【正文】 戶便會到其他中介公司了。(8) 留下多種聯(lián)系方法：公司電話較被動，盡可能多要些聯(lián)系方式，便于隨時能找到你的客戶。(6) 講清收費標準及全部購房過程。注意：初步接觸客戶，應(yīng)學會聆聽，(4) 真實的求購原因。(3) 求購的要求、朝向、面積、樓層、價位、有無特殊要求、使用人數(shù)及更多的聯(lián)系方式。178。178。注意：初步接觸客戶，應(yīng)學會聆聽，了解大的方向。（一） 上門客戶：經(jīng)紀人在接待上門客時，應(yīng)站起自我介紹，然后遞上名片，請客人就坐，其他同事幫忙奉上茶水，當聆聽過客人對物色房源聽要求，如：坐落之片區(qū)，房源名稱，預(yù)算購入價錢，面積，自住或投資，何時需要搬進去，是否換樓等（因為開始時對客人之要求清晰明確，日后作房源配對時則更易掌握）。③留下更多的聯(lián)系方式。等注意事項：① 不管以上任何方式開發(fā)的盤，盡量多向業(yè)主了解房屋基本信息及售房原因。⑤講清取費標準。③留下客戶更多的聯(lián)系方式。注意事項：② 意與客戶自始至終保持像朋友一樣的關(guān)系。 房源經(jīng)紀人業(yè)績：(10000+10000)*20％＝4000元業(yè)績計算: 按實收傭金的20％計算房源分成經(jīng)紀人業(yè)績，以實收傭金扣除房源分成后作為成交經(jīng)紀人業(yè)績。附注財務(wù)制度講解:簽約：經(jīng)紀人如有意向客戶需要簽約，統(tǒng)一將客戶、房主約到公司總部，由簽約專員統(tǒng)一簽訂合同。v 。 學歷證原件和復印件；216。入職手續(xù)：F 請在辦理入職手續(xù)時攜帶以下資料：216。 人員入職、離職、調(diào)動等情況發(fā)生各部門須在當日報知人力資源部，調(diào)動需得到人力資源部同意后方可調(diào)動，否則相關(guān)工資、提成計算以調(diào)動前為準!所有未及時報知人力資源部的人員產(chǎn)生的工資、提成等未報送部門責任人自行解決! 216。 216。 所有需入職人員，必須先培訓，考試合格后入職! 216。名片禮儀：名片應(yīng)先遞給長輩或上級 把自己的名片遞出時,應(yīng)把文字朝向上方,一邊遞交一邊清楚地說出自己的姓名.接對方名片時,應(yīng)雙手去接,拿到后,要馬上看,正確記住對方姓名后,將名片收起.對收到的名片,要妥善保管,便于檢索. 第7天（時間： 月 日）任務(wù)1：業(yè)務(wù)開展——房源和客源電話跟進(20通電話) 負責人輔導員簽字： 任務(wù)2：驗房操作——成功驗房2套 負責人輔導員簽字： 任務(wù)3：設(shè)施設(shè)備的日常維護 負責人輔導員簽字： 任務(wù)4：口頭提問考核——《經(jīng)紀人日常工作》 負責人輔導員簽字： 任務(wù)5：布置下班后作業(yè)—— 復習《人事制度、財務(wù)制度》 負責人輔導員簽字： 任務(wù)6：向輔導員匯報上一天的工作 負責人輔導員簽字： 附注：＜人事制度＞講解：經(jīng)紀人作息時間：1. 上班時間：08:30－19:30（單休）2. 上午：12:00－13:00為午餐時間　 值班時間：19:3020:30考勤制度：v 考勤方式：每天早晨8:30電話報崗；v 遲到、早退，一個月內(nèi)第一次罰款20元，第二次罰款40元，第三次罰款80元，遲到超過3次者，扣除當月工資50%；v 無故曠工者，曠工一天罰款200元，情節(jié)嚴重者直接辭退；v 公司假期： 病假 事假 婚假 產(chǎn)假 喪假 哺乳假請假制度：v 請假流程：　1. 請假23天者（包括休假與請假的連續(xù)累計天數(shù)），須本人提前3天至行政部門填寫請假單，并由區(qū)域經(jīng)理簽字批準后方可休假，假期結(jié)束同時，須本人向行政部門進行銷假，否則將不予計入正?？记?；2. 請假37天者（包括休假與請假的連續(xù)累計天數(shù)），須本人提前一周至行政部門填寫請假單，并由區(qū)域經(jīng)理簽字批準后方可休假，假期結(jié)束同時，須本人向行政部門進行銷假，否則扣除當月工資的50%；3. 請假超出7天者（帶薪休假除外），按照不同崗位的離職申請時間提前辦理離職手續(xù)，銷假按照新入司員工標準重新辦理入職手續(xù)，當月工資及獎金延后一個月發(fā)放，否則當月工資及獎金一律不予發(fā)放；4. 店經(jīng)理及以上級別的管理人員，如遇非直系親屬（或配偶）涉及到以上長期請假者，均不予準假，極特殊情況本人按照以上流程直接向總經(jīng)理批示；5. 以上假期如涉及突發(fā)狀況，務(wù)必安排代理人填寫請假單，否則一律按照曠工處理；員工休假、請假及工作時間以外發(fā)生任何意外事故，均由個人自行負責，與公司無關(guān)。在走廊里不能一邊走一邊大聲說話,更不得唱歌或吹口哨.,走廊里遇到上司或客戶要禮讓,不能搶行.現(xiàn)場接待禮儀：站立的,微笑的面對客戶“您好！歡迎光臨！”“您請坐！”（同時給客戶倒水）。第6天（時間： 月 日）任務(wù)1：接待服務(wù)5步驟的標準操作流程 輔導員簽字： 任務(wù)2：業(yè)務(wù)開展——房源和客源電話跟進(20通電話) 輔導員簽字： 任務(wù)3：驗房操作——成功驗房2套 輔導員簽字： 任務(wù)4：介紹區(qū)域地名及相關(guān)物業(yè)（熟記6個區(qū)域地名，并清楚每個區(qū)域地名的四周配套） 輔導員簽字： 任務(wù)5：布置下班后作業(yè)—— 復習《微笑服務(wù)禮儀》 負責人輔導員簽字： 任務(wù)6：向輔導員匯報上一天的工作 負責人輔導員簽字： 附注：＜微笑服務(wù)禮儀＞講解：儀容儀表禮儀：◆公司職員必須儀容端莊,.,保持清潔。四、業(yè)務(wù)工作（可不展開講解）?開發(fā)信息?跟進業(yè)務(wù)?驗房、看房?磋商洽談?簽訂合同?售后服務(wù)五、 總結(jié)報表：：總結(jié)當天的工作情況和業(yè)績情況，制作日工作報表；找出自己在業(yè)務(wù)上的機會點。)注意：每當有客戶登記房源時，經(jīng)紀人必須填寫新房源登記表，輸入電腦供同事查閱。”（6）取得對方同意你的行動（7）以禮貌用語圓滿結(jié)束對話：“非常感謝您的垂詢，如果方便，也歡迎您光臨我們的連鎖店，再見。（4）弄清及確定信息a確定顧客意向，并積極聆聽b避免誤解顧客的意思，確認信息按委托書，詢問顧客要點，并準確記錄顧客信息重復顧客登記的信息，檢查要點，確認準確性：“我再重復一遍，…是這樣嗎？” 5）立即行動a向顧客介紹公司及服務(wù)傭金，回答顧客問題，主動提出合理的建議（變通）b向?qū)Ψ秸f明你將會做的跟進行動“我公司在開發(fā)區(qū)開設(shè)了多家連鎖店，如果您不方便光臨店面，也可以做電話登記，這是免費的服務(wù)?！被颉爸x謝，歡迎您下次再來，再見。4. 看得見的缺點事先提醒，優(yōu)點事先不要強調(diào)太多5. 對待客戶的口訣：說之以理，動之以情，逼之以力，系之以約【店面接待】一、 熱忱親切的微笑，當客戶光臨店面時（1） 在櫥窗前停留30秒以上，應(yīng)主動出門迎接（2） 保持良好的精神面貌（3） 熱忱親切的微笑（4） 目光注視，主動打招呼：“歡迎光臨信嘉房地產(chǎn)”二、 及時問候并自我介紹（1） 請客人入座，并倒水“您好，請坐，請喝水”（2） “您好，我是***”，并雙手遞上名片（3） 服務(wù)要適合個性，避免機械化三、 征詢并了解客戶需要（1）“請問，您需要哪些幫助？”（2）引發(fā)溝通，確定客戶意向，并專心聆聽（3）總結(jié)客戶需要四、滿足客戶需要（1）上機為客戶查詢，并積極配對房源（2）幫客戶填寫相應(yīng)表格（3）依照委托書重復顧客登記的信息，檢查要點，確認準確性。 做好筆記，后面咨詢。178。 嘴嚴：通過別人說話可以了解其它客戶或?qū)κ中畔ⅰ?時刻謹記：“主動出擊，才能爭取成交”的道理。察看留言板信息，及時了解新政及公司政策或業(yè)務(wù)進程二、營業(yè)前的準備工作 上班前要自問一下自己：“今天我要做什么？” 到連鎖店后與同事和經(jīng)理互問：“早上好！”堅信有好的心情，工作會更用心。6)擦拭店內(nèi)所有桌面及店內(nèi)設(shè)備表面；7)檢查飲水機清潔并注意水量,準備好一次性水杯；飲水機水量不充足時應(yīng)及時叫水8)擦拭玻璃。一、開店掛工牌及穿工裝1)統(tǒng)一的工作服能代表公司整體形象及素質(zhì),更能讓客人留第人個好印象,讓客人減少抗拒感,因為好的開始等于成功了一半.2)打開設(shè)備并檢查；對店內(nèi)的設(shè)備設(shè)施檢查，如有損壞及時報修，保障店面的正常營運3)打掃店內(nèi)外地面衛(wèi)生；對店內(nèi)外地面清掃并拖地，檢查卷閘門或是店外門柱上是否有非法小廣告。10．不要輕易的下結(jié)論，凡事多方考慮，無論對客戶、對同事，出了問題首先要解決問題，再從自己身上找原因，不要把責任推給對方。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在與客戶初始接觸時，應(yīng)設(shè)法盡快摸清對方底牌，才能對癥下藥。8．成為客戶的朋友，取得客戶的信任。并爭取接受委托。6．工作中要分清主次，找對重點。4．針對自己的性格特點，找對工作方法，揚長避短，同事間取長補短，擴大自己的工作范圍，提高業(yè)務(wù)能力。 每天要理理自己的思路，對一天的工作進行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。、第5天（時間： 月 日）任務(wù)1：驗房操作——成功驗房2套 輔導員簽字： 任務(wù)2：業(yè)務(wù)開展——房源和客源電話跟進(20通電話) 輔導員簽字： 任務(wù)3：口頭提問式考核《租賃房管知識》 輔導員簽字： 任務(wù)４：布置下班后作業(yè)—— 復習《經(jīng)紀人日常工作》2日內(nèi)完成任務(wù)5：向輔導員匯報上一天的工作 負責人店經(jīng)理簽字： 任務(wù)6：與店經(jīng)理溝通 (以后每周一次) 輔導員簽字： 附注：＜經(jīng)紀人日常工作＞講解：房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作方法1．整理：將房源資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 賣方另提供：天津市房地產(chǎn)權(quán)證、相關(guān)銀行帳戶存折原件及復印件一份、購房發(fā)票、契稅發(fā)票；公積金貸款所需明晰：買方：貸款人及配偶雙方的有效身份證、戶口本、圖章（正 揩字）、結(jié)婚證、公積金卡（本月打的查詢單）、首 付房款資金監(jiān)管憑證、評估費（%收多退少補），買賣協(xié)議原件8份。私產(chǎn)交易所需資料：外地戶口僅限在津擁有一套住房；本地戶口在津不允許購買第三套住房；E 一次性過戶資料216。 能提供符合法律規(guī)定的房屋轉(zhuǎn)讓合同E 按揭所需資料貸款人夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、楷體方章、收入證明、銀行流水、首付款監(jiān)管憑證；原件及復印件按揭貸款費用明晰：A、評估費： 評估價* %B、抵押登記費：80元C、擔保費：擔保費速算系數(shù) *貸款額注：C項在操作時根據(jù)具體情況，可免擔保公積金組合貸款（建設(shè)銀行）相關(guān)費用：A、評估費：評估價* %B、 抵押登記費：80元 C、 擔保費：所有公積金貸款一律走津房擔保 擔保費=擔保費速系數(shù)*貸款額，最低300元A、公積金貸款年限（1） 貸款年限：最高20年（2） 借款人年齡+借款期限不得超過男65,女60( 已過 生日多加1歲) 貸款繳納擔保費（津房擔保）（3） 房齡：不限（房齡加貸款年限不超過40年，房齡盡量控制在20年以內(nèi)，避免擔保公司拒絕擔保）注：公積金必須連續(xù)繳存12個月，并且貸款當月上一個月公積金到帳。 年滿18周歲的自然人216。216。216。個稅減免規(guī)定：超過5年，并且該產(chǎn)權(quán)人家庭名下沒有第二套住房的免收個人所得稅。 全額營業(yè)稅 征收對象：房屋出售方即：房屋所有者 征收標準：不超過5年的住房，% 差額營業(yè)稅 征收對象：房屋出售方即：房屋所有者征收標準：5年以上的非普通住房，%， 商用房。第4天（時間： 月 日）任務(wù)1：電話溝通技巧輔導（普通客戶、意向客戶） 負責人店經(jīng)理簽字： 任務(wù)2：聯(lián)絡(luò)5位房主詢問房屋情況 輔導員簽字： 任務(wù)3：驗房操作——成功驗房2套 輔導員簽字： 任務(wù)4：口頭提問式考核《房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識》