【正文】 ，功能也應(yīng)更完備——在洗臉、浴盆、座便器外，還應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體定位設(shè)置按摩浴缸、桑拿、梳妝間等。 　　主臥的出現(xiàn)，還極大地滿足了購(gòu)房者的心理需求：擁有自己的房產(chǎn)在很多人眼里還是事業(yè)成功的標(biāo)志之一，而獨(dú)立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個(gè)性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型設(shè)計(jì)思想中革命性的突破之一。 　　客廳能開(kāi)PARTY跳舞嗎？客廳能不考慮擺放電視機(jī)嗎？客廳能是小酒巴嗎？客廳能是茶藝館嗎？ 凡此種種，或許現(xiàn)在還沒(méi)有足夠多的人提出需要，但我們不能不思考、不能不調(diào)查、不能不有所準(zhǔn)備。 　　關(guān)于客廳，我們?cè)谶@里更想提請(qǐng)發(fā)展商注意的是隨著對(duì)消費(fèi)者的進(jìn)一步細(xì)分及細(xì)分后消費(fèi)者個(gè)性化需求，是否應(yīng)重新界定客廳功能進(jìn)而從根本上改變我們的設(shè)計(jì)思路？ 　　對(duì)于時(shí)尚、前衛(wèi)、崇尚個(gè)性、反對(duì)拘束、喜歡離群SOHO的年輕一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模子里出來(lái)的方盒子，有起伏變化、有錯(cuò)落、有曲線或許正是他們的追求。 　　玄關(guān)在客廳里的出現(xiàn)時(shí)間較晚，是伴隨著“三大（廳、廚、衛(wèi)）一?。ㄅP）”、功能分區(qū)等居住觀念而進(jìn)入普通人家的，并迅速得到部分家庭的認(rèn)同。我們?cè)谀戏娇吹蕉鄶?shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場(chǎng)，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯(cuò)開(kāi)。公共衛(wèi)生間的門應(yīng)朝客廳嗎？廚房呢？哪個(gè)臥室外的門朝向客廳？能做到所有臥室的門都不直接開(kāi)向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設(shè)過(guò)道又如何？……這些問(wèn)題當(dāng)然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經(jīng)典的、最好的方案，而只能通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶深入、細(xì)致的調(diào)查訪問(wèn)來(lái)了解客戶的真實(shí)需求，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況統(tǒng)籌安排。 　　如果在向陽(yáng)面設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)，在背陰面能否設(shè)置次陽(yáng)臺(tái)或窗戶以形成“穿堂風(fēng)”增加客廳的通透性呢？雖然不是必需，至少值得考慮！ 　　在客廳周圍開(kāi)幾道門，每道門各自朝向何方，當(dāng)屬客廳設(shè)計(jì)中最難決定、需要反復(fù)研究認(rèn)真斟酌最費(fèi)心血的之處。陽(yáng)臺(tái)還是將自然風(fēng)、自然光引入室內(nèi)的最佳途徑，當(dāng)然應(yīng)讓全家人都得到這種享受，因而從這個(gè)角度看，也應(yīng)與客廳相連。而在通常情況下，否則也將在因過(guò)于狹長(zhǎng)影響使用。 　　在客廳的設(shè)計(jì)要素中，包括開(kāi)間、進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。因?yàn)樗沁M(jìn)入一個(gè)家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫之樂(lè)時(shí)最主要的活動(dòng)空間、是迎賓會(huì)客的最重要場(chǎng)所。多數(shù)深圳人眼里的三房應(yīng)該在105—115㎡之間，而大連人則顯然認(rèn)為這樣的房子太小太逼仄。這也是戶型設(shè)計(jì)中必須高度重視的問(wèn)題。 　　地域性。 除人的視角、人的活動(dòng)外，舒適性還應(yīng)考慮利用率問(wèn)題。以普通家庭的客廳為例，這里陳設(shè)的是沙發(fā)、電視、音響、金魚(yú)缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里的主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過(guò)于空闊則又易于讓人有四邊不著、相互有隔閡的感覺(jué)。舒適性就是從人體工程學(xué)和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開(kāi)間、進(jìn)深及面積。 　　舒適性。二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？需要我們精確區(qū)分目標(biāo)消費(fèi)者并與其購(gòu)買力、生活狀態(tài)、居住習(xí)慣高度對(duì)應(yīng)。二房二廳、三房二廳所面對(duì)的則是最復(fù)雜的消費(fèi)群。從功能上說(shuō)，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)五臟俱全，但對(duì)每一部分面積的要求卻應(yīng)該都是小字號(hào)的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應(yīng)超過(guò)50㎡。 　　消費(fèi)者對(duì)應(yīng)性。因?yàn)榍罢邔Q定項(xiàng)目主要賣給誰(shuí)，而后者則將決定項(xiàng)目是否真正能滿足這些人。 　　戶型的配置決定了項(xiàng)目的整體定位，因此戶型策劃首要的是進(jìn)行土地價(jià)值分析判斷：景觀豐富、交通便利的地塊當(dāng)然應(yīng)以大戶型為主；土地各方面均普通既無(wú)突出優(yōu)點(diǎn)又無(wú)特別缺點(diǎn)的，則以中等戶型為主；而地塊較差時(shí)則應(yīng)以總價(jià)較低的中、小戶型為主；至于在商務(wù)中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當(dāng)然是小面積公寓甚至酒店式公寓。因此大、小戶型相互比例配置合適，戶型既有層次又有相對(duì)同一性，既錯(cuò)落有致又充實(shí)豐富，則客戶挑選余地大，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性也好。而一些項(xiàng)目由于對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者界定不清或希望將所有類別消費(fèi)者一網(wǎng)打盡，于是從40㎡的單身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的復(fù)式一應(yīng)俱全。戶型單一則由于客源供給面狹窄，抗風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來(lái)的客戶基本素質(zhì)面的同一，可大大提高物業(yè)形象檔次進(jìn)而賣出好價(jià)錢。消費(fèi)者選擇小戶型的很大原因是由于其總價(jià)較低、月供輕松，那么增加一間保姆房所帶來(lái)的壓力，目標(biāo)消費(fèi)者能否承受？希望大連有開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)研公司能對(duì)此做一番深入研究。一般說(shuō)來(lái)，在小戶型的買家中，結(jié)婚未久的年輕人是絕對(duì)主力。而大面積戶型就讓設(shè)計(jì)師們發(fā)揮的余地就較大，不僅可以在小戶型基礎(chǔ)上增設(shè)主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書(shū)房（音樂(lè)室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、復(fù)、錯(cuò)層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。因?yàn)橐獡钢且稽c(diǎn)點(diǎn)空間的確很難做出新穎別致的花樣。而在北方的大部分城市，似乎只有170平方米以上才會(huì)被叫做“大戶豪宅”。 　　香港有“千呎豪宅”的說(shuō)法，1000平方呎多大？90多平方米而已。 　　1999年，深圳一家公司推出了一種獲得國(guó)家專利的“躍復(fù)一體”的戶型即將復(fù)式房的下層做成錯(cuò)層式：進(jìn)門為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動(dòng)空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動(dòng)空間。 　　錯(cuò)層式戶型的帶給人們錯(cuò)落有致的新鮮感、各層之間高差的不大和室內(nèi)樓梯高度的縮短、平緩，既增加了樂(lè)趣，又不太影響交流溝通，其面積也與平面戶型相差不大，因而近年來(lái)在各地尤其是上海大行其道大受歡迎。但它所提供的居住質(zhì)量，它所帶來(lái)的如影視劇里西方“資產(chǎn)階級(jí)”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，又多么讓人心動(dòng)！ 　　而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。在下層，樓梯應(yīng)與過(guò)道空間重合而不能占有房間面積，在上層出口處以設(shè)置衛(wèi)生間入口為宜，可不另設(shè)平臺(tái)面積。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于80厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。所以復(fù)式的中、下層應(yīng)集中設(shè)置會(huì)客廳、商務(wù)間、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏室、客房或?yàn)樾袆?dòng)不太方便的家庭成員設(shè)置的臥室；而上層則宜設(shè)置對(duì)隱秘性要求較高的主人臥室、次臥室、家庭起0居室等，復(fù)式上層并非是一般客人可以進(jìn)入的。 　　很顯然，復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強(qiáng)，功能分區(qū)也能做得十分到位，其隱秘效果遠(yuǎn)非平面戶型和錯(cuò)層式所能比擬。 　　所謂復(fù)式，就是在一套房子內(nèi)擁有兩個(gè)樓層面，而且這兩個(gè)樓層面的豎直投影面一般是重合的，兩個(gè)樓層之間有戶內(nèi)樓梯作垂直交通聯(lián)系。 　　好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 　　好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。 　　一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 　　衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場(chǎng)所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無(wú)異味，不長(zhǎng)霉。 　　如果客餐廳相連，最好能有開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開(kāi)。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂(lè)房、麻將室（娛樂(lè)室）進(jìn)行區(qū)位分