【正文】 目的有力威脅；本項目不在城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展范圍內(nèi)，遠(yuǎn)離未來的城市中心和開發(fā)區(qū)，暫時不具備濃厚的辦公氛圍；基于目前馬鞍山存在大批量專家住酒店長期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企業(yè)的存在，本司建議本項目中可設(shè)置公寓式辦公樓，設(shè)計完全滿足住宅標(biāo)準(zhǔn)，配備煤衛(wèi)設(shè)施或者至少預(yù)留煤衛(wèi)管道，分割面積在100平米每間或者更小，滿足一些小型企業(yè)的商住兩用的需求，以降低物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險和不確定性，同時在較高的樓層可以設(shè)置整層，不予分割，待出售時再根據(jù)客戶的需求隨意分割。長久以來，馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼，以馬鋼及其配套企業(yè)為核心發(fā)展，馬鋼在馬鞍山的GDP發(fā)展中占據(jù)重要位置，馬鞍山的第三產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的發(fā)展長久以來比較緩慢，近年來隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的逐步建設(shè)，憑借一些優(yōu)惠的政策和稅收措施，引進(jìn)了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業(yè)進(jìn)駐，并逐步開始建設(shè)馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經(jīng)濟(jì)又有了快速的發(fā)展。其改建后，13層為購物中心，622層為賓館，而東附樓410層為辦公，目前暫定為只租不售。馬鞍山的住宅小區(qū)一般都可以用于辦公，可以掛牌，甚至可以注冊，而住宅的租金現(xiàn)對寫字樓要便宜，如果選擇購買，也相當(dāng)便利。 租用政府部門的辦公用房，如招商局、規(guī)劃局等都有多余辦公用房租用給企業(yè)；216。 工業(yè)區(qū)的廠房；216。 從規(guī)劃來說，本項目將有相當(dāng)體量的高檔商業(yè)配套設(shè)施，給項目建造四星級酒店相應(yīng)的支撐。 江東大道將建設(shè)成景觀大道，而本項目內(nèi)部亦規(guī)劃有3000平方米的廣場，為星級酒店營造了高品質(zhì)的周邊環(huán)境216。 四星級酒店由于其價格緣故受到較多客源的偏好，未來即將推出的幾家四星級酒店體量尚不構(gòu)成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢一般從本項目的特征來看216。 隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級酒店這一目前市場的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間216。 除馬鋼之外，馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為馬鞍山帶來一定的商務(wù)客源216。 馬鞍山鋼鐵公司350億擴(kuò)建工程已經(jīng)報批，很快將會啟動，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。從宏觀市場發(fā)展趨勢來看，216。 鴻泰國際酒店——，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在80間左右，定位為四星級，目前附屬酒店已經(jīng)開業(yè)，賓館部分正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年底將會開業(yè)216。216。 浙江海外海集團(tuán)，——將建造五星級賓館，28層216。從目前馬鞍山的賓館入住情況來看，星級賓館入住率普遍較高，一般星級越高入住率越高，高檔賓館供應(yīng)不足。216。 會議和商務(wù)活動是馬鞍山酒店入住客戶的主體。據(jù)統(tǒng)計，2004年一季度星級賓館平均客房出租率達(dá)73%，僅有的四星級賓館南湖賓館，客房出租率達(dá)90%以上，預(yù)定房間較困難，且房價居高不下，折扣較少。2003年全年，馬鞍山星級賓館接待總?cè)藬?shù)249787人，381100人天數(shù)，接待海外旅游者34100人天。 管理方式落后，除雨山湖飯店外，多數(shù)屬國有企業(yè)，部分星級酒店甚至是由原單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。 除整修完新開業(yè)的雨山湖飯店外，大部分星級飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造216。馬鞍山主要賓館一覽賓館名稱星級房間數(shù)目標(biāo)間叫價南湖賓館四星120598雨山湖飯店準(zhǔn)四星209480寶龍大酒店三星88298（258）海興國際大酒店三星88398（278）貝斯特假日酒店準(zhǔn)三114214/238富園飯店二星90100/120長城賓館二星68180288馬鋼賓館二星80160280田園飯店96150288富坤大酒店35/總體而言，目前馬鞍山的賓館業(yè)存在如下問題：216。 旅游產(chǎn)品及專業(yè)店商家——商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結(jié)合徽派建筑設(shè)立。 百貨、娛樂、餐飲業(yè)經(jīng)營者或集團(tuán)——可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營者，以電影院、游藝場所、大型中西餐廳、食府等為主216。216。本項目客戶定位：消費者——人流目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點省外人流來到馬鞍山必到的首選地點旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動之余最值得到的購物地點其他人員使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購物、休閑中心商戶——216。 馬鞍山缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂、餐飲等功能為一體的商業(yè)購物中心216。 目前的消費結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)216。再加上太平橋綠地項目的啟動，為該地區(qū)帶來非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過新天地的開發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房價，使之成為上海又一頂級地段。該項目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項目在開發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個問題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開發(fā)思路由此應(yīng)用而生。216。216。 總體定位：一個在舊石庫門建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫門的“上海新天地”。座落在淮海中路旁，該項目以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門里弄和充滿現(xiàn)代感的建筑融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂、住宅、辦公等多功能的小區(qū)。 本地消費仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；216。 外出消費仍以傳統(tǒng)的購物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費額普遍不高；216。對本項目的傾向性：超過半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項目消費，其主要原因有：?規(guī)模大、服務(wù)有特色、上檔次、服務(wù)好、價格低；不愿前往消費的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)心價格高、配套不全、商圈不夠成熟。在“其他一項”中，一般包括目前馬鞍山還沒有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型娛樂設(shè)施、大型洗浴中心、書店、游樂場以及部分較高檔次的消費場所如高爾夫、跑馬場等。一些特色消費地點，如天潤發(fā)、夢都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費者的普遍親睞。休閑娛樂目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。主要消費地點：消費形式地點購物天潤發(fā)/農(nóng)工商：55%團(tuán)結(jié)花壇：22%就餐特色餐飲店：45%團(tuán)結(jié)花壇：31%休閑娛樂團(tuán)結(jié)花壇：37%其他：42%團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購物的主要場所，以天潤發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購買地，而一些要求較高的消費者，購買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會選擇前往南京。經(jīng)常進(jìn)行的消費活動：由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費仍以傳統(tǒng)的購物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特色消費，也成了眾多消費者的首選。調(diào)研方式：問卷訪談樣本數(shù)量及獲取方式：共收取有效問卷137份，其中：馬鋼50份，建行等銀行系統(tǒng)20份，其余為隨機(jī)攔截調(diào)研樣本描述：本次消費者調(diào)查著重于在下述幾個方面來了解馬鞍山市民目前的消費習(xí)慣，并測試消費者對本項目所在區(qū)域的偏好。216。216。216。 馬鞍山的商業(yè)呈現(xiàn)一種共生的特征，競爭不充分。 從細(xì)分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場目前檔次過低且處于無序競爭的狀態(tài)，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當(dāng)大。 兩個商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。尤其天潤發(fā)建成后，依靠班車的開設(shè)，將賣場范圍輻射到馬鞍山全市，已經(jīng)形成了一定的市場。 超市：天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。家家愛廣場營業(yè)面積2萬平方米左右，開業(yè)后填補了馬鞍山家具市場的空白，成為馬鞍山人購買家具的主要去處，但目前看來，檔次仍不夠高。216。216。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定的轟動效應(yīng)，經(jīng)營狀況較好。216。 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。翠林是馬鞍山的知名品牌，2003年8月開業(yè)，營業(yè)面積僅8000平米左右，其憑借良好的服務(wù)和低廉的價格贏得了市場的認(rèn)可，因而自開業(yè)以來一直獲得良好的經(jīng)營效益，日均客流量達(dá)到1000余人，高峰日達(dá)到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客戶也會在周末專程來消費。216。夢都和塞納河畔近年來大力發(fā)展連鎖餐飲，在馬鞍山的餐飲行業(yè)內(nèi)有著不可替代的壟斷地位。216。 餐飲：重陽路特色商業(yè)——216。 電信：湖東南路216。 摩托車助動車：解放路、車站路216。216。如下：216。未來這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在30萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。幾家核心的大型百貨店，占馬鞍山社會消費品零售總額的絕對主力。A、解放路商業(yè)中心——業(yè)態(tài)分布：解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營業(yè)面積達(dá)兩萬平米的大型購物中心——恭喜發(fā)財為核心，其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，%，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購物為主體。 住房消費呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，房地產(chǎn)銷售價格漲幅較大。個人購買商品房總額約75997萬元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的