【正文】 通，最別致最有品味的社區(qū)園林，還有最優(yōu)惠的價(jià)格，最大的升值空間以及最完善的城市教育網(wǎng)，是城市生活與郊區(qū)悠閑渡假生活的最高綜合體。二、市場(chǎng)定位 項(xiàng)目總體定位綜上所述，由于區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量大，且有多個(gè)大型樓盤，紛紛以提高本身的綜合質(zhì)素爭(zhēng)取市場(chǎng)。而且在本項(xiàng)目用地的四周景觀陳舊。而就本項(xiàng)目，由于項(xiàng)目發(fā)展商對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)一直涉入不深，項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)又缺少特色和超前理念，這對(duì)項(xiàng)目的推廣有一定的阻礙，故建議本項(xiàng)目引入全程策劃，整體控制項(xiàng)目的推廣過(guò)程，把項(xiàng)目的不利因素轉(zhuǎn)化為零，或轉(zhuǎn)化成有利條件，輔助項(xiàng)目的順利推廣。該盤智能化的設(shè)計(jì)與管理，更成為買家設(shè)身處地的周全之策。現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于競(jìng)爭(zhēng)很激烈，購(gòu)房者對(duì)樓盤綜合質(zhì)素的要求越來(lái)越高，這樣更迫使開發(fā)商們要不斷提高自身素質(zhì)，精心做開發(fā)。故建議發(fā)展商對(duì)現(xiàn)平面設(shè)計(jì)作出調(diào)整。這種設(shè)計(jì)方案使到A、B、C三棟內(nèi)部相向單位的通風(fēng)采光及私密性均出現(xiàn)問(wèn)題。這樣小區(qū)的生態(tài)環(huán)境很難營(yíng)造，這必將直接影響銷售，幸好本案位于濱江東地塊，大環(huán)境可觀。而相對(duì)小區(qū)樓盤更能受買家歡迎，發(fā)展空間更大。而項(xiàng)目的全程策劃，將能有效地增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，有效縮短銷售期及大大減低發(fā)展商的風(fēng)險(xiǎn)。就必須從項(xiàng)目的整體綜合質(zhì)素上落手，并建立樓盤自己的個(gè)性即項(xiàng)目的理念。D、 項(xiàng)目尚處于規(guī)劃中，可塑性強(qiáng)，有助項(xiàng)目推廣由于海珠區(qū)在銷樓盤較多，供應(yīng)量充足，加上金碧花園、保利花園及濱江東板塊多個(gè)大型小區(qū)樓盤的影響，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)各樓盤競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。海珠區(qū)珠江環(huán)繞，風(fēng)景優(yōu)美，與二沙島、珠江新城、海珠廣場(chǎng)、白天鵝賓館等廣州名勝風(fēng)景隔江相望，南倚洛湖居、麗江花園、廣州碧桂園及丫髻島旅游風(fēng)景區(qū)。與眾多的知名樓盤相鄰，使本項(xiàng)目容易引起有效需求者（有意且有能力購(gòu)房）的關(guān)注，假如本項(xiàng)目具有良好的綜合素質(zhì)，而價(jià)格適中，就能把周邊知名樓盤的有效需求者爭(zhēng)取過(guò)來(lái)，加促銷售。所以本項(xiàng)目的推出，定會(huì)吸引一部分傾心于濱江生活的買家。伴江而居符合人類追求美的本能要求，反映人對(duì)大自然的親和力。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析◆ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：A、 項(xiàng)目位于海珠區(qū)的濱江東板塊，易引起買家關(guān)注廣東省房協(xié)在進(jìn)行廣州優(yōu)秀樓盤評(píng)選時(shí)發(fā)現(xiàn)山水樓盤成績(jī)斐然，其中江景盤更是明星薈萃。南為濱江東路，東為下渡路。5） 廣告訴求中大部份盤都涉及到濱江江景這一概念這一概念，以濱江路的休閑和珠江情結(jié)為依托，塑造項(xiàng)目。但大部份一線江景買家都有私家交通工具，其居住的尊貴性得到充分的展現(xiàn)；但是針對(duì)非一線江景盤卻喪失了許多沒(méi)有私家交通工具的消費(fèi)者，在客戶群體方面受到限制。無(wú)論是一線江景海珠半島花園、中海錦苑，還是非一線江景的金雅苑、天立俊苑，其鎖定的客戶群體大部分白領(lǐng)階層以上的消費(fèi)者。 濱江東板塊市場(chǎng)特征：就項(xiàng)目所處的濱江東板塊，經(jīng)過(guò)綜合調(diào)查取證研究分析后，該板塊呈現(xiàn)出以下特征：1） 一線江景盤與非一線江景盤價(jià)格相差比較大，如同一區(qū)域的麗景灣比天立俊園按揭均價(jià)高大約1441元/M2，因而從價(jià)格定位方面檔次差異比較明顯。海珠區(qū)的商業(yè)地位如果得不到及時(shí)的提高，不但寫字樓發(fā)展難有市場(chǎng)，而且隨著人們對(duì)周圍環(huán)境要求的不斷提高，其樓市的優(yōu)勢(shì)也將受到消弱。今后的買家除本區(qū)居民外，還需要江北人士和外來(lái)人員購(gòu)買的支持，這就更要求海珠區(qū)的住宅具備更高的質(zhì)素和保持價(jià)格較低的優(yōu)勢(shì)；其二，商業(yè)氣氛不濃將成為制約海珠區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要因素。但是，今后海珠區(qū)樓市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，銷售的壓力已日漸顯露。據(jù)悉，2001年起，全市將實(shí)行路橋捆綁式收費(fèi)，即意味著廣州市內(nèi)的所有過(guò)江橋?qū)⑷∠^(guò)橋費(fèi)，這無(wú)疑是在交通上除去了“河北”與“河南”的人為障礙，對(duì)海珠區(qū)樓盤吸引已區(qū)份的買家將是一知利好因素。根據(jù)最新路網(wǎng)規(guī)劃：，區(qū)內(nèi)建成跨江橋梁增至12座。海珠區(qū)是廣州傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，近年來(lái)，隨著一些大工廠易地改造謀求發(fā)展，住宅建設(shè)已成了該區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。海珠區(qū)的每年商品房供應(yīng)量是全市的首位。5. 隨著政策法規(guī)的健全，市場(chǎng)的規(guī)范、市民觀念的轉(zhuǎn)變、信息的流暢，廣州市房地產(chǎn)將進(jìn)一步繁榮，二手樓交易將繼續(xù)大幅度增加。從住宅市場(chǎng)的需求角度考慮，消費(fèi)者買樓置業(yè)已成為平常事，加上今年消費(fèi)市場(chǎng)的相對(duì)暢旺，相信住宅需求市場(chǎng)在下半年將會(huì)保持足夠的活力，下半年廣州市住宅市場(chǎng)應(yīng)會(huì)有較大的發(fā)展。下半年，番禺等郊區(qū)住宅市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)因撤市的利好因素影響而吸引買家關(guān)注，因此下半年廣州市住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主流依然會(huì)是中低價(jià)位的住宅物業(yè)。這是因?yàn)槿ツ陮?shí)物分房的最終結(jié)束，代表著普通消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的來(lái)臨，決定了住宅平民化特色形成。從今年上半年房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，市區(qū)大盤下半年將會(huì)有較大的調(diào)整和推盤舉措，屆時(shí)將帶動(dòng)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)格局改變。因此，上半年房地產(chǎn)廣告也表現(xiàn)出市區(qū)樓盤廣告投入量減少的特點(diǎn)。記得去年此時(shí)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)紅紅火火，江景盤的熱賣吸引了眾多消費(fèi)者的目光，連珠江新城的樓盤也湊在一起趕熱鬧，而今年，消費(fèi)者的注意力似乎更多地被番禺、花都的撤市設(shè)區(qū)而吸引，使得番禺住宅市場(chǎng)較受買家青睞，住宅的平民化特色也較為明顯。隨著廣州市行政區(qū)域的擴(kuò)大，未來(lái)幾年內(nèi)地鐵二、三號(hào)線和花都新華輕軌的建成使用，番禺、花都的樓盤將以其大規(guī)模的生活小區(qū)、良好的生態(tài)環(huán)境和便捷的交通吸引更多買家，廣州市城區(qū)的居住、商業(yè)結(jié)構(gòu)將相應(yīng)調(diào)整。通過(guò)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，有實(shí)力的大公司脫穎而出，最后形成