【正文】 環(huán)境污染有無重要污染和塵土源、噪音、廢氣等區(qū)域空間地形、氣候、生態(tài)、綠化指標(biāo)和資源、水資源小區(qū)環(huán)境公共設(shè)施學(xué)校、醫(yī)院、日用品商店、幼八園綜合景觀建筑小品、綠化、噴水池、大門、圍墻、平臺(tái)、山石環(huán)境設(shè)施指路牌、座凳椅、垃圾箱、書報(bào)亭、公用電話、取款機(jī)裝飾藝術(shù)雕塑、水體、燈飾環(huán)境綠化人工綠化帶、廣場綠化、街心花園、街道綠化室內(nèi)環(huán)境窗臺(tái)景觀可見度、景觀大小、風(fēng)向、陽光自然光線自然光亮度、廚廁亮度裝飾藝術(shù)盆景、插花、擺設(shè)、吊件、窗簾、門面、壁飾三、類比樓盤分析（一）樓盤調(diào)查1997年深圳市多層住宅價(jià)格表區(qū) 域小區(qū)名稱平均價(jià)格羅湖區(qū)松泉山莊、翠景山莊、泰和花園新港鴻花園、鵬城花園、布心花園大澎花園、安業(yè)花園、金祥都市花園48009000元/平米畔山花園、富達(dá)花園、聚?；▓@、惠名花園、東嶺山莊42007200元/平米東和花園、城建山區(qū)5000元/平米福田區(qū)金地海景花園、金地花園、椰樹花園、經(jīng)景花園、新洲花園、眾孚新村、綠茵花園、福源花園、博倫花園、裕亨花園、嘉?；▓@52009200元/平米景麗花園、宏威花園、福蓮花園、景梅花園、紫荊苑、安通花園、潤鵬花園、萬科城市花園、怡楓園50008500元/平米錦林新居、梅興苑、梅林新村、香山花園、碧荔花園、華茂苑、先科花園、藝豐花園、香荔花園40005300元/平米南山區(qū)泰然廣場、泰寶農(nóng)科花園、祥祺苑、綠景公寓、荔園新村、新浩城、耀榮園、科苑花園、南海城中心、月亮灣花園40008000元/平米（二）樓盤價(jià)值要素分析 居住是人類生存的基本需要之一，高尚、完美的居住環(huán)境應(yīng)符合“舒適、便利、安全、美觀”的要求，以充分解決人類活動(dòng)中的居停、學(xué)習(xí)、休息。價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素價(jià)值權(quán)重價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度本項(xiàng)目類比項(xiàng)目1類比項(xiàng)目2類比項(xiàng)目3A、類比土地價(jià)值——地段資源35%A—1市政交通及直入交通10%A—2周邊環(huán)境（景觀、污染）15%A—3市政配套10%B、可提升價(jià)值比較60%B—1建筑風(fēng)格及立面13%B—2戶型8%B—3建筑布局和環(huán)藝13%B—4小區(qū)內(nèi)配套和物業(yè)管理10%B—5形象包裝和營銷策劃8%B—6發(fā)展商品牌和實(shí)力8%C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)制約因素——經(jīng)濟(jì)、政策因素5%總計(jì)100%加權(quán)類比較項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算樓盤A、權(quán)值B、已實(shí)現(xiàn)之價(jià)值C、本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)=B、AD、本項(xiàng)目類比價(jià)值算術(shù)平均值=（C1+C2+C3+C4）/4項(xiàng)目所在板塊近期同類樓盤均價(jià)C1=類比項(xiàng)目1C2=類比項(xiàng)目2C3=類比項(xiàng)目3C4=以上算術(shù)平均D（1177。 在政策方面、利息率的變化、金融按揭政策、房改政策等等都對(duì)商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)有著顯著的影響。一般來說。以下是決定中高檔樓盤可提升價(jià)值的主要要素：*建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)；*單體戶型設(shè)計(jì)；*建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)；*小區(qū)配套和物業(yè)管理*形象包裝和營銷策劃*發(fā)展商品牌和實(shí)力 C、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素——經(jīng)濟(jì)、政策因素 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。在同一地價(jià)圈內(nèi)的不同項(xiàng)目，其類比土地價(jià)值的差異主要決定于以下要素： *市政交通及直入交通的便利性的差異；*項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括項(xiàng)目周邊自然和綠化景觀的差異，教育人文景 觀的差異、各種污染程度的差異以及周邊社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。作為一個(gè)“資源”的概念，不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢，即具備不同的地產(chǎn)因子。在具體的數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸價(jià)值要素。第4章、項(xiàng)目價(jià)值分析一、分析方法商品住宅價(jià)值分析法—類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析（一） 該價(jià)值分析法是選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次上相類似的樓盤，通過對(duì)它們和本項(xiàng)目之間各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場形勢下可實(shí)現(xiàn)之價(jià)值，主要步驟如下： 選擇可類比項(xiàng)目； 確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重； 分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征； 對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值； 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。 購房更注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會(huì)階層界限（如“萬科城市花園”，被多數(shù)人認(rèn)為是“成功人士”的選擇）。 總之，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價(jià)低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住房，使這些小區(qū)的居民萬分復(fù)雜化。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級(jí)管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級(jí)的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價(jià)位（50008000元/平方米）的住宅。因此，這種低價(jià)位的住宅覆蓋的社會(huì)層次越寬，往往客戶群的社會(huì)萬分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入58萬元，即有能力購房）來界定。究其原因，有以下幾點(diǎn)原因： 由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。若導(dǎo)入國企的全程服務(wù)，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營銷推廣等方面進(jìn)行綜合提升，則項(xiàng)目單位平均價(jià)值可上升至5000元以上。綜合以上各項(xiàng)，比照料地塊周邊的地產(chǎn)開發(fā)水平。 根據(jù)SWOT分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道，且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進(jìn)行環(huán)藝設(shè)計(jì)以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。（二）環(huán)臨競爭樓盤對(duì)比 從環(huán)臨地塊的7個(gè)樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價(jià)格均不超過3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價(jià)最低僅為2200元/平方米。因此該地塊無完全劣勢。三、地塊優(yōu)劣勢（SWOT）分析（一）地理?xiàng)l件分析 就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項(xiàng)要素及簡要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標(biāo)圖如下：S（優(yōu)勢） W（劣勢）“七能”+交通 景觀+拆遷費(fèi)購物 娛樂+銀行、郵局 污染 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 掌握“前?！?、“玉泉”的詳細(xì)情況， 直接對(duì)手 在設(shè)計(jì)價(jià)格、入市機(jī)會(huì)等避開對(duì)手； 前海花園 概念、環(huán)藝設(shè)計(jì)弱化景觀劣勢、 玉泉花園 降低噪音影響。 深圳市中心的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時(shí)為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場提供了契機(jī)。但由于目前位置離深圳中心較遠(yuǎn)，普通商品住宅樓的價(jià)位相對(duì)較低。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實(shí)施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進(jìn)一步得到強(qiáng)化，在市政設(shè)施方面也將越來越齊方便。（4） 區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。該區(qū)市場地價(jià)較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。但市政設(shè)施配套不是很方便。主要為華僑域和沙河一帶。由于具微利房的特征，將來基本的市政設(shè)施會(huì)有配套。配套設(shè)施（1） 菜市場（略）（2） 商店、購物中心（略）（3） 小學(xué)（略）（4） 中學(xué)（略）（5） 醫(yī)院（略）（6） 體育娛樂場所（略）（7） 銀行、郵局、酒店（略）（三） 周邊樓盤情況介紹市場特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性 南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個(gè)子區(qū)域市場：（1） 區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。環(huán)境、污染情況：（1） 水、空氣、土地污染情況： 地塊周圍工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。外部景觀如青青世界、世界之窗、動(dòng)物園等，直達(dá)交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀—天主教堂。C、 左方景觀（北方）（略）D、 右方景觀（南方）（略）（2） 人文、歷史景觀A、公園等自然景觀（略）B、歷史古跡，人文景觀（略） （3）景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項(xiàng)。B、 后方景觀（西方） 后方景觀，雖然因緊臨的幾個(gè)小區(qū)開始未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn) 景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。地塊周圍景觀（1） 自然景觀 A、前方景觀（東方） 該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麟路架設(shè)，使得該方向上的無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。土地性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實(shí)際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個(gè)大坑之外，土地絕大部分平整。 標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷售價(jià)格因素。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會(huì)十分便利。第3章、地塊環(huán)境調(diào)研報(bào)告一、 地塊環(huán)境調(diào)研的主要內(nèi)容 地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是： 對(duì)開發(fā)地塊周圍12公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。隨著競爭的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否，質(zhì)量的高低，企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開發(fā)過程中應(yīng)注意好以上的工作。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶甚少。考慮到銷售對(duì)象的變化，以及國內(nèi)行家隨能力，設(shè)計(jì)住宅單元以4050平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長，目前較高的外銷率將逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會(huì)增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段，市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成在出售和出租上的困難，建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。但在實(shí)際開發(fā)中仍需要根據(jù)實(shí)際條件加以分析，以確定合適的市場目標(biāo)及開發(fā)營銷方式。功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議（1） 交易廣場位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開發(fā)地點(diǎn)。均價(jià)為每平方 米85009000港元左右。（4） 建議本地區(qū)之開發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場策略。 物業(yè)出租情況（略） 對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析（1）供應(yīng)方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。（見上表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場供少于求，所以1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場住宅價(jià)位每平方米在港元850010000元之間，比1992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。其中8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，%。19931994年荔灣區(qū)商品房銷售情況單位：平方米住宅商場寫字樓合計(jì)93年成交面積876782420090098占該年總成交%%0%100%94年成交面積61413106529777122258占該年總成交量比例%%%100%合計(jì)總成交量1490943348529777212356所占比例%%%100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過對(duì)典型