中國城市土地使用權的法律性質-文庫吧資料
2024-08-09 06:41本頁面
【正文】 制與社會發(fā)展》（長春），1995年第3期。（注：此說者有，史浩明撰：《我國民法物權制度的完善立法》、《關于建立我國物權法物權體系的思考》，《青海社會科學》1994年第1期。）筆者僅將幾種代表性的看法分述如后作為參考。（注：錢明星著：《物權法原理》，第293—295頁。郭明瑞撰：《論土地使用權的幾個法律問題》，《中國民法經濟法理論問題研究》，法律出版社1991年3月版。）有學者認為法律規(guī)定沒有明確地上權這種物權形式，然其內容承認地上權制度存在，但名稱上不需拘泥用地上權。張雙根、張學哲合撰：《論我國土地物權制度》，《中國土地科學》第11卷第3期，1997年5月，第8頁。）有學者主張以用益物權包括“土地使用”概念，以傳統(tǒng)民法“地上權”為架構，限縮使用權的內容為國有土地使用權、宅基地使用權、農村土地使用權。（注：林增杰、張紅合撰：《中國房地產產權制度》，《房地產論文集》，中國人民大學出版社1995年6月版，第131—139頁。故從學者們提出有關土地使用權性質的文章，有多種不同的觀點，也影響日后制訂大陸物權法制度的論證。）學者從使用權內涵、司法實踐與通說見解等不同角度，討論土地使用這個抽象概念的法律地位與性質，并厘清與地上權的關系。土地使用權在各國的物權法中未列為物權種類，一般將認為“土地使用”是土地所有權部分權能的名詞表徵，從實踐情況上，出現不易區(qū)分是所有權能的“使用權能”，還是作為用益物權的“使用權”。土地使用權指國有土地依法無償劃撥或有償出讓、轉讓給非所有人使用，使用人以有建筑物、附著物或工作物為目的，使用他人土地的一種財產權，這種權利基于所有權與使用權分離原則所生，與傳統(tǒng)地上權由所有權衍生出來的權利不同。因地上權的設定可以有償也可以無償，故支付地租與否不是成立地上權的要件。）所有權人在地上權屆滿前幾年，不愿意維護或整修，屆時政府收回的恐怕只是無剩余價值的地上物，尤其地上物是位于市區(qū)精華地段的住宅，很可能最后幾年地上權人不愿維護地上物，可能會采取以便宜價錢將房屋賣給低收入戶，原本等待政府救助的低收入戶們，在面臨無家可歸的情況下，政府如何采取強制措施將建物收回恐怕也是難題，對于這些衍生的社會問題都是未能妥善研擬其他配套措施所致。然拋棄權行使所產生地上物歸屬問題，如何解決，目前尚無明文規(guī)定，參考臺灣地區(qū)實務上《非公用土地設定地上權處理要點》規(guī)定，地上權存續(xù)期間50年屆滿后，地上物無償移轉為公有。地上權人在法定允許條件下得本于財產權自由處分原則，享有拋棄權。地上權人在土地上建造的建筑物、附著物或其他工作物，其所有權依法應歸地上權人所有。參考臺灣民法第838條規(guī)定“地上權人，得將其權利讓與他人，但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。地上權為獨立財產權，原則上地上權人能自由處分其權利。包括鄰地損害防免相鄰關系（經營土地上工業(yè)者預防損害發(fā)生、氣響侵入的禁止、地基建筑產生的損害預防、工作物的危險預防）、用水排水的相鄰關系、鄰地使用的相鄰關系（管線安設、鄰地通行）、越界建筑的相鄰關系。劉心穩(wěn)主編《中國民法學研究述評》，中國政法大學出版社1996年12月版，第447頁。（注：孫憲忠著：《國有土地使用權財產法論》第160—161頁。（e）因通風、采光而產生的相鄰關系。（c）因用水、排水產生的相鄰關系。依據《民法通則》規(guī)定相鄰關系種類主要有：（a）因土地、山嶺、森林、草原等自然資源的使用或所有而產生的相鄰關系。（注：王利明、郭明瑞、方流芳合著：《民法新論（下）》，第123頁的定義。）②相鄰權。地上權人自己不使用土地而將土地轉租他人收取租金，若當事人間無反對約定或無將該項限制登記在案，這種租金收入仍為地上權人的使用權限。地上權人最重要的權利就是使用土地，使用權的范圍由當事人以法律行為設定，使用人必須依其約定在登記的范圍內利用之，例如土地使用合同約定地上權人使用權范圍及于土地之上下空間，但是當事人可以約定其地上權以地下、地表或空中的一定范圍為限的利用。謝在全著：《民法物權論（上冊）》第439—445頁。（3）地上權人對其建筑物或其他工作物享有使用、收益、處分的權利。地上權的使用人基于何種目的使用他人土地，各國立法例并不一致。（注：參考臺灣48年臺上字28號判例。反之，日本民法以其建物與基地乃是個別獨立的不動產，建筑物并不是土地之構成部分，不為土地使用權所吸收，建筑物以外的工作物或竹木，若依有權限人之行為使附合于土地上時，亦不為土地使用權所吸收，其所有權仍屬該有權限人所有。認為地上權的性質乃著重在地上定著物所有權，地上權為在他人土地上有附著物所有權而使用他人土地，是一種間接權利。）因設定地上權，土地所有人所有權即受限制，所以又稱定限物權。錢明星著：《物權法原理》第294頁。羅馬法將地上權視為他物權，地上權有如下幾項特征：（1）地上權為使用他人土地的一種用益物權。兩者對于利用他人土地的形式極為相似，有人認為土地使用權就是傳統(tǒng)物權法上的地上權；有人認為土地使用權與地上權存在相當大的差異，不能認為土地使用權就是地上權；亦有學者認為土地使用權的范圍較地上權廣泛，地上權不能涵蓋大陸土地使用權的法律特征。地上權概念來自羅馬法，公有土地不能出賣，國家和政府將其出租給市民建筑房屋，以獲得經濟利益。從土地法律關系的特征分析，配合現階段相關的《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例
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