連接地鐵的樓層，人群分過路客和目標(biāo)客群，如何最大化的延長目標(biāo)客群的停留時間，并間接促成過路客的消費行為?！ ♂槍π裕浩奉愐?guī)劃需要符合消費特征，有針對性地落在不同區(qū)域。如在三樓規(guī)劃大量的兒童類業(yè)態(tài)，同時可以補充美容SPA，女性主題餐廳，家居家飾類年輕媽媽們常逛的業(yè)態(tài)。兒童零售類的集合店、童裝、童玩、童鞋、童車、食品等盡量做到豐富全面，兒童體驗類的游樂、早教培訓(xùn)、藝術(shù)、運動等，可以有效增強整個購物中心的體驗感?！ ∝S富性：豐富的品類規(guī)劃，有利于實現(xiàn)快速旺場，引領(lǐng)并改變當(dāng)?shù)氐南M觀念和生活方式，同時能帶來整體租金收益的穩(wěn)定增長。當(dāng)然，沃爾瑪和711通常能夠很好的共存，這類便利店通常放在Mall外街或鄰近入口，其營業(yè)時間和靈活的經(jīng)營方式，通常能與大賣場互補。如引進韜博或賽標(biāo)，那就沒必要再引進NIKE，Adidas。品類搭配需滿足消費習(xí)慣。品類規(guī)劃要點：在明確整體定位的前提下，各樓層需明確主題?！ ∑奉愐?guī)劃——四項基本原則 在塑造好項目的靈魂之后，就該給其注入精氣神。對競爭項目的定位、規(guī)劃、品牌做深入研究。尤其是住宅出身的開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)(其特征是習(xí)慣了甲方強勢文化，定位目標(biāo)是以銷售利益最大化)，雙方道不同，何談相為謀？ 所以招商的第一步，先要深化定位。他們有著幾十年甚至上百年的運營經(jīng)驗，往往對項目的理解有著比僅做過幾年商業(yè)的開發(fā)商更深刻的體會?！ ≡谏虡I(yè)地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過量，品牌方越發(fā)強勢的當(dāng)下，往往是客(品牌)大欺店(開發(fā)商)。這里我一再強調(diào)定位，因為定位在商業(yè)地產(chǎn)中，屬于看不見的東西，看得見的是物業(yè)條件和招商行為?！ 《?、品牌落位要點 明確項目定位——看不見的東西最重要。如果將項目比作一個人，定位塑其靈魂，業(yè)態(tài)成其精氣，品牌則賦予項目看得見的血肉。不同功能分區(qū)涉及到的工程技術(shù)條件差異較大，特別是室內(nèi)游泳館，其樓板荷載至少要達到1500kg/平方米。目前寶龍所有購物中心在業(yè)態(tài)規(guī)劃階段，均需確定餐飲區(qū)域，并預(yù)留所有餐飲必備條件，標(biāo)注廚房區(qū)域。如果預(yù)留不充分或者設(shè)計不合理，后期要增加很多二次工程改造的成本?！ 〔惋嫞涸跇I(yè)態(tài)規(guī)劃階段，首先必須確定餐飲區(qū)域，以便在規(guī)劃設(shè)計階段就
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