從42個要點把握建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等試點政策-文庫吧資料
2025-07-24 07:04本頁面
【正文】 動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，或者改變用途， 專用于 簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式 計算不得抵扣 的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額＝ （已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額） 不動產(chǎn)凈值率 ● 比較 不得抵扣的進項稅額與該不動產(chǎn)已抵扣的進項稅額 大小 ，從進項稅額 或 待抵扣進項稅額中 扣減 。 ②未 抵扣完的進項稅額如何處理？ （ 1）納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時， 尚未抵扣 完畢的待抵扣進項稅額，允許 于 銷售的當期 從銷項稅額中 抵扣 。 ●要點 25：不適用 2年抵扣的范圍 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)自行開 發(fā)房地產(chǎn)項目 融資租入 的不動產(chǎn) 施工現(xiàn)場修建 的臨時建筑物 、構(gòu)筑物 不屬于房 地產(chǎn)企業(yè) 固定資產(chǎn) 以租金方式 分期抵扣 一次性抵扣 ●要點 26：特殊處理 ①已 抵扣的進項稅如何處理？ （ 1）購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的 40%部分 ，應于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于 轉(zhuǎn)用 的 當月起第 13個月 從銷項稅額中抵扣。 操作提示 ： 第四條規(guī)定，用于新建等 不動產(chǎn)的進項稅額， 60%在取得扣稅憑證當期抵， 40%在第 13個月抵扣！ 擴建 改建 新建 修繕 裝飾 ③ 2022年 5月 1日后購進 貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù) ，用于以下用途的，適用 2年抵扣規(guī)定： （ 1）新建不動產(chǎn)； （ 2）用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過 50%的。 ●要點 23： 抵扣時間（ 2年實際上是 13個月抵扣） 60% 40% 取得扣稅 憑證當期 取得扣稅 憑證當月 的第 13個月 ●要點 24： 2年抵扣的適用范圍 ① 2022年 5月 1日后 取得 并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)。 ② 軍隊空余房產(chǎn)租賃收入。 ② 要加強對車輛停放收費的稅收管理。 ■要點 20：車輛停放服務(wù) ● 車輛停放服務(wù)屬不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（ 11%）。 ② 公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可選擇簡易計稅，減按 3%征收。 ⑤ 出租住房減按 %，但換算不含稅銷售額時應除以 （ 1+5%） ■要點 18：預繳比例問題 ● 一般納稅人出租 4月 30日前取得的不在同一縣的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅的按 5%預繳，選擇一般計稅方法的按 3%預繳。 ③ 小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票 （含專票和普票） 的，可向不動產(chǎn)所在地 國稅機關(guān) 申請代開。 同縣 按 5%主管國稅申報 非自然人出租 不動產(chǎn)（不含住房） 異縣 按 5%異地國稅預繳 小規(guī) 模納 同縣 按 %主管國稅申報 稅人 個體戶出租住房 異縣 按 %異地國稅預繳 自然人出租不動產(chǎn) （不含住房） 按 5%在不動產(chǎn)地國稅申報 自然人出租住房 按 %在不動產(chǎn)地國稅申報 ■要點 17：管理規(guī)定 ① 納稅人出租不動產(chǎn)，應在取得租金的 次月 申報期或不動產(chǎn) 主管國稅機關(guān)核定 的納稅申報期限預繳稅款，并應填寫 增值稅預繳稅款表 。（ 包括轉(zhuǎn)租 ） ● 納稅人提供 道路通行 服務(wù) 不適用 本辦法。 ② 不征增值稅 僅限于不動產(chǎn)和土地使用權(quán) 。 ■要點 14：不征稅項目 ● 在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。 ③ 涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓 不動產(chǎn)、土地使用權(quán) 。 ■要點 13：免稅政策 ① 個人銷售 自建自用住房 。 ② 在地稅預繳不需填寫 增值稅預繳稅款表 。 自建 ：包括自己立項但承包他人施工的不動產(chǎn)。 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（二手） ■ 要點 10：基本規(guī)定 《 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 》 （總局 2022年第 14號公告） ● 納稅人轉(zhuǎn)讓以 直接購買 、 接受捐贈 、 接受投資入股 、 自建 以及 抵債 等各種形式取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。 ⑤ 用于公益事業(yè)或社會公眾的設(shè)施相關(guān)進項稅額，可以抵扣。 開發(fā)企業(yè)開發(fā)的不動產(chǎn)，如轉(zhuǎn)為企業(yè)固定資產(chǎn)管理的，應按不動產(chǎn)分期抵扣規(guī)定執(zhí)行。 土地出讓金，拆遷安置費，耕地開墾費，征地管理費，土地增值稅、耕地占用稅、契稅，等。 同上。 ● 其中，建筑材料憑票抵扣，但要依據(jù)材料采購合同、付款、開票等，確定由誰抵扣材料進項稅額（建筑服務(wù)部分詳細分析）。 要點 8： 房地產(chǎn)項目的抵扣問題 成本 分析 建安成本 憑票抵扣 土地成本 部分可扣除 利息成本 不得抵扣 管理人員工資 不能抵扣 銷售及管理費 部分可抵扣 其他費用 部分可抵扣 操作提示： ① 建筑成本 。 ② 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 2022年 4月 30日前收取并已繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的， 可以開具 增值稅普通發(fā)票，不得開具 增值稅專用發(fā)票。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司適用一般計稅方法，購買土地價款 1000萬元（取得可扣除票據(jù)），其中一期項目（簡易計稅）總可售面積 4000平方米，二期項目（一般計稅）總可售面積 6000平方米， 2022年 1月銷售一期項目 500平方米，銷售二期項目 600平方米。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司適用一般計稅方法，購買土地價款 1000萬元（取得可扣除票據(jù)），項目總可售面積 10000平方米，已完工總可售面積 5000平方米， 2022年 7月實際銷售 1000平米 那么，當期可扣除土地價款為： （ 1） 1000/10000*1000=100（萬元） （ 2） 1000/5000*1000=200（萬元） 答案： 100萬元 ? 延伸問題： 如項目分兩期開發(fā)，一期為老項目選擇簡易計稅，二期為新項目一般計稅，土地價款如何扣除？ 處理意見： 在總局明確前， 暫按 一般計稅和簡易計稅方法對應項目的總可售面積 分攤 土地價款，再計算當期實際銷售適用一般計稅方法的房地產(chǎn)項目建設(shè)面積可扣除土地價款。 是指房地產(chǎn)項目（ 土地價款對應的 ）可以出售的總建筑面積，不包括為 未 單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施面積。 ③ 當期允許扣除的土地價款 =（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 247。 車位有兩種形式：一是有產(chǎn)權(quán)；二是無產(chǎn)權(quán)只有使用權(quán)，視同銷售如何定性？ 如果開在同一
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