【正文】 達(dá)對現(xiàn)狀景觀的利用方式。應(yīng)體現(xiàn)組團(tuán)、庭院或鄰里單元大體的戶型配置、朝向、間距、轉(zhuǎn)角、入口的關(guān)系。 交通分析圖27 / 85應(yīng)體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關(guān)系；體現(xiàn)主要出入口的位置；對用地已有道路進(jìn)行功能定位；核實(shí)停車方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場站與班車停放的位置安排；根據(jù)道路設(shè)計寬度，示意性表達(dá)路網(wǎng)分級。 概念設(shè)計圖紙深度要求 總平面圖示意性表達(dá)建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實(shí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的依據(jù)。 甲方提供的附件資料 重要節(jié)點(diǎn)的審核意見 集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部對項目設(shè)計工作總體計劃的意見 集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部對設(shè)計前期工作結(jié)論的意見25 / 852 概念設(shè)計方案 ★ 設(shè)計說明 應(yīng)包括對概念設(shè)計方案的介紹、分析；對《概念設(shè)計任務(wù)書》中提出的各類要求，應(yīng)專門闡述解決方案。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及設(shè)計要求 應(yīng)附表：第二部分 表 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（第 15 頁） 。范圍內(nèi)”的朝向；(3) 景觀朝向：住宅朝向地塊內(nèi)、外的景觀資源。范圍內(nèi)”的朝向；(2) 不良建筑朝向：“西偏南 45176。 關(guān)于各因素的可參考定義：(1) 良好建筑朝向：“南偏東 15176。 “有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。17 / 85容積率分析表 表 填表人： 填寫日期： 年 月 日土地方全稱住宅部分 配套部分序號總體指標(biāo) 指標(biāo)類型占地面積之和(Ha)容積率 建筑面積之和(M2)面積比 戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比會所(M2)商業(yè)(M2)配套(M2)總建筑面積（M 2）低層住宅：獨(dú)立別墅（1～3層）低層住宅：聯(lián)排別墅（1～3層）總?cè)莘e率多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～層）總戶數(shù)中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）方案一超高層住宅（100M）總建筑面積（M 2）低層住宅：獨(dú)立別墅（1～3層）低層住宅：聯(lián)排別墅（1～3層）總?cè)莘e率多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～層）總戶數(shù)中高層住宅（12～18層）高層住宅（19層～100m）方案二超高層住宅（100M）18 / 85 產(chǎn)品分析 規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)上的依據(jù)。)商業(yè)會所學(xué)校幼兒園市政公用公 共 服 務(wù) 設(shè) 施其他 內(nèi) 容停車方式 車位數(shù) 占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層汽 車 停 車地面車庫地面露天內(nèi) 容裝修標(biāo)準(zhǔn) 占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛(wèi)裝修交 樓 標(biāo) 準(zhǔn)提供全套精裝修說明：1. 根據(jù)萬科項目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，7～9 層住宅與 9～ 層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將 7～9 層住宅并入小高層類進(jìn)行統(tǒng)計。 汽車位總數(shù) 個內(nèi) 容類 型 建筑面積占住宅總建筑面積比例(%) 擬結(jié)構(gòu)形式 備注低層住宅（1～3層）多層住宅（4～6層）小高層住宅（7～）中高層住宅（12～18層）住 宅高層住宅（19層～100m）16 / 85超高層住宅（100m） 內(nèi) 容類 型 建筑面積 (M178。 綠地率 %住宅總建筑面積 M178。 可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。 ）3 規(guī)劃設(shè)計草案 規(guī)劃設(shè)計草案的初步概念15 / 85 設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。 當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表（表 ）與產(chǎn)品分析表（表 ） （不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在《工程與與銷售計劃》 、 《投資與收益分析》中體現(xiàn)） 。 依據(jù)宗地社會條件表二（表 ）的內(nèi)容，分析當(dāng)?shù)卣黝愰g距要求對建筑排布的影響。 依據(jù)宗地社會條件表一（表 ）的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護(hù)與利用措施等。3. 單套內(nèi)使用面積住宅房間實(shí)際能使用的面積,不含墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。) 實(shí)用率(%) 比例 備注123456　12 / 85主力戶型編號為:戶型特色評述：（應(yīng)附圖表達(dá)）說明：1. 實(shí)用率 國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標(biāo)，通常為：單套內(nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積（套內(nèi)建筑面積＋按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e） 。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選擇完成。 室內(nèi) M178。 □租 □售幼兒園 班小學(xué) 班景觀 周邊自然景觀 □有 □無景觀設(shè)計面積 M178?！?獨(dú)立別墅 □ 聯(lián)排別墅 □ 平層公寓 □ 花園洋房住宅產(chǎn)品類型□ 小高層 □ 高層 □ 其他住宅結(jié)構(gòu)形式10 / 85會所面積 M178。總建筑面積 M178。2. 本列表中的競爭樓盤，須由設(shè)計部與市場營銷部門共同確認(rèn)。宗地社會條件表二 表 填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項目名稱 日照間距系數(shù) 消防間距 □ 無特殊要求當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)要求 其它間距 □ 無特殊要求 總用地面積 ha總建筑面積 m178。2．當(dāng)存在特殊地下物時需另附文對其進(jìn)行詳細(xì)說明。宗地自然條件表二 表 填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項目名稱最 高 ℃最 低 ℃城市氣溫 常年絕對溫度平 均 ℃主導(dǎo)風(fēng)向城市風(fēng)象 風(fēng)向頻率玫瑰圖（另附圖） □已收集空氣質(zhì)量 宗地空氣質(zhì)量狀況 □空氣質(zhì)量良好 □空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行檢測宗地內(nèi)有無地表水 □池塘 □水渠宗地周邊有無地表水 □江 □河 □湖 □海 □水渠周邊地表水常年水位(黃海高程) M周邊地表水最高控制水位(黃海高程) M地下水位標(biāo)高(黃海高程) M水文宗地內(nèi)水質(zhì)狀況 □水質(zhì)良好 □水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測 噪音 宗地噪音狀況 □周邊無噪音源 □周邊有噪音源，需進(jìn)行檢測沖溝 □有 □無暗河 □有 □無古墓 □有 □無化石 □有 □無地下軍用設(shè)施、管線 □有 □無地下油罐房 □有 □無宗地有無特殊地下物其它大型地下建筑物、 □有 □無6 / 85說明：1．依據(jù)宗地社會條件表一（表 ）的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染源與噪聲源時，應(yīng)結(jié)合實(shí)地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進(jìn)行檢測；決定進(jìn)行檢測后應(yīng)附各項檢測報告。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進(jìn)行概念設(shè)計、實(shí)施方案階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。 本標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則解釋權(quán)屬萬科集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計部。 本標(biāo)準(zhǔn)遵循以下原則編制：① 設(shè)計與市場、成本相結(jié)合的原則；② 管理和技術(shù)相結(jié)合的原則；③ 計劃管理的原則；④ 檢查與反饋的原則。對本標(biāo)準(zhǔn)未涉及的部分，應(yīng)執(zhí)行國家、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)。1 / 85 為統(tǒng)一萬科集團(tuán)各房地產(chǎn)項目設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)項目設(shè)計的內(nèi)容和深度，達(dá)到“提高設(shè)計質(zhì)量、保證項目進(jìn)度、控制項目開發(fā)成本”的目的，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。 萬科集團(tuán)各房地產(chǎn)項目設(shè)計均應(yīng)按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 本標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)國家有關(guān)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，并總結(jié)萬科集團(tuán)以往房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)編制而成。 本標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行責(zé)任人為萬科集團(tuán)屬下各房地產(chǎn)公司主管設(shè)計業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。第 一 部 分 總 則2 / 85本階段工作重點(diǎn)□ 收集項目基礎(chǔ)資料□ 完成規(guī)劃設(shè)計草案及可行性分析□ 完成《項目設(shè)計工作控制性計劃》□ 完成《項目可行性研報告－規(guī)劃設(shè)計部分》第 二 部 分 投資分析階段成果標(biāo)準(zhǔn)3 / 85目 錄1. 項目基礎(chǔ)資料 ………………………………………………………………4 宗地自然條件 ……………………………………………………………4 宗地社會條件 ……………………………………………………………6 競爭樓盤 …………………………………………………………………82. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 ……………………………………………………12 3. 規(guī)劃設(shè)計草案 ………………………………………………………………14 規(guī)劃設(shè)計的初步概念 ……………………………………………………14 規(guī)劃設(shè)計草案 ……………………………………………………………144. 《項目設(shè)計工作控制性計劃》 ………………………………………………185. 范例 ………………………………………………………………………… 194 / 851 項目基礎(chǔ)資料 宗地自然條件 宗地自然條件表一 表 填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名稱 內(nèi)容要求 完成情況宗地城市位置圖 表達(dá)宗地在城市范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作 □已制作宗地位置 宗地區(qū)域位置圖表達(dá)宗地在城區(qū)范圍內(nèi)的位置，可在城市地圖基礎(chǔ)上制作 □已制作宗地紅線圖 宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺寸、標(biāo)高 □已收集宗地現(xiàn)狀照片 標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置 □已制作宗地地形圖 宗地為復(fù)雜地形時，表達(dá)現(xiàn)狀地形、標(biāo)高（等高線） 、現(xiàn)狀地貌 □已收集宗地現(xiàn)狀 宗地綠化植被與水面分布圖 植被與水面的定位 □已制作5 / 85說明：1. 本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。2 . 投資分析階段，若政府提供的 “宗地紅線圖” 、 “宗地地形圖” 深度不足，則應(yīng)在設(shè)計前期階段落實(shí)并確認(rèn)此二圖紙。對于尚未達(dá)到飽和通車的道路，應(yīng)根據(jù)道路等級預(yù)測飽和通車時的噪音。 宗地社會條件 宗地社會條件表一 填表人： 填寫日期： 年 月 日土地名稱/項目名稱 圖紙名稱 內(nèi)容要求 完成情況 區(qū)域現(xiàn)狀圖 表達(dá)宗地所處區(qū)域（道路、周圍建筑物等）的現(xiàn)狀特征 □已收集 區(qū)域總體規(guī)劃圖 表達(dá)政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計劃 □已收集 區(qū)域交通分析圖 表達(dá)地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點(diǎn)；表達(dá)私家車赴宗地的可選路線 □已制作 周邊交通分析圖 表達(dá)宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間等 □已制作 周邊道路斷面圖 表達(dá)宗地塊周邊道路斷面各分項尺寸 □已制作周邊公共設(shè)施圖表達(dá)宗地周邊存在對項目設(shè)計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達(dá)對項目設(shè)計存在有利與不利因素的設(shè)施 ：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施□已制作 市政管線圖表達(dá)給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標(biāo)高等□已收集7 / 85說明：1. 本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計前期階段進(jìn)行概念設(shè)計、實(shí)施方案階段進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)資料。容積率 建筑密度 綠地率 車位總數(shù) 規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn) 限高要求