香江商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營思路整合教材-文庫吧資料
2025-07-06 10:29本頁面
【正文】 客戶自信心，排除市民對鄭東新區(qū)自信心不足的心理因素，配合市政府對整個鄭東新區(qū)項(xiàng)目的前期宣傳豎立“ 步行街”是鄭東新區(qū)甚至鄭州地區(qū)“第一商業(yè)高地”的形象。品牌是基于各種有利因素示認(rèn)可度的沉淀，消費(fèi)模式是企業(yè)經(jīng)營方面和理念與市場行為對稱的結(jié)果，兩者的交叉點(diǎn)就形成了核心概念。這是一個復(fù)雜的，漫長的過程。各種層面上的關(guān)系進(jìn)行合并，得出項(xiàng)目成功的基本要素。第三篇 市場篇核心概念的形成關(guān)于核心概念的說明我們從為真正的核心概念是組成項(xiàng)目各種因素和條件所共同具有的特征和屬性的提煉，從這些元素里面最終體現(xiàn)的是大家都可以認(rèn)可和感覺到的東西。物業(yè)經(jīng)營管理達(dá)到的目標(biāo)是：1+1大于2七、提高附加值建議物業(yè)主通道寬度之所以要在5米以上是因?yàn)楣貌糠挚梢源黉N，現(xiàn)在所有的商場幾乎無一例外地利用公用部分做額外促銷活動，場地是大家的，管理是自己的，效益是公司的。按行業(yè)的不同，請專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，力爭做到專業(yè)的事情交給專業(yè)的人做。從功能位置上劃分若干個組團(tuán)，開發(fā)企業(yè)不參與經(jīng)營，邀請專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行分段式功能管理。隨著“鄭東新區(qū)”的日益成熟和發(fā)展，街區(qū)服務(wù)的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)移，最終體現(xiàn)我們設(shè)定的目標(biāo)。C業(yè)態(tài)的動態(tài)調(diào)整本項(xiàng)目建設(shè)初期，服務(wù)的覆蓋面積可能不會很龐大，相當(dāng)部分消費(fèi)群體集中在新區(qū)以內(nèi)。原因：錯位競爭的需要，避免和傳統(tǒng)商業(yè)大戶的競爭。B產(chǎn)品構(gòu)比例 “香江步行街”的功能構(gòu)成比例應(yīng)該表現(xiàn)為1：1的關(guān)系。A產(chǎn)品元素 “香江步行街”的功能元素包括購物、餐飲、娛樂、休閑、文化和人文等因素。本項(xiàng)目是由一家公司完成，項(xiàng)目操作的連續(xù)性和完整性是本項(xiàng)目的優(yōu)勢，要充分利用這一優(yōu)勢。“香江步行街”項(xiàng)目應(yīng)著眼加強(qiáng)經(jīng)營能力，把各個元素恰當(dāng)?shù)姆诺讲叫薪种腥ィ纬梢粋€功能完整的業(yè)態(tài)。三、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目所要表達(dá)的內(nèi)涵包括：購物、娛樂、休閑、餐飲、文化等因素。街區(qū)內(nèi)的建筑小品更趨于多元化，觀賞性更強(qiáng)。考慮到核心品牌店和大客戶的需要，盡可能地創(chuàng)造大面積物業(yè)，面積在一萬米平方以上。物業(yè)面積在有可的情況下做大，以滿足不同面積需求的客戶。根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)的成功項(xiàng)目來看，大的商業(yè)項(xiàng)目可以快速聚集人氣，但是需要培養(yǎng)。我們認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目的重要特征在于它的功能性，即投資價(jià)值和使用價(jià)值，這兩個功能是可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)的。地利和人和的條件前期尚未呈現(xiàn)出來。項(xiàng)目現(xiàn)有的優(yōu)勢幾乎全部是政策性傾向。新的大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)量的增加，影響銷售和招商項(xiàng)目整體操盤難度較大，環(huán)節(jié)因素太多。遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)中心，人氣不足。劣勢項(xiàng)目開發(fā)周期短，回收資金速度和銷售價(jià)格等受到影響。項(xiàng)目設(shè)計(jì)量雄厚，在業(yè)界有較強(qiáng)的影響力。土地成本較低，從而銷售價(jià)格具有競爭力，同時(shí)能夠保持較好的利潤率。第二篇 項(xiàng)目篇一、本案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢項(xiàng)目所處鄭東新區(qū)開發(fā)中心位置，市場前景看好。劣勢布局不合理，規(guī)劃與運(yùn)營不匹配。前期“匯龍城”曾歷經(jīng)四次調(diào)整銷售及租金價(jià)格。（3）有主力店的支撐。（2）商業(yè)概念新。（2）經(jīng)營管理手法單一，沿用傳統(tǒng)概念，不利于長期的市場回報(bào)。（4）環(huán)境、氛圍創(chuàng)造的好，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施厚實(shí)。（2）定位好，填補(bǔ)了鄭州市“二七商圈”的空白點(diǎn)。（2）缺少主力店，拉動不了價(jià)格空間和人氣。（4）品牌效果好，由于“天下城”品牌屬新進(jìn)入市，故 “天下城” 在前期品牌推廣比較恰當(dāng)，不溫不火，注重形象與信譽(yù)，保證了整體收益水平的發(fā)展。租賃價(jià)格（B區(qū)） 內(nèi)街最低價(jià) 95元/，最高價(jià) 105元/， 外街最低價(jià) 105元/，最高價(jià) 143元/。（3）價(jià)格政策的杠桿效應(yīng)好。（2） 定位準(zhǔn)。 健康路從上世紀(jì)90年代中期就成為鄭州市最著名的服裝商業(yè)街之一，曾吸引了鄭州眾多的時(shí)尚消費(fèi)者和品牌的追隨者。三、同類物業(yè)比較截止到2003年9月，在鄭州市與本案具有相似經(jīng)營風(fēng)格的物業(yè)有以下幾處。在這里希望能得到更加實(shí)惠的品牌商品價(jià)格。擴(kuò)大了生活空間，尋求安逸的購物消費(fèi)環(huán)境，避開過分的喧嘩。B、白領(lǐng)階層。A、時(shí)尚一族。有特定的優(yōu)惠政策，在該項(xiàng)目有一定的釋放空間，該類經(jīng)營者約為10%。該類經(jīng)營者約為60%。B、新入市品牌或市場占有率較小的品牌經(jīng)營者。經(jīng)營者多數(shù)以看好開發(fā)商背景、項(xiàng)目的前景以及當(dāng)前低市進(jìn)入利益誘惑為前提，大多數(shù)源于以下幾個方面：A、成熟品牌代理者。商鋪的產(chǎn)權(quán)者（投資者）和商品經(jīng)營者分析（1）產(chǎn)權(quán)者基于以下原因?qū)Ρ景肝飿I(yè)商鋪產(chǎn)權(quán)有渴望：A、投資者：目的為獲得高于
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