某市場(chǎng)定位報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-08-07 22:37本頁(yè)面
【正文】 五、松江新城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)供需關(guān)系供應(yīng)量：2002002年新城內(nèi)住宅新開(kāi)工面積為150萬(wàn)㎡，老城區(qū)開(kāi)工面積為50萬(wàn)㎡，因而整個(gè)松江城區(qū)前2年開(kāi)發(fā)約200萬(wàn)㎡。結(jié)構(gòu)規(guī)劃是在新橋、九亭、泗涇、洞涇、畬山開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的花園住宅、別墅，吸引社會(huì)高收入階層（市區(qū)、外商、外省市）居民投資置業(yè)；在松江新城規(guī)劃出一定數(shù)量的地塊建造花園別墅以滿足本區(qū)高收入居民的需求，其比例可占年開(kāi)發(fā)量的25%左右。目標(biāo)和任務(wù)：在東北四鎮(zhèn)（九亭、泗涇、洞涇、新橋）發(fā)展供市區(qū)高收入階層置業(yè)、休閑、度假和投資的中高檔別墅；在松江新城重點(diǎn)建造中高檔住宅；老城區(qū)重在保護(hù)和改造，以改善環(huán)境為主；從以建設(shè)普通住宅為主轉(zhuǎn)向中高檔住宅建設(shè)為主，從以住宅建設(shè)為主為轉(zhuǎn)為以住宅建設(shè)和發(fā)展二三級(jí)交易市場(chǎng)并重。政府住宅發(fā)展計(jì)劃和政策導(dǎo)向根據(jù)《松江區(qū)住宅發(fā)展“十五”計(jì)劃》，房地產(chǎn)業(yè)是松江區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；“十五”期間松江區(qū)將加快房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。n 隨著松江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，區(qū)位條件逐步改善，對(duì)外區(qū)域客源的吸引力增強(qiáng)，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年非松江籍客源已成為區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)主力。市場(chǎng)需求旺盛，各種消費(fèi)力量活躍。n 數(shù)據(jù)顯示：商品房投資額比竣工面積增幅更大，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)檔次在逐步上升；商品房投資額和竣工面積分別比施工面積增速更快，顯示了松江房地產(chǎn)投資在前幾年持續(xù)增長(zhǎng)之后，市場(chǎng)供給仍將增速放大。n 商品房施工面積快速增長(zhǎng)，%。各年松江區(qū)商品房平均價(jià)格表時(shí)間商品房平均價(jià)格（元/平方米）2001年30152002年3359同比增長(zhǎng)（%）%2003年19月份3828同比增長(zhǎng)（%）% 商品房投資快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給持續(xù)放大。市場(chǎng)行情穩(wěn)步走高：區(qū)域平均價(jià)格從2001年的3015元/m2，增長(zhǎng)到2003年19月份的3828元/m2，特別是經(jīng)歷了非典疫情，仍然顯示了較為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。新城規(guī)劃徹底地改變了原有城鎮(zhèn)格局，平地造城，成倍擴(kuò)大了城區(qū)規(guī)模，為房地產(chǎn)創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)。2002年6月20日輕軌系統(tǒng)在松江破土動(dòng)工，自上海的宜山路，經(jīng)七寶、九亭、泗涇到畬山、松江新城區(qū)，預(yù)定2005年底建成通車，投資人民幣35億元，屆時(shí)松江新城到上海市中心人民廣場(chǎng)只要40分鐘。大學(xué)城以北地區(qū)：大學(xué)城以北地區(qū)的地理位置較接近畬山地區(qū)，因此未來(lái)規(guī)劃為高檔別墅區(qū)；大學(xué)城以東地區(qū)：未來(lái)也將規(guī)劃建設(shè)為一個(gè)大規(guī)模的，以公寓住宅為主的居住區(qū)?！八山鲁鞘痉秴^(qū)”。近期開(kāi)發(fā)土地面積36平方公里，人口規(guī)模30萬(wàn)，預(yù)計(jì)2002年底初步建成。而松江新城就是其中的一城，到2005年，松江新城將成為一座與上海國(guó)際大都市相呼應(yīng)、具有中等規(guī)模的現(xiàn)代化新型城市。n 上海十五規(guī)劃提出構(gòu)筑特大型國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市城鎮(zhèn)體系，重點(diǎn)建設(shè)展現(xiàn)異國(guó)風(fēng)情的一城九鎮(zhèn)戰(zhàn)略構(gòu)想。遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)地域擴(kuò)至60平方公里，人口規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)。近期開(kāi)發(fā)土地面積36平方公里，人口規(guī)模50萬(wàn)，界限東起通波塘，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北起規(guī)劃中的旗天路。三、松江新城新城區(qū)位松江新城的建設(shè)始于2001年。同時(shí)穩(wěn)定、健康、高速增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)也將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。n 松江經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷壯大。n 松江擁有上海唯一的山地景觀(畬山)和豐富的歷史文化名勝特別是位于松江老城區(qū)域的，人文和自然景觀融合有力的提升了區(qū)域居住品質(zhì)，豐富了居住內(nèi)涵，增添了落戶松江的魅力。松江經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)更加強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供穩(wěn)定、健康的宏觀經(jīng)濟(jì)條件?！笆濉卑l(fā)展目標(biāo)十五期間松江經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體目標(biāo)是：進(jìn)一步優(yōu)化全區(qū)生產(chǎn)力布局，調(diào)整、完善區(qū)域功能定位，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的合理分工和協(xié)調(diào)發(fā)展，重點(diǎn)建設(shè)好松江新城、松江工業(yè)區(qū)、上海畬山國(guó)家旅游度假區(qū)、松江現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，并以此帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。 2000年畬山度假區(qū)核心區(qū)內(nèi)占地500畝的人工湖建成完成，畬山度假區(qū)由此成為上海地區(qū)具有最佳生態(tài)環(huán)境、最美自然風(fēng)光、最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粔K寶地。目前區(qū)內(nèi)已形成集游樂(lè)、觀光、會(huì)務(wù)、休閑、度假、居住等多項(xiàng)功能為一體的綜合型旅游度假區(qū)的雛形，吸引了大量游人前來(lái)觀光游覽。n 松江農(nóng)業(yè)園區(qū)區(qū)域面積40平方公里，耕地總面積2700公頃，上海農(nóng)科院、浙江農(nóng)業(yè)大學(xué)、上海市動(dòng)植物引種中心等單位參與了農(nóng)業(yè)園區(qū)的科研開(kāi)發(fā)。據(jù)悉，除了中心規(guī)劃區(qū)的2000畝地，方圓10平方公里內(nèi)陸續(xù)進(jìn)駐的廠商都需經(jīng)臺(tái)積電同意，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⑿纬蒊C產(chǎn)業(yè)群聚區(qū)。n ，根據(jù)《松江科技區(qū)概念規(guī)劃暨核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，共分為五個(gè)部分：IC產(chǎn)業(yè)核心區(qū)； 8平方公里生活配套區(qū)，包括6幢總建筑面積2萬(wàn)平方米的臺(tái)灣積體電路制造股份有限公司（臺(tái)積電）有眷住宅；IT系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生產(chǎn)研發(fā)區(qū)；1平方公里物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。主要包括浦南三鎮(zhèn)。主要包括畬山、泗涇、洞涇鎮(zhèn)等。主要包括九亭和新橋鎮(zhèn)?！耙怀侨碑a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃松江新城：以突進(jìn)式的速度，建成城市要素齊全、具有輻射、帶動(dòng)、集聚功能的現(xiàn)代化中等規(guī)模城市。儲(chǔ)蓄儲(chǔ)蓄存款余額（億元）增幅松江20002001%2002%2003%上海20002001%2002%2003%n 由上表可以看出，上海全市儲(chǔ)蓄存款余額在2002年有個(gè)飛速增長(zhǎng)，2003年的增長(zhǎng)速度有所回落，是受去年樓市異?；鸨┑挠绊憽Ｈ司幼∶娣e，%平方米。三是農(nóng)村居民家庭轉(zhuǎn)移性收入增加。二是農(nóng)村居民家庭的財(cái)產(chǎn)性收入增加。全區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促使農(nóng)村富余勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 農(nóng)民人均收入2000年2001年2002年2003年松江（元/月）463518566上海（元/月）569590555 n 2003年，松江農(nóng)民人均月收入達(dá)到566年，高于上海市總的農(nóng)民收入水平。居民生活職工月平均工資20012002增幅2003增幅松江（元/月）1426165716.%182810%上海（元/月）14801623%184714%n 2002
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