【正文】 建全新的銀基專業(yè)服飾分銷網(wǎng)絡(luò)（服裝商品分銷網(wǎng)絡(luò)、服飾供產(chǎn)銷信息網(wǎng)絡(luò)、客戶網(wǎng)絡(luò)）及終端商場，并將開展電子商務(wù)交易，以形成中國服裝流通領(lǐng)域的“物流中心、配送中心、展示中心、信息中心和服飾文化研發(fā)傳播中心”。第三節(jié) 業(yè)務(wù)和經(jīng)營一、業(yè)務(wù)概況銀基集團目前的主營業(yè)務(wù)主要包括以下兩個方面：鄭州銀基商貿(mào)城有限公司主要業(yè)務(wù)鄭州銀基商貿(mào)城有限公司提供從商鋪租賃、賣場物業(yè)管理到區(qū)域中心倉儲和配送、服裝展示、信息發(fā)布、服飾文化傳播等“一站式”服務(wù)。為應(yīng)對資源短缺的制約，在建筑過程中要推廣使用新材料，做到節(jié)約能源、環(huán)保。（11）房地產(chǎn)產(chǎn)品科技含量提高，產(chǎn)品更新加快。③住宅消費觀念變化，不斷推出綠色物業(yè)、智能化物業(yè)、文化品味、度假式住宅、田園風(fēng)情等新概念。①住宅消費升級，從滿足數(shù)量轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量，從注重內(nèi)部結(jié)構(gòu)擴展到對外部環(huán)境的高度關(guān)注，從追求實質(zhì)性產(chǎn)品擴展到追求情感產(chǎn)品，從滿足物質(zhì)需要擴展到為滿足業(yè)主實現(xiàn)自我、體現(xiàn)價值的需要，引導(dǎo)住房正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。由于分期付款業(yè)務(wù)的開展，還有低首付的強力營銷戰(zhàn)略，使得“中等收入階層”成為房產(chǎn)消費市場的新興主力。相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰，如上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總量，2001年的半年內(nèi)已從4347家降低為3312家，廣州近年來也有300多家房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。企業(yè)將面臨越來越多的約束和制約。（5）房地產(chǎn)市場從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)槌墒斓馁I方市場，市場競爭加劇。改善資本運用將是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)方式正在從速度、規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。③老百姓購房的需求不會變。②中國的城市化進程不會變。支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素有三個：①房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會變。由于國內(nèi)外大企業(yè)加入房地產(chǎn)市場，小企業(yè)尤其是市場份額小的企業(yè)，風(fēng)險較大。⑦環(huán)境戰(zhàn)略。⑤技術(shù)進步戰(zhàn)略。③低成本戰(zhàn)略。本質(zhì)內(nèi)涵有四個方面：品質(zhì)，品位（品級）指樓盤的級別（高、中、低檔），品味，品行。 （6）中國的房地產(chǎn)企業(yè)將重點實施7大競爭戰(zhàn)略。（5）房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭主要集中在兩個方面：土地，資金。（4）營銷和管理的競爭強化。由于房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，土地供應(yīng)量受限，土地市場競爭將加劇。（3）土地儲備資源的競爭加劇。②大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了跨地區(qū)經(jīng)營的實力，積累了大量的資金、品牌、經(jīng)驗和人才，隨著南部地區(qū)房地產(chǎn)的過度競爭，必然會有一部分企業(yè)謀求跨地區(qū)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必然追逐利潤，因此，必然走向跨地域經(jīng)營。由于企業(yè)多元化發(fā)展的要求和房地產(chǎn)市場的高收益，一些專業(yè)化很強的優(yōu)質(zhì)企業(yè)為了規(guī)避市場風(fēng)險，逐漸把一部分資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，開展多元化經(jīng)營，勢必給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的沖擊。中國房地產(chǎn)業(yè)的競爭態(tài)勢（1）市場競爭主體的增多。（見圖2）圖2 房屋銷售價格指數(shù)現(xiàn)在全國民間存款大概10萬億人民幣，如果用1/4的存款（）買房子，配以80%的按揭首付，將拉動10萬億的購房量，相當(dāng)于現(xiàn)在全國城市每年購房數(shù)額的大概20倍。實際上，各個不同的地方，價格上漲不同，有的高達兩位數(shù)的增長。在我國，房地產(chǎn)作為投資品，日益受到投資者的關(guān)注和認可。目前在我國的金融市場上，普通投資者能夠投資的品種有儲蓄、國債、股票加上房地產(chǎn)。從這個意義上說，我國住房消費已經(jīng)啟動。2003年，%，農(nóng)村居民消費的恩格爾系數(shù)也下降到35%左右。另據(jù)調(diào)查，2002年，全國城市居民對現(xiàn)有住房的滿意率不到20%，有48%的居民表示有意在未來3～5年內(nèi)換房遷居，其中已購公房的住戶中希望換購住房的家庭占到67%。據(jù)2001年統(tǒng)計，尚有300多萬戶家庭居住在危舊房中。如果要達到2010年人均25平方米，到2010年，（相當(dāng)于目前每年的城市住房開發(fā)量的5倍）。（3）住宅條件的改善。據(jù)分析，～～20年（到2020年前后）。住宅一項來說，按現(xiàn)在的城市人口計算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。按城市化水平與人均GDP的正相關(guān)性規(guī)律，如果2020年中國人均GDP增至2800多美元，屆時城市化水平可達到60%左右。城市化進程是形成房地產(chǎn)需求的主要因素。從人口角度看，今后5年進入購買住房的年青人會有所減少，而在未來5～10年中仍然呈增加態(tài)勢（見表2）。在人口增長放緩后，住宅業(yè)也將度過高增長期。（1）人口增長狀況。三、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀住是每個人的基本消費，人口增長越快，生活品質(zhì)越提升，對住宅的需求就越大。批發(fā)企業(yè)應(yīng)努力識別和研究他們的需要和欲望，發(fā)掘他們的利益追求，進而調(diào)整自己的營銷戰(zhàn)略，為顧客創(chuàng)造價值。（6）以顧客價值創(chuàng)造為核心。 （5）避免批發(fā)環(huán)節(jié)被上下游產(chǎn)業(yè)回避整合的能力。 （4）擁有一套營銷專業(yè)知識。 （3）與供應(yīng)商保持密切聯(lián)系。 （2）擁有低成本高效益的分銷體系。 4．批發(fā)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵成功因素 （1）控制現(xiàn)存產(chǎn)量的能力。隨著本土批發(fā)行業(yè)與外商獨資機構(gòu)或與本土市場以外的批發(fā)/貿(mào)易商交易活動的增多，“跨境供應(yīng)”將日趨擴大化，批發(fā)業(yè)中的國際貿(mào)易活動隨之產(chǎn)生，國際貿(mào)易在批發(fā)業(yè)中的作用越來越重要。為了與大型制造業(yè)企業(yè)的全球化布局匹配，欲與零售企業(yè)整合連鎖經(jīng)營和批發(fā)職能的趨勢抗衡，必要運用高效的物流配送系統(tǒng)加以支撐。（4）物流配送將成為批發(fā)業(yè)態(tài)升級的強力支撐。這兩類采購中心都與批發(fā)業(yè)有密不可分的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，可助其順暢打通上下游互動交流渠道，成為同生共贏的戰(zhàn)略聯(lián)盟。目前國際上的全球采購中心主要分為兩大類，如由美國通用汽車、通用電氣等大型制造企業(yè)設(shè)立的。（3）跨國采購中心將成為批發(fā)業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)的互動平臺。除了改變傳統(tǒng)商務(wù)活動模式、大眾消費方式和企業(yè)生產(chǎn)模式外，對批發(fā)業(yè)而言，電子商務(wù)無疑是一場創(chuàng)新革命——企業(yè)的零庫存成為可能，無店鋪銷售和網(wǎng)上營銷新模式走入公眾視野。目前，電子商務(wù)的主要手段是B2B和B2C。目前，批發(fā)業(yè)的規(guī)模多為中小型企業(yè)，為了形成業(yè)界合力、更有效地參與市場競爭，中小企業(yè)將多選擇網(wǎng)絡(luò)工具、電子商務(wù)及基于這一基礎(chǔ)構(gòu)建而成的信息共享平臺，傳播各種可能擴大企業(yè)業(yè)務(wù)范疇的手段，如加入專業(yè)供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫、運用電子商務(wù)手段成為世界零售企業(yè)200強的供應(yīng)商、定向推廣等。然而發(fā)展已趨成熟的批發(fā)業(yè)將著眼于與上下游產(chǎn)業(yè)共同創(chuàng)造價值，并與其共同分享價值。在日趨激烈的市場競爭中，制造業(yè)為在商業(yè)市場中分一杯羹，加快發(fā)展批發(fā)職能。3. 國內(nèi)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢 （1）批發(fā)行業(yè)面臨上下整合。但是，目前多數(shù)批發(fā)企業(yè)沒有采用計算機管理技術(shù)?；ヂ?lián)網(wǎng)的信息技術(shù)、業(yè)務(wù)流程管理技術(shù)、物流、資金流和信息流的分析技術(shù)，是批發(fā)企業(yè)拋棄粗糙管理模式、進行業(yè)務(wù)流程再造的關(guān)鍵性核心力量。廠家的渠道扁平化政策也是造成批發(fā)業(yè)態(tài)零散的一個主要外部因素。在這種情況下，批發(fā)企業(yè)要做大，只能是將自己的業(yè)務(wù)聚集到某一方面，或者是幾個方面的組合，只做單一或少量的產(chǎn)品門類（產(chǎn)品聚集），只服務(wù)一類或幾類顧客群（顧客聚集），形成產(chǎn)品門類特色和特定顧客群體。國內(nèi)批發(fā)產(chǎn)業(yè)是一種典型的零散型產(chǎn)業(yè)，區(qū)域分布廣闊，從業(yè)人員眾多，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)完全競爭市場的特性，沒有任何企業(yè)占據(jù)顯著的市場份額，或能對整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展施加重大影響，更不存在具有控制整個產(chǎn)業(yè)活動的市場領(lǐng)袖。2. 國內(nèi)批發(fā)業(yè)存在的主要問題除了進出口貿(mào)易與生產(chǎn)資料批發(fā)交易中有小部分規(guī)模較大的批發(fā)商以外，各類批發(fā)市場中基本沒有大批發(fā)商。2002年，企業(yè)電子商務(wù)交易總額為10242億元，其中產(chǎn)品類交易4890億元，占48%，主要是BtoB的批發(fā)交易等。部分批發(fā)業(yè)正在逐漸消亡或被其他流通渠道代替。發(fā)展較快的行業(yè)有能源批發(fā)業(yè)、圖書報刊批發(fā)業(yè)、藥品及醫(yī)療器械批發(fā)業(yè)、汽車和摩托車及零配件批發(fā)業(yè)。2000～%、%%。二、國內(nèi)批發(fā)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢國內(nèi)批發(fā)業(yè)的現(xiàn)狀 （1）總體上看，批發(fā)業(yè)發(fā)展速度明顯落后于零售業(yè)。零售業(yè)競爭將從淺層次的價格讓利、獨家采購、不定期的促銷，進入以運營與營銷技術(shù)、品牌技術(shù)為核心的戰(zhàn)略性競爭層面。隨著采購聯(lián)盟的發(fā)展，一些聯(lián)盟企業(yè)將可能通過資本聯(lián)合實現(xiàn)企業(yè)的重組。面對大型零售企業(yè)特別是外資零售巨頭的沖擊，中小企業(yè)因自身的規(guī)模劣勢、資金和管理劣勢對發(fā)展的瓶頸制約，將被迫采取多種形式的協(xié)作整合，走聯(lián)合之路已成為眾多在夾縫中生存的中小零售企業(yè)的共識。2）外延型融合——企業(yè)對外進行資本擴張，在其它地方開設(shè)不同于自身業(yè)態(tài)的新店，從而分散企業(yè)風(fēng)險，促進企業(yè)發(fā)展。企業(yè)將不再僅是一種零售業(yè)態(tài)，而是根據(jù)自身發(fā)展及社會現(xiàn)實環(huán)境的需要，將多種零售業(yè)態(tài)集中于企業(yè)一身。其中主要有：集購買、旅游、消遣、工作于一體的“新型商業(yè)”，方便購買、快速購買的“無重復(fù)商店”和通過電子網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)交易的“全功能超級市場”等。2）百貨店將向細分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場份額將逐漸萎縮，購物中心將在未來幾年有較大發(fā)展。進入21世紀，新興業(yè)態(tài)將層出不窮，越具有技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢的業(yè)態(tài)，越有可能成長為主導(dǎo)業(yè)態(tài)。中國是一個地域遼闊、人口眾多、城市多樣、經(jīng)濟發(fā)展不平衡、消費習(xí)慣差異很大的國家，零售業(yè)態(tài)發(fā)展將呈現(xiàn)出地域分布的梯次化發(fā)展的態(tài)勢。連鎖經(jīng)營的百貨商店、方便店、專業(yè)商店、倉儲商場將會成為零售業(yè)中的強大力量。以連鎖制形式開設(shè)的專業(yè)店和專賣店，在商業(yè)街、商業(yè)中心地區(qū)、大型商業(yè)設(shè)施和百貨店中也都會有大的發(fā)展?jié)摿?。它們會在商品的品牌、?jīng)營方式、規(guī)范服務(wù)等方面形成自身的風(fēng)格。但隨著人們生活節(jié)奏加快及國外大型配送企業(yè)的進入，將會促進便利店業(yè)態(tài)的發(fā)展。一部分食品超市將發(fā)展咸大型綜合超市。隨著生鮮食品從生產(chǎn)到消費之間的流通鏈條逐步形成，食品超市中生鮮食品的比重將逐步增加，并達到規(guī)范化水平。從趨勢上看，百貨業(yè)將穩(wěn)中有降，逐漸與其他業(yè)態(tài)達到數(shù)量上的平衡。①百貨店原有的中低檔商品和五金家電等商品進一步分流，讓位給超市和專業(yè)店；百貨店中高毛利、低周轉(zhuǎn)的商品比重增加，服務(wù)質(zhì)量提高，規(guī)范化營運。（2）零售業(yè)態(tài)不斷規(guī)范化。隨著市場化程度加深、商業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴大、商業(yè)自動化水平的提高，產(chǎn)銷關(guān)系、工商關(guān)系將進一步發(fā)生諸多積極變化，產(chǎn)銷關(guān)系、銀商關(guān)系孕育著新的突破。為獲得更大的發(fā)展空間，眾多零售巨頭紛紛涉足中國市場，依托其雄厚的資本、先進的管理技術(shù)及運作方式，與我國的低地價、低人工成本相結(jié)合，開拓市場。以滿足消費者的多樣化需要，主要有：一站式購物；顧客忠誠；便利省時；跨行業(yè)合作等。 （3）連鎖經(jīng)營逐漸盛行。主要體現(xiàn)在：采購自動化；銷售自動化；倉儲自動化；管理系統(tǒng)化等。（2）技術(shù)含量不斷提高。由于現(xiàn)代消費呈現(xiàn)需求多元化的特點，多業(yè)態(tài)經(jīng)營可以使零售企業(yè)獲得更多的適應(yīng)性競爭優(yōu)勢，是零售企業(yè)在未來的經(jīng)營中取得成功十分重要的條件。第二節(jié) 行業(yè)分析一、國內(nèi)零售業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢國內(nèi)零售業(yè)的現(xiàn)狀零售業(yè)是我國近年來發(fā)展變化最快、市場化程度最高、競爭最激烈的行業(yè)之一。（3）“邊開發(fā)、邊鞏固、邊培育、邊發(fā)展，成熟一塊，開發(fā)一塊，穩(wěn)定發(fā)展一塊”，滾動式發(fā)展。為達此一目標，銀基集團將執(zhí)行下列的經(jīng)營戰(zhàn)略：（1）低成本、快速發(fā)展，保持行業(yè)領(lǐng)先。.?？傋艏s5,872戶，居住人口約2萬人；社區(qū)規(guī)劃特色：建筑格調(diào)高雅，建筑分布自然合理與園林化環(huán)境緊密配合，體現(xiàn)人工生態(tài)園林居住區(qū)。由46幢28～33層高檔住宅及60畝的銀基廣場組成。鄭州銀基花園所在區(qū)域是鄭州市城市總體規(guī)劃高檔住宅集中區(qū)，處于鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的最好地理位置。社區(qū)北臨金水大道，西臨燕風(fēng)路，東臨熊耳河，南臨英協(xié)花園。（2） 開發(fā)鄭州銀基花園房地產(chǎn)項目。鄭州銀基商貿(mào)城是全國規(guī)模最大的、批零兼營的專業(yè)服裝商貿(mào)市場，裝修裝潢高檔、規(guī)劃布局合理、配套設(shè)施完備，提供從商鋪租賃、賣場物