【正文】 》 別墅市場(chǎng)方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，別墅市場(chǎng)的銷售量開始下滑，不僅表現(xiàn)在增長(zhǎng)幅度上的負(fù)增長(zhǎng)，其在住宅中的比例也逐步下降。1997～2003重慶市個(gè)人購(gòu)買房屋面積分析(億元)1997～2003重慶市住房銷售面積分析(億元)其他商品房方面，在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，在01—03年高速發(fā)展的商業(yè)營(yíng)用房與辦公樓的增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)了大幅度下滑，2004年均表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，2000年以后，在銷售總量中住宅一直占近85%左右，這表明居民對(duì)住宅需求旺盛。受國(guó)家政策的刺激，1997年和2000年個(gè)人購(gòu)房比例呈高速增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，%%。辦公樓、商業(yè)營(yíng)用房盡管在本身的增長(zhǎng)率上有起有落，但是在總投資中所占的比例至1998年以來(lái)軍仍一直呈下降趨勢(shì)，這主要是由于住宅需求增長(zhǎng)的影響，同時(shí)也與房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展的規(guī)律相符合，房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)逐步趨于合理。特別是近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控不斷，市場(chǎng)開始觀望的時(shí)候，這種風(fēng)險(xiǎn)更加顯現(xiàn)。這說(shuō)明近年來(lái)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持繁榮的趨勢(shì)，相對(duì)空置面積逐年減少。與此同時(shí)，重慶市住宅商品房空置率下降，截止2004年12月，%。重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長(zhǎng)（億元） 重慶市房地產(chǎn)投資占GDP比例數(shù)據(jù)來(lái)源：《重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒》，數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2000年～2003年，重慶市共銷售房屋面積3659萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率約為31%，銷售金額554億元，年均增長(zhǎng)率為39%。商品房竣工面積1535萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積為1187萬(wàn)平方米，%。房地產(chǎn)增加值272億元，年均增長(zhǎng)速度19%。但是從其增長(zhǎng)幅度仍然可以看出，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的總需求仍是旺盛的，特別是對(duì)于辦公樓的需求，增長(zhǎng)幅度較大。說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所商業(yè)房所占比例方面，在住宅比例不斷增長(zhǎng)的推動(dòng)下，無(wú)論是辦公樓還是商業(yè)營(yíng)業(yè)房的比例都呈逐年下降勢(shì)態(tài)。在以前，由于經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)不一，政府監(jiān)管不力，造成市場(chǎng)許多不具備購(gòu)買資格的消費(fèi)者加入了購(gòu)房行列。2000以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房銷售在住宅總銷售量中的比例幾乎呈直線下降，%。這表明，高端市場(chǎng)仍然具有開發(fā)潛力，而且，這種潛力隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，高檔住宅的需求量一定會(huì)得到釋放。這表明隨著人們生活水平的提高，人們收入的增加，人們對(duì)居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高。1998——2004年房屋銷售面積與個(gè)人購(gòu)買面積比較分析說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所近年來(lái)別墅、高檔公寓所占的比例維持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，%。%%，其后逐年上升，%。經(jīng)濟(jì)適用房投資比重減少，一方面弱化了對(duì)商品房?jī)r(jià)格上升的抑制作用，在住房社會(huì)保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問(wèn)題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場(chǎng)供給的雙軌制。1997——2004全國(guó)別墅、高檔公寓投資比較分說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所經(jīng)濟(jì)適用房方面，2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，%%，%%，為1998年以來(lái)最低。1997——2004全國(guó)其他法房屋投資比較分析（億元）說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所高端產(chǎn)品方面，2000—2002年，由于生活水平的提高，政策的支持，全國(guó)的別墅開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)，無(wú)論從在住宅投資總的比例還是其量增長(zhǎng)幅度都顯示出上升勢(shì)頭。1997——2004全國(guó)商業(yè)營(yíng)用房投資比較分析（億元）說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所在統(tǒng)計(jì)中所稱的其他房屋是指廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)對(duì)廠房、倉(cāng)庫(kù)等其他房屋的需求也逐步增加，這表現(xiàn)為其投資幅度的逐步增長(zhǎng)，但是，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，相對(duì)于住宅、寫字樓、商業(yè)房屋需求的增長(zhǎng)幅度，其他房屋需求的增幅是小于住宅、商業(yè)、寫字樓的，這主要表現(xiàn)在其在房地產(chǎn)總投資中的比例的下降。1997——2004全國(guó)辦公樓投資比較分析（億元）說(shuō)明：增長(zhǎng)比率的計(jì)算不考慮價(jià)格變動(dòng)商業(yè)房方面，近年來(lái)的全國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展保持了強(qiáng)勁的勢(shì)頭，雖然增長(zhǎng)幅度有起有落，但總體增幅仍然很高，年均增長(zhǎng)幅度超過(guò)20%。1997——2004全國(guó)住宅投資比較分析（億元）辦公樓方面，進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)的城市建設(shè)進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，城市經(jīng)濟(jì)得到了較大的提高，這大大增加了辦公用房的需求，使得辦公樓投資成為新的熱點(diǎn)，增長(zhǎng)幅度逐年提高，年均增長(zhǎng)幅度超過(guò)10%。而進(jìn)入2001年以后其在總投資中比率的增長(zhǎng)幅度開始趨于平緩，這主要是因?yàn)槠渌飿I(yè)類型投資的增長(zhǎng)，特別是商業(yè)投資的增長(zhǎng)，但是從量上分析，住宅投資還是保持了高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2004年?yáng)|、中、%、%、%，而1998年三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率分別為：%、%、%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢(shì)。中西部的比重增大。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，％，長(zhǎng)沙市為16％，寫字樓則高達(dá)40％。城鎮(zhèn)人口每年超過(guò)1000萬(wàn)人的增長(zhǎng)，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。二是城?zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)帶動(dòng)商品房需求。1998年以來(lái)，%，%，只有2004年住宅價(jià)格增長(zhǎng)率超過(guò)了城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)率。 結(jié)論：需求依然旺盛盡管2003年以來(lái)各界關(guān)于房地產(chǎn)泡沫和房?jī)r(jià)過(guò)高的聲音不絕于耳，但居民的購(gòu)房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長(zhǎng)表明需求依然旺盛。%，%，%，、。1998～2004全國(guó)房地產(chǎn)銷售總量與銷售額分析1998——2004年新開工面積、竣工面積與銷售面積比較分析數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、。2003年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及變化趨勢(shì)2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及變化趨勢(shì)1999～2004全國(guó)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資比較分析數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，比2003年增加4514萬(wàn)平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬(wàn)平方米增加了396萬(wàn)平方米。但從近幾年的數(shù)據(jù)比較看，；房地產(chǎn)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重有所下降。3 2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資，%。由上可見，政府的住房政策對(duì)政策性住宅的需求和商品住宅的需求有相悖的影響，因此，對(duì)住宅總體需求的影并不是絕對(duì)的正向或負(fù)同，最終的結(jié)果要看政府住房政策的目標(biāo)。當(dāng)政府收緊對(duì)保障性住宅的政策時(shí)，對(duì)政策性住房的需求會(huì)降低，同時(shí)會(huì)增加商品住宅的需求。由于住房政策是相當(dāng)廣泛的概念，它可能是行政性的，可能是經(jīng)濟(jì)手段，也可能是行政手段和經(jīng)濟(jì)手段的結(jié)合。當(dāng)住房政策寬松時(shí)，或說(shuō)有利于居民得到住宅時(shí)，住宅需求會(huì)增長(zhǎng)；當(dāng)住房政策緊縮時(shí)，住宅需求會(huì)下降。 政府政策政府的住房政策是住宅問(wèn)題中的重要因素。當(dāng)利率上升時(shí)，住宅開發(fā)者的籌資成本會(huì)上升，住宅開發(fā)費(fèi)用全面上升，住宅價(jià)格也隨之上升；當(dāng)利率下降時(shí)，住宅價(jià)格也隨之下降。必須要指出，上述討論利息變化對(duì)于住宅需求的中長(zhǎng)期影響，是假設(shè)在住宅價(jià)格不變的條件下進(jìn)行的。這種收入增長(zhǎng)和家庭財(cái)富增值同利率的上升相比，可能是同比例的，不會(huì)加重自己的住宅需求負(fù)擔(dān)，因此居民可以維持而不必要減少自己的住宅需求。有的甚至認(rèn)為，利率變動(dòng)以后，潛在的住宅需求可以保持不變。同樣，在利率提高時(shí)，上述兩個(gè)方面也會(huì)使居民的短期住宅需求降低。此后幾個(gè)月內(nèi)，廣東省許多居民紛紛向各銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商詢問(wèn)具體的購(gòu)房貸款事務(wù)，掀起了一陣不小的購(gòu)房波瀾。②在利率降低時(shí)，住宅貸款的利率同時(shí)降低，這實(shí)際上降低了居民的住宅消費(fèi)或投資的短期成本，也會(huì)擴(kuò)大對(duì)住宅的短期需求。據(jù)中國(guó)人民銀行廣東分行的調(diào)查，在被調(diào)查的儲(chǔ)戶中，愿意繼續(xù)存款的儲(chǔ)戶跌至末位，以得到利息為目的的儲(chǔ)戶又跌至末位。這體現(xiàn)在兩個(gè)方面：①當(dāng)利率降低時(shí)，居民存入銀行的利息也降低，這迫使居民的儲(chǔ)蓄降低，使居民把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)向消費(fèi)或其他投資。 利率對(duì)住宅需求的影響利率變化對(duì)住宅需求的影響是復(fù)雜的，它的實(shí)際影響比人們粗略的想象要更為復(fù)雜，至少可以從短期和中長(zhǎng)期兩個(gè)角度進(jìn)行考察。人均GDP與城市化水平低收入國(guó)家下中等收入國(guó)家中等收入國(guó)家上中等收入國(guó)家高收入國(guó)家地區(qū)中國(guó)韓國(guó)日本菲律賓1983年，人均GDP（美元）26075013102050110602902010101207601995年，人均GDP（美元）430167023904260249306209700396401050城市人口占人口的比重（%）197018424655741741713319802148526475195776381995295660737530817853資料來(lái)源；謝伏瞻《住宅產(chǎn)業(yè)；發(fā)展伐略與對(duì)策》根據(jù)我國(guó)的城市化進(jìn)程戰(zhàn)略設(shè)想，在2050年左右，全國(guó)城市化率將達(dá)到70％～80%。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)時(shí)期，城市化也將進(jìn)入一個(gè)決速發(fā)展的時(shí)期。正因如此，城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模效益也總是大大的高于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，城市的規(guī)模越大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)的效益也就越高。 城市化水平“城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動(dòng)力。恩格爾系數(shù)與住房支出的關(guān)系恩格爾系數(shù)平均住房支出比例(%)20～3920～3040～4545～5050～5550～5960以上資料來(lái)源；劉福泉《中國(guó)住宅市場(chǎng)》同等GDP水平上的住房消費(fèi)比照年代人均GDP（美元）居住占消費(fèi)支出比例中國(guó)城鎮(zhèn)2000840（全國(guó)）10法國(guó)1960545（1959年）英國(guó)1960664（1958年）德國(guó)1960665（1959年）日本1965782資料來(lái)源：廖英敏《過(guò)剩經(jīng)濟(jì)！過(guò)剩經(jīng)濟(jì)？》；其中，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)來(lái)源于：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“九五”時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展系列分析報(bào)告之十八由上表我們可以看出，處于相似人均GDP值時(shí)，實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家居住占消費(fèi)支出的比例均大于我國(guó)。根據(jù)我國(guó)城市居民的恩格爾系數(shù)水平，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的生活已經(jīng)步入小康型的發(fā)展層次，按以往研究結(jié)論，其住房的消費(fèi)支出應(yīng)占總消費(fèi)支出的18. 9%左右。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)民生活水平提高的同時(shí)，國(guó)民的恩格爾系數(shù)也逐年下降。年份19961997199819992000200120022003戶均人數(shù)資料來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變改革開放的20多年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的20年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1979年的3624億元提高到2004年的136515億元。近幾年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭呈明顯的小型化趨勢(shì)。不同的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成了對(duì)住宅不同的需求。因此，在討論住宅需求時(shí)，我們不僅要考慮人口的變化，還應(yīng)關(guān)注家庭的類型及家庭的規(guī)模。因此，流動(dòng)人口對(duì)住宅需求的影響已成為城鎮(zhèn)住宅供求中不可回避的重大問(wèn)題。他們事實(shí)上變成了城市的非戶籍常住人口，需要較為穩(wěn)定的居所。流動(dòng)人口中的一部分會(huì)由于種種原因而沉淀下來(lái)。 流動(dòng)人口的變化對(duì)住宅需求的影響流動(dòng)人口增長(zhǎng)時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)的住宅需求會(huì)增長(zhǎng)；流動(dòng)人口下降時(shí)，對(duì)城鎮(zhèn)住宅需求也會(huì)下降。因此，離婚率的上升，導(dǎo)致家庭戶數(shù)和住宅需求的上升。 離婚率的變化對(duì)住宅需求的影響離婚以后夫妻各分東西。隨著婚姻觀念的變化，尤其是中老年人再婚比例的增加，在中國(guó)再婚率的上升可能減少住宅的需求。這在住宅比較充裕的西方社會(huì)表現(xiàn)較為明顯。估計(jì)這一趨勢(shì)會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。 結(jié)婚率的變化對(duì)住宅需求的影響接照中國(guó)的歷史情況，由于總體上城鎮(zhèn)家庭占有的住宅面積比較小，年輕人的結(jié)婚往往要離開父母另外尋找居所。不僅如此，出生率的上升，意味著年輕人在家庭中的比例上升，也意味著他們成年以后會(huì)同父母分居，會(huì)增加社會(huì)總家庭戶數(shù)，增加對(duì)住宅的需求。因此，從家庭角度分析對(duì)住宅需求的影響更為重要。 人口和家庭戶數(shù)的變化對(duì)住宅需求的影響住宅是供人居住的，人口增長(zhǎng)必然導(dǎo)致對(duì)住宅需求的增長(zhǎng)，人口減少必然導(dǎo)致對(duì)住宅需求的減少。“4—6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修正地應(yīng)用到我國(guó)，尤其不能應(yīng)用到每一個(gè)城市。同樣的房?jī)r(jià)收入比水平，在不同的城市，住房購(gòu)買力并不一樣。也就是說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比下降時(shí)，如果居民不愿意花錢去買住宅，并不一定是“房?jī)r(jià)高”造成的。因?yàn)檫@里還有一個(gè)購(gòu)房消費(fèi)(或投資)傾向問(wèn)題，也就是說(shuō)居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購(gòu)房支出。美國(guó)2001年第一季度各個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)的房?jī)r(jià)收入比資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(4) 房?jī)r(jià)收入比的作用是有局限的房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，只能大致描述一個(gè)城市的家庭收入與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，通過(guò)不同年份的房?jī)r(jià)收入比，就可以看出這個(gè)城市居民購(gòu)買住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì))。同一城市房?jī)r(jià)收入比的比較(1993年和1998年)資料來(lái)源：《房?jī)r(jià)收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(3) 同一國(guó)家不同地區(qū)和城市房?jī)r(jià)收入比的差異從美國(guó)2001年第一季度對(duì)192個(gè)都市統(tǒng)計(jì)區(qū)房?jī)r(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，美國(guó)不同都市統(tǒng)計(jì)區(qū)房?jī)r(jià)收入比的差別也很大，見圖2。圖1中幾個(gè)變化顯著的城市是：亞美尼亞的埃里溫市(從39變到4)，蒙古的烏蘭巴托(從37．7變到7．8)，俄羅斯的莫斯科市()，玻利維亞的Santa Cruz de la Sierra(從2．6變到29．3)，立陶宛的維爾紐斯市(從5．4變到20)。1998年世界