【正文】 4500元/㎡區(qū)間，商鋪價格在47007000元/㎡區(qū)間，㎡/天區(qū)間。小結(jié)㎡，商品住宅總量約2萬余戶，體量比較大。區(qū)位處于開發(fā)區(qū)核心地段，隨著人氣的聚集，勢必成為開發(fā)區(qū)的核心商業(yè)區(qū)。星光城市廣場的規(guī)劃更為全面，包含了酒店、公寓、寫字樓、會展、購物中心、住宅等主要產(chǎn)品。該項(xiàng)目對我項(xiàng)目的競爭和沖擊力非常大，區(qū)位上看，更靠近開發(fā)區(qū)繁華區(qū)。接近40萬㎡的商業(yè)規(guī)劃規(guī)模對周邊的商業(yè)地產(chǎn)影響甚遠(yuǎn)。國際廣場位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中部，聊城CBD核心，緊鄰東昌路，規(guī)劃建筑面積66萬平米，是集高檔住宅、大型商業(yè)、商務(wù)辦公為一體的大型高端城市綜合體項(xiàng)目。這一區(qū)域也是聊城市核心城區(qū)，沿街商鋪的出租價格基本代表了聊城市最好的沿街鋪面出租價格范圍。（5）另外，過徒駭河，沿東昌路向西，㎡/天，較開發(fā)區(qū)商鋪均價稍高。并且商鋪大都不是商業(yè)用地，而是住宅底層改造而成。隨著西鄰的當(dāng)代國際廣場、星光城市廣場的開發(fā)和不斷成熟，我項(xiàng)目的沿街商業(yè)銷售價格會有一個較大增幅空間。（三）項(xiàng)目周邊沿街商鋪調(diào)研信息整理沿街商鋪銷售價格調(diào)研信息本次商鋪的調(diào)研主要針對開發(fā)區(qū)主要城市干道沿街鋪面，商鋪銷售價格（大都是二手價格）情況標(biāo)示如圖：（1）東昌路北面靠近大胡村的周邊，沿街鋪面銷售價格在4800元/㎡；南部胸科醫(yī)院附近和御潤財(cái)富城周邊的銷售價格相對較高，在65007000元/㎡；（2）光岳路和黃河路交叉口（御潤財(cái)富城往西）附近商鋪銷售價格在6000元/㎡；聊城大學(xué)東臨（中華路東）沿街商鋪銷售價格在48005000元/㎡；（3）距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)的武樓村、馬廟村等舊村改造大型社區(qū)，周邊商鋪銷售價格在50005500元/㎡；（4）我項(xiàng)目與以上區(qū)域的繁華程度相比，相差較遠(yuǎn)，僅南部有一些住宅小區(qū)。開盤較早的樓盤去化都不錯，但是最新開盤的樓盤住宅銷售情況較為一般，受到了樓市調(diào)控政策的一些影響。主要區(qū)別是：區(qū)位相對較好的御潤國際豪庭、麗水陽光等，市區(qū)購房者較多。公寓和寫字樓的價格也僅為個別已經(jīng)開盤的樓盤價格，由于開發(fā)區(qū)的樓盤很多是新盤，公寓和寫字樓產(chǎn)品處于規(guī)劃或者剛開始開發(fā)，價格還未對外公布，不能準(zhǔn)確了解整體銷售均價。銷售價格分析調(diào)研樓盤普通住宅的銷售價格區(qū)間在40006000元/平米，根據(jù)區(qū)位的不同，價格差異也較大；通過詢問周邊居民了解，開發(fā)區(qū)靠近河邊的住宅均價在5000元/㎡，部分樓盤公示價格偏高（價格是報房管局的，為虛價）；往東遠(yuǎn)離開發(fā)區(qū)核心區(qū)的樓盤價格較低，一般在40004500元/㎡。公寓和寫字樓的戶型面積區(qū)間集中在50110㎡。另外，麗水陽光項(xiàng)目資料缺失，售樓處銷售人員不能提供任何數(shù)據(jù)。戶型與面積分析調(diào)研樓盤的戶型主要有：一居、二居、三居和四居，其中，三居為主力戶型，其次是二居室。物業(yè)類型分析調(diào)研樓盤的物業(yè)類型主要有：小高層、高層、公寓、寫字樓和洋房，項(xiàng)目周邊的別墅樓盤較少。其中，供應(yīng)量前幾位的樓盤主要是：當(dāng)代國際廣場、星光城市廣場、昌潤蓮城、金柱大學(xué)城等。比較有實(shí)力和名氣的是星光地產(chǎn)、當(dāng)代集團(tuán)和昌潤地產(chǎn)。㎡，㎡，體量比較大。因此，本次調(diào)研以聊城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤和沿街商鋪為主，其次對聊城市開發(fā)區(qū)西臨市區(qū)部分樓盤和沿街商鋪進(jìn)行了調(diào)研。盡管2012年聊城市的土地供應(yīng)量有所下降，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也有所調(diào)整，但市場供需整體平穩(wěn)。因此，聊城土地交易市場前景比較樂觀。聊城國土部門依據(jù)市場形勢，調(diào)整土地供應(yīng)，商服用地和住宅用地的供應(yīng)量也穩(wěn)中有降。以上預(yù)測調(diào)整對聊城樓市來說都是向好趨勢，銷售情況有望改觀，房價將繼續(xù)上漲勢頭。當(dāng)前過于嚴(yán)厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。（三）市場研判政策影響2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設(shè)。在這些用地安排中，工礦倉儲用地和交通運(yùn)輸用地占了用地計(jì)劃的大部，%，%。說明聊城的商業(yè)用地較受青睞。（1）2009年受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境蕭條的影響，招拍掛土地量較少，2010年招拍掛土地供應(yīng)量大幅上升，2011年有所下滑。聊城首個限價房項(xiàng)目開工建設(shè)，對于城市中低收入家庭以及一些聊城外來務(wù)工人員和新畢業(yè)大學(xué)生來說是一個巨大的利好消息。l 支持開發(fā)限價房項(xiàng)目4月30日，聊城市首個限價房項(xiàng)目——南湖新城正式開工建設(shè)。建立健全并落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價工作問責(zé)機(jī)制。(2)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。（1）增加住房用地供應(yīng)；（2）加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查；（3）依法查處違法違規(guī)用地行為；切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。合理引導(dǎo)居民住房需求。加大保障性安居工程建設(shè)力度。 聊城市本地的房地產(chǎn)政策主要有：l 聊七條2011年3月24日，聊城市人民政府發(fā)布《關(guān)于貫徹魯政辦發(fā)〔2011〕5 號文件 進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，通知共分七大條（聊七條）：進(jìn)一步強(qiáng)各縣（市、區(qū)）化落實(shí)政府責(zé)任。加強(qiáng)信托房地產(chǎn)融資監(jiān)管各大銀行取消首套房優(yōu)惠利率，提高個人貸款利率和貸款難度，影響了銷售。貨幣信貸6次上調(diào)、1次下調(diào)存準(zhǔn)率，3次加息。，完成112%。一房一價國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標(biāo)價。房產(chǎn)稅試點(diǎn)上海、重慶等大城市開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅 無影響限購令山東青島、濟(jì)南各地紛紛出臺樓市“限購令”。二、聊城市房地產(chǎn)市場研判（一）聊城房地產(chǎn)政策分析2011年以來房地產(chǎn)主要政策以及對聊城樓市的影響表國家宏觀政策簡要內(nèi)容對聊城的影響新國八條出臺落實(shí)地方政府責(zé)任；保障性安居工程建設(shè)；完善稅收政策，加強(qiáng)征管；差別化住房信貸政策；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；合理引導(dǎo)住房需求；落實(shí)問責(zé)機(jī)制；輿論引導(dǎo)。近3年商品房的銷售面積增長較快，一直是供不應(yīng)求，銷售價格也是一路看漲。商品房價格良好的上漲勢頭也顯示了聊城市商品房銷售市場較為堅(jiān)挺，供需旺盛。（四）近5年聊城市商品房銷售價格分析聊城市商品房銷售價格從2009年開始迅速上漲，年均漲幅達(dá)到500元/㎡。說明2011年聊城市沒有受到房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的較大影響。2010年和2012年房屋施工面積增加較多，相信20132014年將有更多的房屋竣工，滿足市場需求。相信今后幾年，聊城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資會繼續(xù)保持在較高水平。2010年和2011年聊城的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長迅猛，年增長率超過了60%。我項(xiàng)目具有較高的商業(yè)開發(fā)價值。小結(jié)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是聊城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“高速發(fā)動機(jī)”，并顯示出了開發(fā)區(qū)的良好發(fā)展勢頭。中央商務(wù)區(qū)勢必發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來的商業(yè)中心區(qū)，聊城市東部商業(yè)副中心。項(xiàng)目規(guī)劃定位為集居住、商業(yè)、金融、會展、辦公、賓館酒店、休閑娛樂、總部基地及研發(fā)為一體的城市綜合公共服務(wù)中心。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東部新城開發(fā)戰(zhàn)略也為該區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來廣闊開發(fā)空間和寬松的市場環(huán)境。聊城東部新城戰(zhàn)略聊城市發(fā)展規(guī)劃中明確了戰(zhàn)略發(fā)展方向：即實(shí)施“東擴(kuò)南展”計(jì)劃，以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為依托，集中向東擴(kuò)展，形成一個現(xiàn)代化的新城區(qū)和工業(yè)區(qū)。其中的規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限是相對獨(dú)立的。國家級別和省級別的開發(fā)區(qū)主要不同之處有：（1）優(yōu)惠政策的不同：國家級的開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策主要是高新技術(shù)企業(yè)的兩免三減半，軟件企業(yè)的15% 稅率征稅體制等。（三）開發(fā)區(qū)區(qū)域發(fā)展展望 開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略等級提升目前，聊城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一直為申請?zhí)嵘秊椤皣壹壗?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”而加快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局分為兩大片區(qū)，中華路東側(cè)以外向型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；中華路西側(cè)則以生活居住、科研教育、商貿(mào)服務(wù)等為主。（二）開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局近幾年來，開發(fā)區(qū)大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，以工業(yè)為主，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)快速發(fā)展。 未來價值潛力對比：F區(qū)域＜E區(qū)域＜A區(qū)域（我項(xiàng)目）＜C區(qū)域=D區(qū)域＜B區(qū)域。相信隨著城市開發(fā)進(jìn)程的加快，東部區(qū)域仍然會有居住區(qū)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目往西不遠(yuǎn)即為開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心區(qū)（B+C+D區(qū)域），也是開發(fā)區(qū)城市繁華區(qū)。工業(yè)新城規(guī)劃定位為：“聊城市區(qū)的重要組成部分，以高新技術(shù)、節(jié)能環(huán)保、現(xiàn)代制造業(yè)、外向型經(jīng)濟(jì)為主的綜合性現(xiàn)代化生態(tài)型工業(yè)新城。作為聊城對外開放的窗口，外向型經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)，開發(fā)區(qū)是聊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“高速發(fā)動機(jī)”。四、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展定位和區(qū)域展望聊城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，位于聊城東部，行政管轄面積為90平方公里，規(guī)劃區(qū)面積42平方公里，轄蔣官屯辦事處及東城辦事處兩個辦事處，是省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前正積極申請國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。聊城市的空間發(fā)展布局戰(zhàn)略中，“東擴(kuò)”對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)來說尤為重要。三、聊城市城市發(fā)展空間布局