工商銀行：廣州“愉景南苑”商住小區(qū)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-16 03:54本頁(yè)面
【正文】 商品房空置面積近2,000萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)仍在兩位數(shù)以上，加上今年1萬(wàn)平方米的新開(kāi)發(fā)量。第三章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)一、 市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來(lái)看，隨著我市居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。2001年初動(dòng)工建設(shè)以來(lái)該項(xiàng)目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達(dá)7——8層，G區(qū)開(kāi)工現(xiàn)已+00。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào)批手續(xù)抓緊辦理，開(kāi)發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按計(jì)劃完工將具有一定的保證。二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《商品房預(yù)售許可證》及部分建筑面積的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。第二章 建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 “愉景南苑”項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)新港西路2212號(hào)大院，原屬?gòu)V州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。七、信用狀況評(píng)價(jià) 該司組織機(jī)構(gòu)合理，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐富、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員。但愉景南苑從三月初公開(kāi)銷售至今，已銷售出130多套，并且接受了270套的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記，證明有較高的社會(huì)認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。該司的出資總額共分為六期，是在合作公司成立三十六個(gè)月內(nèi)全部投入完畢。（3） 其他應(yīng)收款10,989萬(wàn)元，其中：廣州聯(lián)嘉置業(yè)有限公司6,201萬(wàn)元，及合生集團(tuán)公司內(nèi)部往來(lái)款4,720萬(wàn)元，其他68萬(wàn)元。并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614萬(wàn)元，合生集團(tuán)內(nèi)部往來(lái)12,091萬(wàn)元。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為97% 。 其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份比例較少，并且截至評(píng)估之日，沒(méi)提供以上兩公司的具體資料，因此從略。公司組織開(kāi)發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125萬(wàn)平方米，推出的住宅銷售率達(dá)90%以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。該集團(tuán)把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購(gòu)，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64,300萬(wàn)元，資金實(shí)力雄厚，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使該集團(tuán)已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。公司現(xiàn)有職工約22人，研究生學(xué)歷占比5%，大學(xué)學(xué)歷占比68%，中高級(jí)職稱占比15%，公司整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并聚集了一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。董事謝世東，男，出生于1958年，畢業(yè)于香港大學(xué)，獲工程學(xué)士學(xué)位，曾擔(dān)任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會(huì)會(huì)員，在房地產(chǎn)投資、物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷售與市場(chǎng)推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。董事長(zhǎng)由合生公司委派，副董事長(zhǎng)由聯(lián)嘉公司委派。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)評(píng)價(jià)該公司設(shè)董事會(huì)，并實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)現(xiàn)該司在我行信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按A+級(jí)控制。項(xiàng)目東側(cè)為客村居住區(qū)，與廣州市南北大動(dòng)脈“廣州大道”相距500米；西南面為敦和路；北面緊臨海珠主干道“新港西路”，與成熟住宅小區(qū)“愉景雅苑”一街之隔。經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)模該司現(xiàn)主要經(jīng)營(yíng)廣州市海珠區(qū)新港西路2212號(hào)大院地塊，原屬?gòu)V州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠內(nèi)。經(jīng)廣州正德會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司 正驗(yàn)字(2001)第382號(hào)驗(yàn)資報(bào)告確認(rèn)2001年底合作公司資金已注資619萬(wàn)元。由于在各方合作前甲、乙方已為本項(xiàng)目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入了600萬(wàn)元人民幣資金，其中甲方占200萬(wàn)元人民幣，乙方占400萬(wàn)元人民幣，合作各方同意該600萬(wàn)元作為甲、乙方的注冊(cè)資金投入。評(píng)估報(bào)告工作底稿借 款 人：廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目名稱：“愉景南苑”項(xiàng)目廣東省分行營(yíng)業(yè)部評(píng)估部二○○二年四月主評(píng)估人：梁伯翔評(píng)估小組： 第一章 借款人評(píng)價(jià) 梁伯翔 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 張帆 第三章 市場(chǎng)評(píng)估 張帆 第四章 項(xiàng)目投資估算與籌資評(píng)價(jià) 馬強(qiáng) 第五章 償債能力評(píng)估 馬強(qiáng) 第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 馬強(qiáng)資料提供單位：廣州市廣州大道支行印 制：廣東省分行營(yíng)業(yè)部評(píng)估部目 錄第一章 借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況4二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)評(píng)價(jià)5三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)業(yè)評(píng)價(jià)5四、股東評(píng)價(jià)6五、資產(chǎn)
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